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주상복합상가의 Commercial UNIT을 분양받았는 데
전문가칼럼 > 상세보기 | 2018-07-10 11:35:00
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리포터

남윤재 (namyoonjae@gmail.com) 기자

기사출처

해피코리아
내   용

해피코리아독자 여러분 그간 안녕하셨습니까? 제가 개인적인 업무로 잠시 동안이나마, 모기지컬럼을 중단하게된 점 독자 여러분께 사과드립니다. 그간 여러가지로 성원해주신 독자 여러분께 지면을 통하여 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다. 오늘의 이야기는 토론토근교의 M시소재 주상복합상가의 Commercial유닛을 분양받으신 분의 문의가 있어, 소개시켜드리고자 합니다.

문    의 :
저는 현재 토론토근교의 M시에서 미용실을 운영하고 있습니다. 다행히 비지네스가 잘되어 이제는 제 소유의 건물에서 비지네스를 하고자 합니다. 예정지는 M시소재의 주상복합건물로써 분양가격은 40만불이고, 분양받은지는 3년이 되어 , Builder로부터 지난 달에 입주통보를 받아서 현재는 ,가 입주상태에 있습니다, 저는 M시에서 미용실을 운영한 지 약 6년정도 되었습니다. 또한 Commercial Unit Closing자금이외에 미용실공사자금으로 추가로 10만불정도가 필요합니다. 현재 제가 가지고있는 자금은 15만불정도가 있고, 제 재산으로는 남편과 공동명의로 주택이 현재 M시에 있는 데. 시세는 약 95만불선이고 이중 모기지는 40만불이 있습니다. 대략적으로 은행에서 Loan으로 가능한 금액은 얼마나 될까요?

답    변 :
자기소유의 상가유닛을 마련하시기로 결정하신 것은 아주 현명한 결정입니다. 먼저 간단히 자기소유의 건물과 아니면 렌탈용건물에서 비지네스를 운영하실 때의 중요한 차잇점은 다음과 같습니다. 첫째 렌트로 매달 나가는 돈은 그냥 공중에 날아가는 돈이 됩니다. 그러나 자기소유의 건물에서 비지네스를 운영할 때는 모기지관련이자비용을 비지네스경비로 처리하게 됩니다. 이 이야기는  결국은 세금을 내실 자금으로 모기지이자를 내시게 됩니다. 즉 은행의 자금을 무이자로 사용하는 것과 같은 효과를 거두시게 됩니다. 그외 부수적인 효과로는 원금을 상환함에 따라 저축의 효과 및 부동산시세의 상승으로 추가의 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 문의하신 분의 정확한 상황은 서류를 검토한 후 가능하지만, 먼저 간단히 답변을 드리도록 하겠습니다.

1. 정부보증 스몰비지스론 프로그램을 이용하실 수 있습니다.
먼저 설명드린바 있습니다만, 이 프로그램을 이용하시면 10%다운으로 상가유닛의 구입이 가능합니다. 몇가지 조건이 있으나, 신청인의 크레딧에 문제가 없고, 사업계획서가 뒷받침이 된다면 단일 프로젝트당 최대 100만불까지 스몰비지네스론을 이용하실 수있습니다. 이 금액에는 부동산구입관련자금 및 관련 공사자금이 포함되어있습니다. 이러한 이야기를 드리면 어떤분들은 말이 안되는 불가능 한 이야기라고 합니다. 그러나 저는 이 프로그램을 이용 과거 수년간에 걸처 금년까지도 10%다운만으로 교민여러분들의 가게건물, 상가의 구입을 성공적으로 진행하였습니다. 참고로 다음회에는 이를 이용, 건물과 비지네스를 Set-Up하신분의 이야기를 소개시켜 드리도록 하겠습니다

2. 최근의 스몰비지네스론의 규정 강화
최근 은행권에서는 정확히는 지난 봄부터 스몰비지네스론에 대한 대출규정을 강화하고 있습니다. 예를들면 비지네스만 구입시 기존에는 장비와 시설물을 감정 후, 감정가의 90%까지 대출이 가능했으나, 최근 은행들은 이를 수정, 업종에 따라 감정가의 최소 60%에서 최대 90%까지로 변경, 대출금액을 조정했습니다. 사실 은행측에서는 이 스몰비지네스론분야가 별로 수익이 나지 않는 분야이기 때문에, 이 부분을 서서히 축소시키고 있는 실정입니다. 또한 은행에서 스몰비지네스론을 꺼려하는 이유중 하나는 주택모기지와는 달리, 이 부분은 유사시에 대출금을 회수할 수 있는 , 담보물이 완전하지가 않기때문에 은행측의 손실이 계속 발생되고 있는 데 기인합니다. 또한 현실적으로는 은행측에서는 Loan신청금액이 적을 경우 별로 환영하고 있지 않은 것도 현실입니다.  

3. 진행사항
3.1 프로젝트에 필요한 자금 총액은 ? 
상가 Unit을 크로징키 위하여는 약 44만불( 이 금액에는 건물취득세 및 변호사비용이 포함되어있습니다 ) , 그리고 공사비 10만불+HST = $113,000,
총 $553,000이 소요됩니다.

3.2 은행에서 Loan으로 가능한 금액은 ?
은행에서 Loan으로 가능한 자금은 분양가 40만불의 90%인 36만불, 또한 공사비 10만불중 은행에서 Loan으로 가능한 자금은 공사비Estimate의 90%인 9만불입니다. 즉 은행에서 Loan으로 가능한 최대금액은 총 45만불까지 입니다

3.3 본인이 부담해야하는 자금총액은 ?
이 중 은행에서 Loan으로 가능 한 45만불을 제외하면 , 본인이 준비하실 자금은 약 11만불정도 됩니다. 즉 현재 준비하신 자금 15만불로 무사히 상가Unit과 미용실공사를 마무리하실 수 있습니다. 나머지는 운영자금으로 사용하시면 됩니다

4. 맺는 말씀
현 한인사회에서 이러한 상업용모기지나 비지네스론을 전문으로 취급하시는 모기지전문가분이 별로 많치 않은 것이 현실입니다만, 이러한 것을 계획하시는 분은 이 분야에 경험많으신 모기지전문가를 선정하시어 진행하시기 권해드립니다. 여러분의 생각과 달리 주택모기지와 비교시 복잡한 절차 및 많은 시간이 소요됩니다.

건강한 한주되시기 바랍니다. 제 컬럼은 제 주관이 반영되어 있습니다. 이와관련 문의사항이 있으시면  연락주시기 바랍니다. 성의껏 답변해드리겠습니다.



남 윤 재
Mortgage Lic. # M0802616
Verico Huntington Cross Mortgage Corp. Lic. # 12713
7191 Yonge St. Suite 607
Markham, ON . L3T 0C4 

Direct  : 416-566-6071
Office  : 905-597-8800
Fax     : 905-597-6088
E-mail : namyoonjae@gmail.com  or yoonnam1953@gmail.com
 

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