주거용이든 임대용이든 부동산 투자를 염두에 두는 경우라면 아래와 같은 세금 문제를 미리 알아둘 필요가 있다.
1. 양도소득
양도소득세는 부동산을 매각할 때 매입가보다 가치가 올라갔을 경우 발생한다. 매각가와 매입가의 차액에서 50%가 양도소득으로 잡히며, 자신의 한계 세율에 따라 소득세가 결정된다.
예를 들어, $1,000,000의 부동산을 매입한 후 $1,500,000로 매각하게 되면, 차액인 $500,000이 매각한 해의 양도소득이 된다. 그 양도소득 중 50%만 과세소득으로 산출되어, $250,000에 대한 소득을 보고하게 된다.
2. 임대소득
거주용으로 부동산을 매입하지 않고 임대를 놓을 경우, 개인 소득신고 시 T776- Statement of Real Estate Rentals를 작성하여 임대 소득을 신고해야 한다. 임대소득은 보고할 시 한 해 동안 발생한 관련 지출비용과 감가상각비(CCA- Capital Cost Allowance)를 통해 절감할 수 있다. 임대소득에 관련 있는 지출 비용으로는 광고비, 보험료, 모기지 이자, 전문가 수수료 (변호사, 회계사 등), 관리비, 수리비, 재산세, 공공요금 등 임대 관련 비용이면 모두 공제할 수 있다.
만일 주거주지 (Principal residence)의 한 부분을 임대로 내놓았다면, 비용 공제를 받을 때 개인 용도로 사용되지 않은 비율만 공제받는다. 또한 임대 부동산이 여러 사람의 명의로 되어 있다면 자신의 소유권 비율로 소득과 지출비용을 신고해야 한다.
3. GST/HST 리베이트
신규주택 GST/HST 환급 (GST/ HST New Housing Rebate)
분양콘도나 신규 주택을 구입 하면 매입가의 GST/HST가 추가로 발생한다. 대신 클로징을 하면서 혹은 클로징 후 부분적인 GST/HST 환급을 받을 수 있다. HST가 적용되는 경우, 5%인 GST는 매입가격이 $450,000 이하면 일부 환급받을 수 있으며, 온타리오주는 따로 최대 $24,000까지 받을 수 있다. 신규주택 환급을 받기 위해서는 기본적으로 해당 주택이 자신이나 자신의 혈연관계가 머무르는 주 거주지여야 한다. 또한 충분한 기간 동안 신규주택에 거주해야 하며 거주지 주소를 자신의 주소로 사용해서 신규주택에 거주했다는 것을 증명할 수 있어야 한다.
신규임대주택 GST/ HST 환급( New Residential Rental Property Rebate- NRRP)
자신이 거주하지 않고 임대를 놓기 위해 주택을 구입한 임대주일 경우 신규임대주택 환급을 받을 수 있으며 신규주택 환급과 동일하게 환급액이 계산된다. 해당 환급을 받으려면 임대주택 구입 후 처음으로 거주하는 사람은 세입자여야 한다. 클로징이 끝난 후 2년 이내로 신청을 해야 하며, 만일 일 년 이내에 임대주택을 주 거주지로 사용하지 않을 사람에게 매각하게 되면 NRRP환급 받은 금액을 환불해야 한다.
4. 1가구 1주택 면제 혜택
1가구 1주택 양도소득 비과세는 주거주지를 매각 시 그에 관한 양도소득세를 면제해주는 혜택이다. 하지만 소유하고 있는 집이 있다고만 해서 자동으로 비과세 혜택을 받을 수는 없다. 그렇기 때문에 주거주지를 팔 때 몇 가지 규정이 적용된다는 점을 미리 인식하는게 좋다. 예를 들어, 짧은 시간 동안만 거주하고 매각 시 이익을 내는 패턴을 보이면 다른 사업 소득으로 양도소득의 100%가 과세 될 수 있다.
또한, 면제 혜택을 받기 위해서는 집을 처분 시, Schedule 3: Summary of Dispositions- Capital Gains (or Losses)와 T2091에 매입 날짜, 매각 가격, 거주지 주소 등을 기재하여 의무적으로 신고해야 한다. 만일 주거주지 지정 및 보고를 누락됬다면, 늦게 해도 CRA에서 받아주기는 하지만 최대 $8,000불에서 마감일 기준으로 매달 $100 불 중 낮은 금액으로 벌금이 부과된다.
이 은진 회계사 Natalie U. Lee, MBA (McGill), CPA, CA
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글쓴이:이 은진 MBA, CPA, CA – 이 회계사는 부산에서 출생,서울 언북 중학교 2학년를 다니던해 이민, Western Ontario 에서HBA 를 1997받고, 2000년도에 Chartered Accountant of Ontario 시험에 합격 Deoitte and Douche, 와Clancy Co에서 회계사의 길을 밟아 왔습니다.최근 2010년,이회계사는 맥길에서 MBA 를취득하고 현재 토론토에 위치한 Lee CA의 Principal Accountant로써 활발하게 활동하고 있습니다.Lee CA 는 주로 M&A, Tax, Accounting 에 관련된 일을을 관할합니다.저희는 한인사회에 보다 도움을 주는 회계법인이 되고자 항시 노력하겠습니다
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