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투자용 콘도의 크로징이 다가 오는 데, 걱정입니다
전문가칼럼 > 상세보기 | 2019-01-31 21:55:01
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리포터

남윤재 () 기자

기사출처

해피코리아
내   용

해피코리아독자 여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 새로운 한 해가 시작되었습니다. 오늘의 이야기는 현재 우리 한인사회에서 가장 큰 관심사중의 하나인 투자용으로 혹은 자녀들을 위해 콘도를 구입하신 분들에게 한 사례를 설명드려 도움 말씀을 드리려 합니다. 아래의 사례는 본인의 소유 기존 주택이외에 추가로 (투자용) 두번째의 주택을 구입하시는 것으로 이해하시면 됩니다.

# 사  례:
저는 현재 토론토지역에서 지난 12년간 자영업(편의점)을 운영하다가 지난 해에 이를 정리하고, 저희 부부의 노후대책 그리고 성장한 자녀를 위해 4년전에 토론토 다운타운지역에 소재한 콘도 2채를 분양받았습니다, 그런데 최근 Final 크로징이 1달뒤라고 Builder측 변호사사무실에서 통보를 받았습니다. 그러나 최근 은행측의 모기지규정의 강화로 인해 모기지승인에 어려움을 겪고 있습니다. 그중 하나는 저와 제 WIFE이름으로 구입했고, 나머지 하나는 아들의 이름으로 구입했습니다.

현재 아들은 대학생입니다. 가게를 처분한 후 저희 부부는 그냥 쉬고 있고, 아들 역시 아직은 학생이라 직업은 없습니다. 결국 저희 부부나 아들은 따로 특별한 수입은 없고 , 다만 남편이 정부에서 은퇴자연금을 받고 있는 데, 연금 수령액은 월 $1,200정도입니다.  콘도의 구입가격은 각각  45만불선이고 다운페이는 구입가격의 25%에 해당하는 11만5천불씩 할 계획에 있습니다. 참고로 다운페이자금은 3년전 모기지규정이 강화되기 전에 기존주택에서 REFINANCE를 하여 마련했습니다.

그간 진행과정은 제가 직접 모 시중은행 3군데를 통해 모기지를 신청하였으나, 거절통보를 받았습니다. 제 생각에는 현재 투자용으로 구입한 것이라  렌트를 주면 렌트에서 나오는 수입으로 모기지가 가능할 것 같은 데…  월 예상 렌트수입은 2 bedroom이라서 월 $2,800정도로 예상하고 있습니다. 이 경우에 모기지가 가능할까요? 

# 진행 과정

1. 콘도에 대한 은행측의  모기지지침

먼저 시중은행들의 콘도에 대한 모기지지침은 물론 각 은행마다 제 나름대로의 지침과 규정이 있으나, 최근의 모기지시장의 경색과 특히 콘도시장의 거품에 대한 우려로 인해 일반주택에 비해 콘도에 대한 모기지승인이 까다로운 것이 사실입니다. 본인이 실제로 거주하는 경우에는 그래도 형편이 조금 괜찮지만 위와 같이 투자용으로 구입하는 경우에는 더욱 그러합니다. 콘도를 특히 투자용 혹은 자녀들용으로 구입하신 분들은 앞으로 크로징에 대한 준비를 철저히 하시기 권해드립니다. 이러한 은행측의 모기지지침에 대한 변화는 앞으로 더욱 강화될 것으로 보입니다.

일부 은행은 아예 투자용으로 구입한 콘도는 모기지를 거절하고 있기도 하고, 또한 일부은행은 투자용(렌트용)일 경우 , 모기지승인금액 비율을 감정가(분양가)의 70%로 제한하는 곳도 있습니다.  최근 몇년전부터 모임에 나가면 많은 분들이 자랑삼아 난 2개 분양 받았는 데 하면 다른 분은 아니 나는 3개를 분양 받았어 하며, 콘도 분양받으신 것을 자랑스럽게 이야기하시는 것을 많이 들었습니다.

물론 최근에 경기의 어려움으로 새로운 대안으로 콘도를 투자대상으로 삼으신 것 같습니다만, 이제 크로징문제를 심각하게 걱정하셔야 할 것 같습니다. 작년 11월부터 4-5년전에 분양받으신 콘도의 크로징이 시작되어 많은 문의를 받고 있습니다. 어떤 콘도는 내년 1월이 크로징인데 사전입주절차도 없이 바로 Final Closing통보를 받으신 분들도 있습니다.   

2. 신청인에 대한 재정형편 분석은?

2.1 현재는 직장에 다니거나 사업체를 운영하고 있지 않으므로, 수입증명이 불가

이 분은 자영업에 종사하시다가 사업체를 정리하시고 현재는 두 부부가 별다른 수입이 없는 상태이므로 모기지승인에 필요한 수입의 증명으로는 남편분의 연금수입 년 약 $15,000정도가 전부이었습니다. 이 분의 경우 거주하고 있는 기존 주택을 포함하여 총 주택 1채+콘도 2채의 모기지를 감당할 수있는 수입이 필요합니다. 모기지승인에 필요한 수입은 두분이 합처서 약 년 25만불가량의 소득증명이 필요하나, 실제로 증명이 가능한 소득은 년 $15.000에 불과 합니다. 현재의 수입으로는 시중은행권에서 모기지는 불가능 합니다.

2.2 만약 렌탈 수입을 적용한다면

만약 추정치인 렌탈수입을 월 $2,800적용한다면, 년 렌탈수입은 약 $33,600이 됩니다.
그러나 이중에서 관리비와 Property Tax를 공제한 이후 실 렌탈수입은, 약 $22,000정도로 줄어들게 됩니다. 그러나 은행권(제2금융권포함)에서는 렌탈수입을 공실율을 감안하여 , 어떤은행은 렌탈수입의 80% , 또 다른 은행은 이 보다 적은 액수인 50%정도만 인정해 주기도 합니다. 결국 쉽게 이야기하는 렌탈수입이 100%적용되지는 않습니다  .

3. 신청 결과

이 분의 재정상황등을 고려하여 수입증명관계로 시중은행으로의 진행이 불가능하므로 , 사전에 설명을 드리고 , 몇 군데의 은행과 접촉하여 첫번째 콘도는 소득에 대한 증명을 조금 가볍게 넘어가는 제2금융권의 은행을 선정하고, 무사히 승인을 마치고 지금은 크로징을 기다리고 있습니다. 두번째 콘도는 모 외국계은행을 통하여 조금 금리는 높지만 소득에 대하여 연금수입을 인정 받는 조건으로 승인을 받았습니다 앞으로도 이러한 케이스는 계속 발생될 것으로 보입니다. 아마도 제 생각에는 한인 사회에 콘도대란(?)은 아니더라도 크로징의 어려움으로 비슷한 문제는 계속 발생될 것으로 예상됩니다. 이 분은 그래도 형편이 조금 좋지만 , 별반 소득 없이, 한국에서의 송금으로 생활하시는 분들중 , 투자용으로 콘도를 분양받아 크로징을 준비하셔야 하는 분들 , 사전에 준비하시기 권해드립니다. 참고로 아시는 분중의 한 분은 은퇴하신 분들인데, 분양받으신 콘도 2채의 크로징의 어려움을 아시고  리치몬드힐에 거주하고 계시던 본인소유의  주택을 처분하여 콘도 2채를 크로징하신 분도 있습니다.  

오늘은 투자용으로 콘도를 분양받으시고 , 크로징을 앞두고 계신 분들을 위하여 도움말씀을 드렸습니다.

건강한 한 주 되시기 바랍니다.   

남 윤재 : Mortgage Lic. #M08002616  , Brokerage #12713   
전  화  : 416-566-6071, Fax 905-597-6088
이 메일 : namyoonjae@gmail.com or yoonnam1953@gmail.com


 

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