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주유소(Gas Station)을 Remodeling하신다고요
전문가칼럼 > 상세보기 | 2018-11-27 06:24:13
추천수 158
추천수

리포터

남윤재 (namyoonjae@gmail.com) 기자

기사출처

해피코리아
내   용

해피코리아 독자여러분 ,  지난 한 주간도 안녕하셨습니까? 길가에 쌓인 낙옆을 보며 또 한해가 지나가고 있음을 깨닫게 됩니다.

용서와 화해와 배려, 미안해 고마워 이해한다 …
적은 몇마디로 움추렸던 마음을 따뜻하게하는 가을의 미소로 조금은 더 행복해지는 가을의 끝자락이 되었으면 합니다. 오늘의 이야기는  현 주유소를 운영하시고 계신분의 문의 내용입니다.

질  문 :

저는 현재 토론토근교에서 Brand Name( Esso , Shell, Petro Canada등을 이야기함) 주유소를 운영하고 있습니다. 제가 운영한지 현재까지 12년이 되었습니다 . 현 Gas공급회사와 공급 약정기간이  지나서 다시 새로운 공급계약을 체결해야 합니다.  그런데 문제는 공급계약과 관련 , 현재의 사용중인 Gas Tank 3개를 모두 새로운 Tank로 교체하는 조건입니다.

현재 사용중인 Tank는 약 21 년째 사용중에 있습니다. 그러나 아직 기름유출등  환경오염문제는 없습니다 . 공사비는 건설업체로 부터 약 $600,000정도로 추정된다는 견적서를 받았습니다 . 저 같은 경우 은행에서 Loan이 가능할 까요 ?

답  변 :

1. 먼저 Tank의 수명은 ? 

은행권에서는 Tank의 수명을 15년으로 생각하고 있습니다. 15년이상 노후된 Tank에서는 언제든지 기름 유출등, 환경오염문제가 발생 될 가능이 있다고 생각합니다. 현재 규정상 환경오염이 발생될 지도 모르는 사업체에 대출을 하여 주는 것은 불법으로 되어있습니다 .

이것은 은행권의 문제뿐만이 아니라 , 추후에 운영하고 계시는 주유소를 처분코자 할 경우에도 발생이 됩니다. Buyer측에서는 은행권의 Loan이 어렵게되므로 구입이 쉽지 않습니다 . 약 2년전에 제가 이런 Case를 Buyer측의 모기지브로커로써 일을 한 경험이 있었습니다.  이를 가까스로 해결을 하여 Loan승인을 받았는 데 ,  이때 소요된 시간이 자그마치 10개월이었습니다. 주유소업계에서는 이를 두고 아시는 분들 끼리 기적이라고까지 표현하고 있었습니다. 향후 주유소를 구입하시고자 하는 경우에는 꼭 확인하셔야 할 사항이 , 바로 지하에 있는  Tank를 확인 하셔야 합니다. 만약 15년 이상이 되었을 경우 , 구입에 신중을 기하셔야 합니다.   
   
2. Construction Loan이 가능한 가?

네 , 은행권에 Construction Loan으로 신청이 가능합니다.  그러나 현실적인 문제로 들어가면 Construction Loan의 단점이 많이 보입니다 . 저와 많이 일을 하는 모 은행의 주유소전문 Manager는 신청인이 원하면 이를 Construction Loan 으로 진행할 수 있으나, 절차의 번거로움과 높은 관련비용으로 실상은 별로 권하고 있지 않습니다. 
참고로 관련비용이란 아래와 같습니다.

- 이자율 : Construction Loan인 경우 약 7% - 8%
- 공사진척사항에 의거 Invoice를 은행에 제출 후 , 은행측의 승인받은 업체(전문 엔지니어링회사)를 통해 매회 청구시, Project Monitoring Report를 받아서 청구금액의 적정성여부를 심사 후 , 청구 한 공사대금을 은행측의 변호사를 통하여 집행하게 됩니다.
이 때마다 추가로 비용이 발생하게 됩니다. 발생비용은 엔지니어링회사의 Monitoring Report비용 및 양쪽 변호사비용 ( 은행측과 신청인측) , 그러나 중요한 부분은 대개의 경우 공사업체는 공사를 준비키 위하여 사전에 Tank를 발주해야 하는 데,  공사를 시작하기전에 공사대금의 40% -50%정도를 선수금으로 요구합니다 , 이 선수금(Deposit자금)은 은행에서 지불하는 것이 아니라 신청인이 직접 해결하셔야 합니다. 

3. Private Loan :

은행측에서는 오히려 이 방법을 권유합니다. 이유는 신청에서 자금집행까지
첫째 :시간이 많이 단축됩니다.
둘째 : 비용이 절약됩니다.
셋째로  이자율은 Construction Loan 과 비교시 큰 차이가 없습니다 . 약 8% - 9%정도 . 이 방법을 사용하시면 많은 시간( 신청기간, 공사기간등)을 단축하실 수 있습니다 . 공사가 완료 후 은행의 최종 승인 절차 후 , 자금이 방출되면 , 기존 모기지와 Tank 교체로 인한 공사비 (2nd Mortgage)전액을 상환하시면 됩니다.

4. 특히 위의 Private Loan으로 공사를 진행하시라고  권해드리는 이야기는 다름이 아니라 현실적으로 Tank교체 공사시 발생되는 공사비용중 먼저 선수금(Deposit)을  지불하실 수 있는 형편이 허락되시는 분은 상관이 없겠지만, 그런 형편이 허락되지 않으시는 분은 이 비용( 약 30만불정도)을 결국은 Private Loan으로 먼저 얻어서 공사를 발주 하셔야 하기 때문입니다.

참고로 Gas Tank는 거의 대부분의 경우, 미국으로 Custom Made로 주문을 하게 됩니다.  주문 후 이곳에 도착까지는 약 4주정도 소요됩니다. 이 Tank가 도착해야 본격적인 공사를 시작할 수 있습니다 . 공사기간은  상황에 따라 차이는 있지만 대부분의 경우  1-2개월정도 소요되며, 공사기간 중 , 영업을 못하는 관계로 영업손실이 발생됩니다. 이에 따른 대비책도 마련해 놓으시는 것이 좋겠습니다

5. 공사 완료 후 :

공사 완료 후 , 공사업체에서는 환경검사결과 이상이 없다는 Clean Report를 환경검사업체에 의뢰를 하여 환경검사 후 , 발급받아서 신청인에게 제출하게 됩니다.

그 후 주유소에대한 감정을 실시 , 은행측의 최종 승인을 득한 후 , 자금이 방출되면 모든 절차가 끝나게 됩니다

모든 상업용모기지가 그러하듯이 쉽지는 않습니다. 특히 이 중 제일 어렵다는 상업용모기지의 하나인 , 주유소와 관련 된 모기지는 더욱 그리합니다 . 특히 주유소관련 Loan중 제일 까다로운 것중의 하나가 바로 이 Tank교체관련 Construction Loan입니다.  까다롭기만 한 것이 아니라 , 비용도 많이 발생되고  기간도 최소 6 - 8개월정도로 많이 소요됩니다.   특히 주유소를 취급하는 은행이 별로 많지 않은 현실에서 더욱 그러합니다.

모든 모기지가 그러하듯이 사전에 이 분야에 경헝이 많은 모기지전문가와 협의 후 , 차분히 진행하시는 지혜가 필요합니다.   건강한 ,  한 주 되시기 바랍니다.
궁금하신 점 , 언제든지 연락주시기 바랍니다.

남윤재 : Lic.# M08002616
전   화  : 416-566-6071 , Fax: 905-597-6088
이메일 : namyoonjae@gmail.com  or namyoonjae@naver.com


 

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