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지금 아파트를 사도되나요?
전문가칼럼 > 상세보기 | 2019-11-07 13:53:09
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리포터

한국경제 오윤섭 () 기자

기사출처

한국경제
내   용
 민간택지 분양가 상한제와 상관없이 11월 수도권 주택시장은 늦가을 남도 단풍처럼 활활 불타오르고 있습니다. 경기권 구축까치 갭투자 수요가 몰리며 상승장 호황기를 맞고 있습니다. 그러나 초기투자비를 최소화시키는 구축 중소형 갭투자는 상승장 후반기에 적합하지 않은 투자법입니다. 주택수를 줄이고 중대형으로 갈아타야 하는 규제정책의 시대에 역행하는 투자전략입니다.

비규제지역인 수원 영통이나 이제 11월 7일자로 비규제지역이 된 고양 일산을 보면 구축의 단점을 학군과 역세권(신역세권)으로 커버하며 초기투자비 5천만원 이하의 갭투자수요가 급증하고 있습니다. 그럼 상승장이 끝나기전 누구에게 팔고 나올 것인가요?

인천경기권은 2022년 이후 수원 인천 성남 광명 안양의왕 고양 일대에서 재개발 등 정비사업에서 역대급 입주물량이 쏟아집니다. 3기 신도시 분양물량까지 발생하구요.

신축 입주물량이 일시에 늘어나면 인근 구축 전세수요가 신축으로 옮겨가면서 구축이 피해를 입게 됩니다. 2019년 11월 현재 역전세를 맞고 있는 강동구 고덕 구축처럼 말입니다. 역전세는 갭투자자에게 반드시 피해야 할 리스크입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 11월 현재 수도권 주택시장 상승장 호황기를 맞아 실수요자들의 고민, 즉 지금 아파트를 사도되나요? 질문에 대한 답변입니다. 

중요한 것은 지금 사야하는 것(WHEN)보다 지금 무엇을 사야하는 가(WHAT)?입니다. 2019년 11월 상승장 후반기에 가장 중요한 것은 3년이내 매도하지 않는다면 하락장 이후 살아남을 아파트를 사야 합니다.

제 예측대로 2024년 전후 수도권 주택시장 하락장이 온다면 모든 아파트가 하락할 것입니다. 하락장에서 가장 중요한 것은 버티는 힘입니다. 시간싸움에서 이기는 것입니다. 2~3년 지속될 하락장이 지나면 또다시 상승장이 오기 마련입니다. 둘째로 상승장이 왔을 때 이전 시세(전고점)를 빨리 회복하고 상승폭이 클 수 있는 아파트를 사야 한다는 것입니다. 현금을 보유하고 있다 하락장이 오면 매수하는 투자전략은 현실에선 실행하기 힘듭니다. 특히 무주택자나 1주택자, 일시적 2주택자 등 실수요자에겐 비추입니다. 다주택자 고수나 가능한 전략일뿐입니다.

수비형 실수요자

상승폭이 적으면 하락장에서 낙폭도 적을 것입니다. 전고점을 회복하는 속도가 빠르지 않지만 환금성이 뛰어나다면 상승장 후반기에 가장 안전한 투자처가 될 것입니다. 

안전한 투자처를 선호하는 수비형 실수요자에게 추천하는 아파트는 정비사업 준신축입니다. 즉 재개발 재건축 등 정비사업을 통해 입주한지 6~10년된 준신축 아파트를 매수하는 것입니다. 2008년 이후 입주한 준신축을 추천합니다. 

실수요자 입장에서 신축 입주아파트의 주거만족도가 가장 높은 건축연령(아파트 나이)은 7년 안팎입니다. 신도시는 10년 안팎으로 보면 됩니다. 전월세수요가 꾸준하고 내집마련 실수요가 꾸준히 늘어납니다. 쉽게 말해 부동산 트래킹(Tracking)을 통해 제2의 마포래미안푸르지오나 광교 자연앤힐스테이트를 찾아 내 것으로 만드세요.

참고로 2017~2019년 부산 정비사업 신축 과공급 구간에서 어떤 아파트가 살아남았는지를 공부해보세요. 도심 핵심입지+역세권(또는 신역세권)+직주근접가치(업무밀집지역에 대중교통으로 30분이내 접근할 수 있는)+대단지 요건을 갖춘 준신축을 내 것으로 만드세요. 

절충형 실수요자

너무 공격적이지도 않고 너무 수비적이지도 않은 절충형 실수요자를 위한 아파트론 2019년 11월 현재 일반분양을 하고 2020~2022년 입주하는 정비사업 분양권(입주권)을 추천합니다.

다만 주의할 점은 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)의 경우 1주택자도 분양권은 중도금 대출규제를, 입주권은 이주비 대출규제를 받는 다는 것입니다. 물론 분양권으로 상향이동하는 경우라면 큰 문제가 없습니다. 분양권 입주권 입주후 2년 이내 팔아야 하는 처분조건부로 중도금 또는 이주비 대출을 승계받을 수 있기 때문입니다. 

일반분양이 끝난 입주예정 분양권과 입주권은 고분양가관리지역 분양가 통제와 민간택지 분양가 상한제 규제에서 벗어나 상종가를 치고 있습니다. 무주택자는 물론 1주택자로 갈아타려는 절충형 실수요자에게 가장 추천하는 아파트 상품입니다. 최우선적으로 정비사업 분양권을 추천합니다. 초기투자비가 적고 양도세나 전세자금대출시 주택수에 포함되지 않기 때문입니다. 서울 등 수도권은 전매금지 분양권이 많아 입주권을 매수해야 하는데 매물이 너무 부족해 공을 들여야 합니다.

서울 신촌그랑자이 보라매SK뷰 목동센트럴아이파크위브처럼 일반분양이 끝난 정비사업 입주예정 분양권은 도심 신축 희소가치가 갈수록 높아져 지금이 가장 싸다고 보시면 됩니다. 인천경기 분양권도 마찬가지 입니다. 

신도시 등 대규모 공공택지 입주 2년 안팎 신축도 추천합니다. 물론 보유기간중 또는 적어도 매도시점에 신역세권이 되는 곳이 안전한 투자처입니다. 신도시 특성상 30대 후반, 40대 초반 선호도가 높은 84타입을 추천합니다. 

공격형 실수요자

하이 리턴(High Return), 즉 고수익을 지향하는 공격형 실수요자에건 도심 중대형 신축을 추천합니다. 특히 정비사업 중대형(전용면적 95~115타입)을 추천합니다. 상승장에선 입주 1년 안팎 신축을 적극적으로 공략할 필요가 있습니다. 특히 2020년 이후 1주택자 장기보유특별공제 축소와 2020년 이후 보유세 부담 증가로 나오는 급매물을 내년 3월까지 적극 공략하세요. 

다만 중대형 신축은 84타입이 실거래가 15억원에 접근했거나 넘어선 곳에 한정해서 매수해야 합니다. 84타입 주택 공시가격이 9억원이 넘어서거나 곧 넘어설 곳입니다.

두 번째로 추천하는 아파트 상품은 역시 입주권입니다. 11월 현재 관리처분인가 전후 단계로 늦어도 2022년까지 일반분양이 가능한 정비사업 입주권을 매수하는 것입니다. 다만 재건축은 조합원지위 양도금지로 서울 등 투기과열지구에서 매물이 매우 부족합니다. 

특히 분상제 적용지역인 강남 재건축 입주권을 역발상 투자처로 추천합니다. 재건축 초과이익환수제를 피한 래미안 원베일리(반포경남 신반포3차 등), 반포주공1단지(디에이치클래스트), 신반포4지구(반포메이플자이), 잠실 미성크로바와 진주, 방배 5, 6, 13구역, 둔촌주공 등이 대표적입니다. 

공격형 실수요자라도 10년 이상 장기보유하지 않는다면 상승장 후반기엔 환금성이 중요합니다. 재개발 입주권은 투기과열지구 여부와 상관없이 최소한 2018년 1월 23일까지 사업시행인가를 신청한 단지를 매수해야 합니다. 보유기간중 투기과열지구로 지정되면 취득시점과 상관없이 소급적용되기 때문입니다. 관리처분인가후 소유권이전등기시점까지 매매가 금지됩니다. 재개발은 등기가 재건축보다 늦게 나오는 경우가 많아 최악의 경우 입주후 5년까지 매매할 수 없게 됩니다. 
마지막으로 강남 신축을 지향하는 공격형 실수요자에겐 안전진단 통과와 정비구역 지정 등 2가지 요건을 갖춘 재건축단지를 추천합니다. 사업속도를 중시한다면 과천을, 서울 강남권을 선호한다면 강남4구 중층 재건축단지를 추천합니다. 이번에 분상제 적용지역인 강남4구와 성동구 성수동1가(성수전략정비구역)와 용산구 한남동(한남뉴타운)가 역발상 투자처입니다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_246_1&no=603&ch=land
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