전문가칼럼]]> <![CDATA[캐나다 한인포털 해피코리아 > 전문가칼럼]]> 전문가칼럼]]> 전문가칼럼 http://happykorea.ca/comm 제공, All rights reserved.]]> Sat, 4 Jul 2020 10:45:17 Sat, 4 Jul 2020 10:45:17 <![CDATA[세상은 답답하고 부동산은 복잡하다.]]> 요즘 코로나19’가 세상의 왕이다모든 나라들이 이를 피해 달려보지만날마다 확진자의 숫자는 늘어나고 감염지역은 넓어지고 있다중국과 한국이 세계에서 1등과 2등으로 달리고 있는데 결승점이 보이지 않아 답답하기 짝이 없다국민 모두가 한 덩이가 되어 꼭 이겨내야 할 텐데 낼 힘이 없다

 

코로나19 창궐로 수도권 주택시장은 굿판이 끝난 전통시장처럼 썰렁하다굿판은 수원과 용인 등 경기남부에서 굿을 끝내고인천방면으로 간다는 말은 있었으나 별다른 큰 움직임은 보이지 않는다굿판이 더 이상 커지지 않은 이유는 코로나19의 전염이 무서워서다아무리 돈이 좋기로서니 생명을 따라갈 수 있겠는가?

 

열아홉 번의 부동산대책으로 세금인상자금제출서류보유기간의 장단대출사항 등이 모두 변하고값도 크게 올라 집 투자는 이제 접었다는 말을 한다그러나 부동산은 팔 기회에 팔아야 하고살 기회에 사야 하는 것이므로 팔거나 사야할 사람들은 발길이 바쁘다.

 

다주택자는 6월 이내에 한 채라도 팔아서 주택수를 줄여야 할 것이고실수요자들은 그 중에서도 값이 싼 매물을 골라 어서 내 집 마련을 해야 할 것인데매물을 마음대로 구경할 수 없어 매매과정이 순조롭지 않다이럴 땐팔 사람이나 실수요자들이나 속이 타들어가기는 마찬가지다.

 

집을 구경하려 해도 코로나19 때문에 사람을 집에 들어오게 할 수 없어안방 사진거실 사진주방 사진을 카톡으로 중개사에게 보내면 중개사는 그 사진을 보면서 매물 설명을 한다아무리 핸드폰이 발전했기로서니 수 억짜리 집을 사면서 핸드폰으로 계약해야 한다당신은 어떻게 생각하시는가?

 

우선 다급한 사람은 전세입자다신학기 되기 전에 학군에 맞춰 살집을 마련해야 하는데 집 주인이 집안에는 들어오지 말고 계약하란다세상에 내가 거주할 전셋집 구경도 못하고 계약한단 말인가아파트 마당에 서서 아파트 쳐다보며 몇 라인몇 호저 집이라는 말만 듣고 계약을 해도 괜찮은 것일까?

 

다음 카페 ‘21세기부동산힐링캠프의 자료에 의하면 전세집이 부족하여 전세보증금도 오르고 있다. 2016년 11월 이후 40개월 만에 전세보증금이 최대로 올랐다. 2월 서울과 수도권의 전세수급지수는 158을 기록했고,(수급지수가 100보다 높으면 전세부족)세종과 대구는 180을 넘었다고 한다.

 

금년 집값상승 패턴은 값이 저평가 된 곳과 비 규제지역을 찾아다니며 값이 오른다고 하니 인천검단파주화성김포등 서북부지역과 안성구리남양주 등 동남부지역을 더 살펴야 되겠지만언제까지 집값과 싸워야 할지 걱정스럽다선거를 무시하고 늘 대책을 내놓을 수도 없는 일인지라 불안요소가 계속 남아 있다.

 

부동산대책은 꼭 필요한 것 한두 가지라야 효력이 있다지금처럼 문방구대책이 되어 온갖 것 다나오면 내성만 커지고갈수록 효력은 약해진다어떤 대책을 내놔야 바로 효력이 있을까당신도 연구해보고 좋은 아이디어가 있거든 댓글로 달아주시기 바란다.

 

지금이라도 발표하면 당장 효력이 미치고집값이 안정 될 새로운 방안 두 가지를 현장전문가입장에서 제시하노니 고려를 해봤으면 좋겠다열아홉 번의 대책은 헌 누더기가 되어 이제 뭐가 뭔지 알 수도 없고이중 삼중으로 중복이 되어 효력을 발휘하기 힘들어 있으나 마나한 정책이 돼버렸다.

 

필자가 제시하는 두 가지 방안은 다음과 같다.

 

1)대출금 원리금 분활상환

투기과열지구와 조정대상지역은 이미 효력을 발생하였으므로 그대로 놔두되 3월부터 1주택이 있는 사람이 다시 집을 사면서 대출을 받을 때는 어느 지역이든지 10년 원리금 분할상환방식으로 하자물론실수요자로서 집을 사서 1주택이 될 사람은 해당이 없다다주택자를 차단하기 위한 대출억제정책으로 보면 된다원리금 분할상환을 하게 되면 월 20만원 내던 사람이 120만원을 내개 되어 함부로 대출을 받을 수 없게 된다.

 

2)취득세 인상

역시 3월부터 주택등기 시 취득세를 올리자현재 취득세는 매매금액 구간에 따라 2%-4%차이가 있지만이걸 통합하여 일정 5년 정도 한시법으로 10%정도를 징수하는 제도를 사용함이 옳다고 본다지금 등기 때 100만 원 내던 사람이 약1000만원 내게 되고, 1000만 원을 낼 사람이 5천만 원이나 1억을 내게 되면 등기비가 무서워 단기매매를 못하게 되고갭투자를 하지 못할 것이다건축물 대장 상 주택이나 주거용 오피스텔에만 국한된 일이다따라서 상가토지 등에는 해당이 없다.

 

이 두 가지만 지켜도 부동산시장은 바로 안정이 될 것이고원리금 분할상환이 무서워서 대출을 받지 못할 것이며취득세가 무서워 단기재매를 하지 아니할 것이다이렇게 되면 기존주택은 양도세 가산세가 무서워 못 팔게 되므로 3박자가 다 맞아 안정세로 돌아설 것이다.

 

지금은 집값을 두고 왈가왈부할 때가 아니다우선 전 국민이 똘똘 뭉쳐 코로나19를 이겨내야 하고생업에 열중할 시기인데 그동안 값이 오르지 않았던 수도권 변두리까지 자꾸 값이 오른다고 하니 집 없는 사람은 집값만 생각하면 힘을 내자도 더 이상 낼 힘이 없다.

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Mon, 2 Mar 2020 20:03:06
<![CDATA[다리 걸친 주택시장]]> 예로부터 시골에서는 논과 밭이 있어야 농사를 지을 수 있으므로 논과 밭을 사는 게 투자였고도시에서는 직장에 나가 일을 해야 했으므로 우선 집을 사는 일이 우선이었다그런데 외환위기와 금융위기를 넘기면서 돈이 불어나자 부동산투자도 어느 한쪽에만 치우치는 게 아니라 양다리 걸치기로 변해 버렸다.

 

즉 시골에 전답이 있어도 도시에 집이 있어야 하고도시에 집이 있어도 개발이 가까운 곳에 토지가 있어야 한다집 한 채로는 양에 차지 않아서 두 채나세 채를 갖거나상가나 오피스텔을 또 가져야 직성이 풀리게 된 것이다이제 집 한 채 달랑 가지고 있거나조그만 땅뙈기만 하나 가지고 있는 사람은 가난한 사람이다.

 

앞으로는 부동산투자에서 최소한 양다리를 걸치게 된다고 보는 게 옳다사람의 근본적인 욕망이 그렇게 변했다자녀도 하나만 가지면 힘이 없기 때문에 둘이나 셋을 갖게 되는 이치나 마찬가지다국가의 힘은 인구다키우기 힘들다고 자꾸 미루지 말고셋 이상 낳도록 최선을 다하자.

 

부동산 둘셋 가지는 것보다는 자녀 둘셋 있는 게 훨씬 좋다,

옛날 어느 지방 초시어른 댁에 무남독녀가 있었다귀엽게 고이고이 잘 길러 시집 갈 혼기가 차게 되었다.

어느 날 중매쟁이가 와서 말했다.

초시어른동쪽에 좋은 신랑감이 있는데 집안이 큰 부자라 먹고 사는 데는 지장이 없고하인들이 많아 색시는 손에 물 한 방울 묻히지 않아도 되나흠이 한 가지 있습니다그것은 신랑감이 좀 모자라는 것입니다.’

 

또 어느 날은 다른 중매쟁이가 와서 이렇게 말했다.

초시어른서쪽에 좋은 신랑감이 있는데 인물도 좋고키도 크고과거를 준비 중이라 장래가 촉망되는 보기 드문 신랑감입니다형제와 자매는 8남매가 되나집안이 원체 가난해서 끼니가 걱정입니다.

 

초시영감은 고민에 빠졌다그래서 딸을 불러 본인의 의향을 물어보기로 한 후,

얘야동쪽과 서쪽에 사는 총각사정이 이러이러하니 동쪽총각에게 가고 싶거든 오른 손을 들고서쪽 총각한테 가고 싶거든 왼손을 들어라오른손이냐왼손이냐손을 들어라.’

 

처녀는 손을 들지 않고 초시영감만 빤히 쳐다보았다.

왜 손을 들지 않고나를 쳐다보느냐?’

‘? ? ?~ ’

잠시 후 처녀는 양손을 번쩍 들었다.

초시영감은 깜짝 놀라 눈을 휘둥그레 뜨고

이런이런두 남자를 다 갖는다는 것이냐?’

예 그러하옵니다.’

이런 못 된 것여자가 두 남자를 어찌 보겠다는 말인고?’

동가식(東家食), 서가숙(西家宿)이옵니다.

동가식서가숙동쪽 집에서 먹고서쪽 집에서 자고?’

그러하옵니다아버님,’

 

두 가지 실리를 다 취하겠다그럴만한 묘안이라도 있느냐?’

있습니다서쪽으로 갈 테니 저에게 재산을 조금만 주십시오.’

으음앙큼한 것 같으니라고오냐알았다우선 집을 사 줄 것이고황금 백량을 주겠다됐느냐?’

아닙니다아버님집은 오막살이라도 있으니 그 집에서 살겠습니다황금은 도둑맞을 우려도 있고지금 마땅히 투자하기도 어려운지라앞뜰의 논 열 마지기와 뒤뜰의 밭 열 마지기를 저에게 주십시오.’

 

앞뜰의 논 열 마지기와 뒤뜰의 밭 열 마지기네가 농사를 어찌 짓는단 말이냐더구나 오막살이에서~’

땅은 부()의 근본이라 했습니다형제와 자매들이 8남매나 된다하니 100마지긴들 농사를 못 짓겠습니까일꾼들을 시켜서라도 농사를 짓겠으니 논과 밭을 저에게 주십시오집은 아무 때고 내가 필요할 때필요한 자리에 좋은 집 짓거나 사면 될 것입니다.’

오냐알았다그리하도록 해라너는 18세기에 태어날 게 아니라 21세기에 태어났어야 했는데~’

 

요즘 수도권이 집 때문에 정신이 없다집은 내가 필요할 때 필요한 지역에 사서 살면 된다국민들 모두 똑같이 그런 마음을 가지고 있으면 값이 오를 리 없다그런데 지금 서울이나 수도권 매수인들은 대부분 집이 있는 사람이 또 사는 외지원정이다.

 

오른 집값은 반드시 조정을 받는다는 사실을 잊지 마시라이럴 때 빚 얻어 집 사놓게 되면 영락없이 값은 내릴 수 있다작년 초까지만 해도 살집 하나 똘똘한 놈으로 뭉치더니 다시 두 채나세 채로 양다리를 걸친다사 놓으면 다 값이 오를 것 같지만세상일은 내 맘대로 되지 않는다.

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Tue, 18 Feb 2020 20:44:21
<![CDATA[나는 5억짜리 집에 산다.]]> 중국 고전 장자(壯子)의 지북유편(知北遊篇에 백구과극(白駒過隙)’이라는 글귀가 있다흰 망아지가 빨리 달리는 모습을 문틈으로 본다는 뜻이다문틈으로 망아지가 달리는 모습처럼 세월은 빨라 신년인사는 가고 또 봄이 오고 있다.

 

이 봄을 무척이나 기다렸던 사람들도 있다정치인들이다. 4년 전 선거에서 낙선하신 분들은 4년이 얼마나 지루했을까서민들에겐 흰 망아지가 빨리 달렸을 것이고정치인들에게는 더디 달린 4년이었을 것이다.

 

국민들은 신년이 되면 정치권도 안정되고 경제도 좋아질 것이라고 잔뜩 기대를 하고 있었는데 엎친 데 덮친 격으로 신종 코로나가 출현해서 나라경제의 움직임이 둔화되지 않을는지 염려된다모든 영업장소들이 문을 닫고 있으니까,

 

옛날에도 악질(惡疾)이 온 나라에 퍼져 국민들의 생명을 빼앗아 간일은 많이 있었다천연두홍역이질학질피부병 등이 창궐하여 우리 조상들의 많은 생명을 앗아 갔고근래에는 사스메르스 등 바이러스가 번져 고생을 했다.

 

중국 우환이 발병지인 이번 코로나는 현재로서는 백신조차 없음이 문제다그러나 지나간 바이러스와 별로 다를 것도 없고 치사율도 낮아 크게 염려할 게 없다하니 생업에 열중하고평소보다 더 부지런히 일하자.

 

우리들은 지난 세월 아무리 어려운 질병이나 천제지변도 다 이겨냈고이겨내면 나라는 더 강해졌으며 국민들의 삶의 질도 높아졌다이번 신종 코로나도 슬기롭게 이겨내면 더 크고더 강한 나라로 거듭날 것이다.

 

우환에 거주하는 동포들이 우리나라에 와 있다질병 때문에 정든 삶을 뒤로 하고수용생활을 하고 있으니 얼마나 불편할까우리와는 다 같은 백의민족이요한 핏줄이다그들을 따뜻하게 보살피고위로하자.

 

정부도 신종바이러스 퇴치에 최선을 다하고 있는 모습이다그러나 또 다른 문제는 집값이다아직도 서울 집값을 비롯해서 수도권의 집값싸움은 식지 않은 모양새다. ‘사무엘 존슨은 짧은 인생은 시간의 낭비에 의해 더욱 짧아진다고 했는데 우리들은 3년째 집과의 전쟁을 하면서 시간을 빼앗기고 있다.

 

다음’ 부동산카페 ‘21세기부동산힐링캠프의 자료에 의하면 20175월 서울 아파트 중위가격은 51,500만원이었고, 201812월에는 84천만 원으로 올라갔으며, 201912월에는 89천만 원으로 최고점을 찍었다.

 

그 후 서울은 안정세를 찾아가고 있으나불씨는 수도권으로 옮겨 붙어 수원용인 등 수도권이 오름세를 지속하고 있다그러나 수도권의 집값은 금방 값이 올랐다가 떨어질 수 있다서울에 가기 어렵다고 무작정 대체투자 하는 건 옳지 않다실수요자가 아니거든 함부로 외지투자 하지 말자.

 

서울 집값 상승으로 양극화가 나무 벌어져 앞으로 국민화합이 문제다서울 상위 10%가 벌어들이는 종합소득이 하위 10%종합소득의 194배에 달한다고 하니 이 넓은 간격을 메울 일이 산 너머 산이다이 간격을 메우겠다는 정치인도 없다.

 

12.16 부동산대책으로 인해 사회구조도 크게 4단계로 변해버렸다. 1)무주택자 2)9억 이하 서민 3)9억에서 15억의 중산층 4)15억 초과 상위 층으로 변했다는 것이다결국 부동산대책의 대출이 부유층과 가난 층으로 나눠버린 것이다.

 

더 쉽게 말해 1등급은 집값이 15억 이상, 2등급은 9억 이상 15억 미만, 3등급은 9억 이하, 4등급은 6억 이하 또는 무주택자가 된 것이다. 3-4년 전에는 금수저와 흙수저로 나누더니 이제는 집값으로 나뉘고 있다당신도 어서 15억 이상 주택사서 1등급으로 땅땅거리며 살자.

 

그러나 영원한 것은 어디에도 없다요즘 서울은 고가 재건축에 이어 인근까지 값이 떨어지고강남 3구 아파트 값도 늦가을 은행잎처럼 자고나면 떨어진다오를 때에는 하룻밤 사이에 단위로 오르더니 떨어질 때는 단위로 떨어진다.

 

더불어민주당의 주거에 대한 선거공약은 청년신혼 맞춤형 도시를 통해 주택 10만호를 건설하겠다고 했다그렇다면 서민들의 보편적 주거문제는 어떻게 해야 할지 핵심이 없고올라버린 집값에 대해서는 일언반구도 없다.

 

자유한국당은 정책대상이 9억을 초과하는 고가주택에 맞춰졌다청년대학생신혼부부노인들의 주거문제는 어떻게 하겠다는 공약이 없으나자가 소유를 촉진하는 기조가 엿보여 자칫 전국적으로 투자광풍이 벌어질 가능성을 배제할 수 없다.

 

정의당은 반의반값 아파트를 공급하겠다고 했으나 구체적인 목표나 실행발안은 제시되지 않았다민주평화당은 10년간 20평 아파트 100만 호를 1억에 공급하겠다고 했다공약대로만 실현된다면 중산층의 주거안정에 크게 기여하겠지만실현가능성이 있을지 두고 볼 일이다.

 

수도권과 지방의 주거문제는 앞으로 선거 때마다 대두될 커다란 숙제다수도권 집값은 이 겹쳐 늘어나고지방은 빈집이 늘어난다. 15억 초과주택 22만 채도 거의 수도권에 있다어디서 사느냐고 묻지 마라. 5억짜리 집에 산다. 5억짜리 집이면 수원이나 평택쯤 된다.

 

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40680

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Mon, 10 Feb 2020 16:35:16
<![CDATA[실 거래신고 기간단축 영향은]]> 실 거래신고 기간단축 영향은

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안이 2 21일부터 시행되면서 부동산 실 거래 신고 기한이 기존 60일에서 30일로 단축이 된다.

거래가격 신고뿐만 아니라 가계약이나 계약해제 등도 동일하게 신고하여야 한다.

공인중개사를 통해 부동산 거래를 하는 경우에는 실 거래신고를 공인중개사가 하기에 신경 쓸 필요가 없지만 당사자가 직접 신고를 해야 하는 개인간 거래 당사자들은 신경을 써야 한다.

거래 계약 체결일로부터 30일 이내 신고를 하지 않으면 500만원 이하 과태료가 부과되며 계약내용 및 변경사항이 사실과 다르면 3000만원 이하 과태료가 부과될 수 있기 때문이다.

 

기존 60일에서 30일로 단축이 되면 부동산 거래현장에서 여러 변화가 예상된다.

보통 현장에서 계약 후 잔금까지 2개월 정도 소요되는 것이 일반적이어서 지금까지는 계약 후 잔금시점에 실 거래신고를 하는 경우가 많았다.

하지만 21일부터 30일로 단축이 되면 계약 후 잔금까지 기간을 30일 이내로 하거나 계약과 동시에 실 거래 신고를 할 것이다.

계약 후 잔금까지 기간을 30일 이내로 하면 매수자가 상당히 불편해 진다.

계약하고 잔금을 마련하는 시간이 줄어들어 상당히 촉박해지고 이사까지 겹치면 번개 불에 콩 볶아 먹어야 할 수 도 있다.

계약 후 잔금까지 기간을 30일 이내로 줄이기 어렵다면 계약과 동시에 실 거래 신고를 하게 되는데 계약해지계약내용 변동 등이 발생하면 상당히 번거로워 진다.

실제 현장에서는 일정 조율이나 계약내용 변경은 비일비재한데 앞으로는 중개사뿐만 아니라 거래 당사자들도 더욱 신경을 써서 계약을 해야 할 것이다.

 

이런 불편함을 감수하면서까지 실 거래신고 기간을 단축한 이유는 서울집값을 잡기 위함이다.

실 거래신고 기간이 60일이다보니 중개사가 시장 상황에 따라 신고시기를 조율해 부동산가격을 왜곡시키고 있다는 국토교통부의 판단 때문이다.

쉽게 설명하자면 시장가격보다 높은 가격에 계약하여 신고한 후 계약파기를 하는 방법으로 국토교통부 실 거래가 통계를 조작했다는 것이다.

 

일부이긴 하지만 실제 이런 잘못된 행위들이 있었던 것은 사실이고 시세조작 등의 잘못된 행위에 대한 처벌을 강화하는 것은 바람직하지만 공인중개사뿐만 아니라 개인들의 불편함을 감내하면서까지 30일로 단축할 필요는 없었다.

차라리 계약시점이 아닌 거래계약이 종료되는 잔금 시점기준 30일 내 실 거래 신고를 하게 하고 처벌규정을 강화하는 것이 더 좋지 않았을까 하는 생각도 든다.

 

아무튼 2 21일부터 계약 후 30일 이내로 변경되는 만큼 개인 간 거래 시에는 더욱 주의가 필요하며 짧아진 신고기간에 맞춰서 계약 전 잔금마련 및 이사계획을 잘 세울 필요가 있겠다.

 

네이버카페 김인만 부동산경제연구소

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Mon, 10 Feb 2020 16:34:38
<![CDATA[부동산투자와 정치투자의 근본]]> 부동산투자에서는 성공한 사람보다는 실패한 사람이 더 많다실패한 사람들의 실패담을 들어보면 모두들 부동산 복이 없어서’ 망했다고 한다그러나 따지고 보면 복이 없어 망한 게 아니라 욕심이 지나쳐서 망한 사람이 많다.

 

어렵게 고생해서 집 한 채 샀으면 또 여윳돈이 쌓이도록 노력해야 함에도 그 집 담보로 또 돈 빼고그 돈으로 또 다른 집 사서 얼른 집이 몇 채 되기도 한다그게 세월이 가고횟수가 많아지면 여러 채가 되기도 한다.

 

결국 집이 열채라 해도 대출이나 전세보증금 제외하고 나면 빈 봉투가 된다특히 계약금만 걸고 계약하는 미분양아파트에는 묻지 마 투자를 하는 사람도 많다미분양아파트 많이 사서 돈 벌었다는 사람 있던가?

 

부동산투자로 성공하려면

1)헛된 욕심을 버리고,

2)바른 양심으로.

3)부지런히 일하고,

4)돈이 불어나는 일은 하늘과 세월에 맡겨야 한다.

양심이 똑 바르고하늘을 믿고 사는 사람은 얼굴부터가 다르다언제나 얼굴에 평화와 진실이 깃들어 있고느긋하게 기다리는 미덕을 가지고 있다.

 

어느 날 시골마을을 지나가던 임금님이 날이 어두워지자 한 목동의 집에서 하룻밤을 묵게 되었다그런데임금님의 눈에 비친 목동의 모습이 참 인상적이었다욕심이 없고성실하고얼굴에 평화로움이 깃들어 있었다.

 

욕심으로 가득 찬 자신의 신하들 모습과는 아주 대조적인지라목동을 나라의 관리로 등용했다그는 관리로 등용된 후에도 청빈한 생활과 정직성그리고 임금님을 잘 보필하는 성실성을 인정받아 제상에 까지 오르게 되었다.

 

제상이 된 목동은 더더욱 성실하고 사심 없이 국사를 잘 처리해나갔다그러자 다른 신하들의 눈꺼풀이 이상해지기 시작했다정치판이라는 게 원래 그런 것 아니던가신하들은 목동제상의 뒤를 파기 시작했다.

 

다른 신하들이 목동제상의 뒤를 캐다보니 재상이 한 달에 한 번 정도 자기가 살던 시골집에 다녀오는 것을 보았고그 시골 집 광에 커다란 항아리가 있었는데 재상이 그 항아리 속에 천으로 싼 물건을 넣는 것을 보게 되었다.

 

아하이 사람이 혼자 얌전한 채 하면서 귀한 귀금속은 고향집 항아리 속에 숨기고 있구나.’ 생각하고이 사실을 임금님께 고하였다임금님은 노발대발하면서 신하들을 앞세우고 현장 항아리를 조사했다.

 

그러나 항아리 속에서는 금은보화가 나오는 것이 아니라옛날 목동이 입었던 낡은 옷 한 벌이 들어 있을 뿐이었다임금님은 괴이하여 재상에게 물었다.

이 옷은 옛날 재상이 입었던 옷 아니냐왜 항아리 속에 넣어놨느냐?’

소신이 언젠가는 다시 목동으로 돌아갈 터그때 입으려고 넣어놓았습니다.

알았다역시 훌륭한 재상이로고~‘

오랜 세월이 지나 그 재상은 그 고향집에 와서 그 옷을 입고 다시 목동을 하다가 세상을 마쳤다.

 

요즘 같으면 은퇴 후 살집 마련하느라 별궁을 짓거나사택을 지으려고 임기 끝나기도 전에 야단법석을 떨 것이다나중에 고위직들이 서민들의 눈 밖에 나는 이유도 알고 보면 다 욕심 때문일 것이다.

 

부동산투자에서 욕심을 부리게 되면 집을 여러 채 샀다가 결국 망한 사람이 되고빌딩을 지어봤자 경매로 날리게 된다망하게 되면 내가 사는 집까지도 함께 날아가게 되지 않던가순리대로 살면서 순리대로 투자하는 게 순서다.

 

정치도 마찬가지다요즘 정당구성분포를 보면 욕심이 고스란히 드러나 보인다신종코로나 바이러스로 인해 나라경제가 올스톱이 되어도 이를 해쳐나갈 방법을 말하는 사람은 아무도 없고인재 영입이 우선이다그분들 데려가면 표가 쏟아질까?

 

정치는 성실하고 꾸준하게 노력하는 사람이 이기는 법이다부동산투자도 오랜 세월 느긋하게 참는 사람이 돈을 벌게 된다유권자들이 우리한테 몰표를 줄 것이라고 착각하지 말자요즘 서민들이 당신들보다 훨씬 똑똑하다.

 

유수부쟁선(流水不爭先)이라고 했다물은 먼저 가려고 다투지 않는다는 뜻이다세월도 먼저 가려고 다투지 않는다다투는 건 사람이다그리고 그 함정에 빠지는 것도 사람이다정치하겠다는 분들 스스로 함정에 빠지지 마시라.

 

지금 흩어졌던 정당들이 다시 모이기를 하고 있다집값도 오른 곳이 내리기를 하고 있다세월은 낮은 곳을 높게 만들기도 하지만높은 곳을 낮게 만들기도 한다정치도 권력을 갖기도 하지만 빼앗기기도 한다.

 

집값은 점점 내리고 있다다음 카페 ‘21세기부동산힐링캠프에서 자체 조사한 서울 아파트 거래량을 보면 2019년 9월 7천 건, 10월 11,500, 11월 1만 1,400, 12월 7,500, 2020년 1월 1,400건이다작년 11월과 12월에 최고점을 찍고 값이 떨어지고 있다앞으로 값이 계속 내릴 수 있음에 유의하자.

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40678

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Fri, 7 Feb 2020 14:10:57
<![CDATA[가난한 2030을 위한 부동산재테크]]> 2030은 대개 가난하다과거에 비해 소득은 줄고물가는 천정부지로 올라서다특히 집값은 역대 최고 수준으로 뛰었다현정부만큼 부동산이 폭등한 전례가 없어서다때문에 서울 아파트 매입은 부모찬스나 고액연봉이 아니라면 언감생심이다이는 결국 가난한 서민과 2030에게 박탈감과 좌절감을 주었다점점 부의 불평등은 극단으로 치닫고삶은 더욱더 피폐할 공산이 큰 배경이다.

 

욜로(YOLO,You Only Live Once)족이 늘어나는 이유도 여기에 있다그들은 가진 자산이 적어도 현재의 행복을 중요하게 여기며 생활한다비싼 집 대신에 대리 만족할 상품을 구입하며 삶을 즐긴다계획적인 소비보다는 그때그때의 욕구와 관련된 소비활동을 더 선호한다다만 문제는 당시엔 위안을 줄지언정 장기적으론 또 허전함을 느낄 수 있다지옥고(지하옥탑고시원)에서 산다면 더욱 그렇다.

 

 


따라서 가난한 2030을 위한 부동산재테크를 제안한다미혼이라면 더 꼼꼼히 읽어보길 바란다특히 여성이라면 더더욱과거와 달리 새로운 주거문화가 2012년부터 시작되었다현재 상당히 정착되었지만 앞으로 갈 길은 멀다더욱 저렴하고 살기 좋은 집이 생길 확률이 점차 커져서다경쟁이 심할수록 테마(프로그램콘텐츠)가 가미된 집이 나타날 테니까물론 월세도 더 저렴해질 가능성이 높다.

 

 

 

 


이 시점에 두 가지를 묻고 싶다우선 목돈이 있다면 세어하우스를 운영하면서 그곳에 같이 살면 어떨까또는 목돈이 없다면 셰어하우스에서 다른 이와 함께 지내면 어떤가전자의 경우 수익을 내며 살 수 있다집을 매수하거나 전대(재임대)해 운영하는 경우다혹시 자금이 부족하다면 저금리’ 대출을 활용한다비용부담은 입주자 월세나 보증금으로 해결하면 된다수익분석 후 실행 가능하다.

 

후자는 좀더 좋은 집에서 싸게 지낼 수 있다여성이라면 안전과 외로움을 떨칠 수 있다게다가 테마가 있는 집은 문화노하우도 누릴 수 있다만혼이혼고령화 등으로 1인 가구는 계속 늘어날 것이다셰어하우스 미래가 괜찮은 근거다더구나 턱없이 오른 집값은 이를 더욱 공고히 할 게 뻔하다. 2030뿐 아니라 전 세대를 아울러 혼자 살 거라면셰어하우스는 부동산재테크로 안성맞춤일듯하다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_329_1&no=262&ch=land
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Tue, 4 Feb 2020 19:05:45
<![CDATA[강남집값 잡는 수도권교통망]]> - 이제는 강남으로 통하는 신도시 시대 -

 

도시개발 이론에 따르면 도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발되고 있다.

 

1980년대가 개포 지구, 목동 신시가지, 상ㆍ중계동 택지개발사업 등 도심 개발 시대라면 1990년대는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 수도권 1기신도시 개발 시대이다.

 

2000년대는 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팔레스 건설 등 도심 개발 시대이고 2003년 이후 정부가 지정한 수도권 2기신도시는 화성 동탄 1ㆍ2, 김포 한강, 파주 운정, 광교, 양주 옥정, 위례, 성남 판교, 고덕, 인천 검단 등 10곳이다.

 

수도권 2기신도시 중 2008년 12월에 판교, 2011년 7월에 광교, 2013년 12월에 위례, 2015년 1월에 동탄2신도시가 최초 입주했는데 오늘날 성공한 신도시로 우뚝 섰다.

 

2014년부터 6년째 오른 강남 집값이 12ㆍ16  부동산대책으로 고개를 숙였다.

 

강남 집값이 오른 지난 6년은 도시는 외곽지에서 도심으로 개발하는 시대이며 재건축사업이 개발의 주를 이루었다.

 

그러나 앞으로는 도시는 도심에서 외곽지로 개발하는 시대로 신도시 건설, 경기도 재개발사업 등 시대가 도래하리라

 

이같은 도시개발 이론은 부동산시장에도 통한다.

 

1988년 서울올림픽 개최 전후로 서울 집값이 폭등하자 정부는 1989년 4월에 수도권 1기신도시 건설계획을 발표하여 그 후 서울 집값 폭등을 잠재우고 서울 인구를 수도권으로 분산시켰다.

 

그리하여 1990년대는 수도권 1신도시 시대가 펼쳐졌다.

 

이러한 현상이 작금에도 나타나는 게.

 

지난 수년동안 서울 집값이 폭등하자 정부는 2018~2019년에 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양지구, 고양 창릉지구, 부천 대장지구 5개 수도권 3기신도시 건설계획을 발표했다.

 

고양 창릉지구는 입지가 워낙 빼어나 인근 일산신도시 집값이 계속 빠지는 상황을 불러 일으켰다.

 

그러나 이후 일산신도시 집값은 조정대상지역 해제를 계기로 하여 상승 추세에 있다.

 

수도권 광역교통망을 2025년까지 확충하여 서울 집값 폭등을 억제하고 서울 인구를 수도권으로 분산시키는 정책도 내 놓았다.

 

GTX-A노선(2023년)과 신안산선(2024년) 등을 계획대로 준공하고 GTX-B와 C노선은 조기 착공을 추진한다. 서부권 등에 D노선을 신규로 검토한다.

 

그러나 이러한 정책에도 불구하고 2019년에 강남권 집값은 잡히지 않고 마냥 폭등하기만 했다.

 

강남권 집값이 폭등하자 정부는 12ㆍ16 부동산대책이라는 극약 처방을 내렸다.

 

정부의 부동산대책 효과가 나타나는 게, 대책 이후 강남 집값이 주춤하고 반면 더이상 집값 상승에 부담을 느끼는지 전세값이 폭등하고 있다.

 

강남 사람들의 성향을 보면 근본적으론 강남 살기를 원하는데 강남에서 벗어난 강북 한강변 마ㆍ용ㆍ성(마포구ㆍ용산구ㆍ성동구)도 비교적 선호하는 편이다.

 

서울 외곽지 강북 노원구는 살기보다는 집값이 저렴하여 투자하는 정도에 그친다.

 

최근 마ㆍ용ㆍ성(마포구ㆍ용산구ㆍ성동구)에 이어 수ㆍ용ㆍ성(수원ㆍ용인ㆍ성남)이란 신조어가 경기도 부동산시장을 달구는데,

 

강남 사람들이 마ㆍ용ㆍ성 다음으로 선호하는 지역은 경기도 판교, 분당, 광교신도시 등이다.

 

그러나 최근 수ㆍ용ㆍ성이 경기도 부동산시장을 달구자 수원, 용인, 동탄2신도시로 확대되는 느낌이다.

 

강남 집값을 잠재우기 위해서는 부동산대책도 대책이지만 강남 대체 주거지가 있어야 하는데 판교, 분당, 동탄, 용인, 수원은 GTX 등 교통망이 확충되면 대체 주거지로 선호도가 높은 편이다.

 

그러니 자연스럽게 이들 지역의 집값이 세간의 관심을 끌고 있다.

 

지난 6년간이 강남권 집값 시대였다면 앞으로는 저평가 비강남권, 경기도 신도시, 재개발 시대로 자연스럽게 흘러갈 것이다.

 

앞으로 3기 신도시가 건설되면 신도시 건설 붐 시대가 올 것이다.

 

그렇게 되면 자연스럽게 1기, 2기 신도시도 수면 위로 떠오를 수 밖에 없다.

 

1, 2기 신도시 중에 판교, 분당, 광교 대표 신도시가 있고 그외 동탄2신도시, 용인 신도시, 일산 신도시도 서울 강남으로 통하는 신분당선, GTX-A가 개통이 되면 교통이 편리한 신도시가 된다.

 

특히 수원, 동탄, 용인은 반도체 사업장이 소재한 반도체관련 신도시이자 직장과 주거지가 근접한 직주근접 신도시이기도 하다.

 

수원은 재개발사업이 활발히 진행되고 있고 신분당선 광교~호매실 연장과 GTX-C 역이 들어서는 호재도 있다.

 

강남3구, 마ㆍ용ㆍ성 집값이 꺾인 이 시점, 이제는 강남으로 통하는 신도시 및 재개발 시대가 될 것이다.

 

수원, 용인, 성남, 동탄, 일산신도시는 GTX, 신분당선 노선으로 강남 접근성이 좋다.

 

강남 집값이 상상을 초월할 정도의 비싼 집값이 된 이 시점, 이제는 굳이 비싼 강남 아파트만을 고집할 필요가 있는가

 

동탄역에서 강남 삼성역까지 약 20분, 파주 운정지구에서 서울역까지 약 20분이 걸리는 수도권광역급행철도 GTX 교통혁명이 일어나면 동탄2신도시, 용인, 성남, 수원, 일산신도시, 파주는 강남 삼성역, 서울역에서 결코 먼거리가 아니다.

 

교통망으로 강남으로 통하는 신도시의 집값이 싸다면 굳이 비싼 강남 집에 살 필요가 있는가

 

판교, 분당신도시, 용인 수지 집값은 강남 집값 못지않게 비싸다.

 

그외 수원, 동탄, 일산신도시도 앞으로 교통망으로 강남 접근성이 좋아질 것이다.

 

수도권 3기신도시도 교통망이 갖추어 지고 2025년까지 수도권 교통망이 확충되고 2023년 개통 예정이라는 GTX-A도 실질적으로 2025년쯤 개통이 되면 이제는 경기도 신도시, 재개발지 시대가 된다.

 

이래저래 2025년까지는 경기도 신도시, 재개발 시대가 될 가능성이 크다.

 

반면 강남권 집값은 2025년까지 조정받을 것으로 보인다.

 

엇갈린 운명의 강남권, 마ㆍ용ㆍ성과 수ㆍ용ㆍ성, 동탄, 일산신도시이다.

 

강남의 큰 물결이 지면 신도시 시대가 도래하고 신도시의 큰 물결이 지면 강남 시대가 도래하는 게 도시개발, 부동산시장의 불변의 원칙이다.

 

강남권 집값을 잡는 큰 계기가 12ㆍ16 부동산대책이고 강남으로 통하는 수도권 교통망이다. 요약하자면 강남 집값 잡는 수도권 교통망이다.

 

 

글쓴이 : 이주호

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Mon, 3 Feb 2020 14:51:38
<![CDATA[집을 사야 할 사람과 팔아야 할 사람]]> 경험컨대청년시절 월세와 전세살이를 할 때에는 만사 제쳐놓고집 한 채만 있으면 아무 걱정 없을 것으로 생각되었다지금 집이 없는 당신도 집 한 채만 있으면 처자식과 오순도순 큰 욕심 없이 살겠다고 다짐하시리라그러나 나이가 들면서 여유가 생기면 갑자기 꿩이 되어 마음은 콩밭으로 가기 마련이다.

 

어찌어찌해서 집을 갖게 되면 그 집으로 만족하는 게 아니라차츰 더 큰 욕심을 갖게 됨이 사실일 게다집 한 채면 족할 것이라는 초심(初心)은 어디로 갔을까요즘은 노후대비까지 계획하는 세상인지라 부동산투자의 초심은 온 데 간 데 없어져 버렸고어디 갭투자할 곳 없나 사방을 살필 것이다.

 

특히 정치인들은 더 한다찍어달랄 때의 초심과 되고나서의 마음이 하늘과 땅 차이 아니던가선거철이 다가온다모두들 초심을 점검해 보자지금 만난 예비후보들은 허리가 90도이지만되고나면 인사는커녕 싸움질하느라고 정신없을 것이고집값이 오르건대책이 나오건 신경 안 쓸 것이다.

 

부동산투자에서 실패를 하는 이유나 정치에서 실패를 하는 이유는 대동소이하다부동산은 절반이상 빚 얻어 사놨다가 실직을 하거나경제가 나빠지면 망하기 마련이고정치는 공천을 잘못해서 초심을 잃은 후보자를 내세우면 권력도 빼앗기고 사람도 망하게 된다.

 

우리들은 이미 그런 경험을 했다. 2008년 금융위기 직후 한 사람이 아파트 열 채씩스무 채씩 사놨다가 주택경기 사그라지자 망한 사람이 부지기수였고지난 정권 때 공천 잘못해서 당이 쪼개지는 바람에 탄핵이라는 불명예에 직접 가담한 당사자들이 아직도 모이지를 못하고 있다.

 

문제는 지금부터다필자가 정치를 논한다는 건 어불성설이고주택시장의 걱정을 함이 옳다고 본다지금의 주택시장은 시장도 살아야 하고대책도 살아야 하고지방도 살아야 하는 크나큰 숙제를 가지고 있음이 문제다집값경기를 불꽃으로 비유하면 서울은 불꽃놀이수도권은 쥐불놀이광역시는 불빛놀이지방은 별똥별이다.

 

서울의 주택상승 효과는 수도권과 광역시의 특정지역에 불꽃을 놓더니 지금은 경상일부와 전라일부까지 약한 불꽃을 옮겨 붙게 하고 있다수원과 용인 일부를 빼놓고전국적으로 한정된 지역에 불꽃을 던지고 있지만불꽃이 약해서 값은 오르나 마나다서울은 마당놀이로 놀지만지방은 노래방에서 놀고 있다고 보는 게 옳다.

 

그렇다면 서울 집값은 앞으로 어떻게 될까모든 일에는 오르고 내림이 있는 법이다설사 더 오른다고 하더라도 오를 만치 올랐으니 값이 올라도 폭이 좁고그대로 있거나 약하게 내림세를 탈 것이다지난 해 11월이나 12월처럼 자고나면 1억씩 올랐다는 말은 우리들 일생에서 다시 듣기 어려울 수도 있다.

 

경기가 나쁘다고 중소상인들이 난리다입 달린 사람마다 경제가 나쁘다고 하는데 눈에 보이는 이유는 없다한 달 동안 20만원어치 물건을 판 상인이 있다는데 서울집값은 하루에 1억이 올랐다면 이건 뭐가 잘못돼도 많이 잘못 된 것이다어려울 때 집값은 왜 여기저기 옮겨 다니며 값을 올리는지 알다가도 모를 일이다.

 

그동안 쏟아졌던 부동산강경책은 워낙 그물이 촘촘해서 21대총선예비후보자들이 할 말을 잃고 있다옛날 같으면 지역개발 공약이라도 내놓을 수 있었지만지금 같은 때에 지역개발공약 내놨다가는 오히려 표 까먹기 딱 맞다이제 집값을 단속하는 특별사법경찰까지 동원된다고 하니 갈수록 태산이다.

 

주택투기를 단속하는 특별사법경찰이라는 게 이전등기 관계나 자금흐름의 계좌를 들여다보는 게 아니라 만만한 중개업소 서류 뒤져서 신고 잘 하고수수료 잘 받았는지그런 부분이나 조사하고 있으니 이제 서울 중개업소는 또 못살겠다는 하소연이 터져 나올 것이다.

 

집값 오르는 바람에 정부는 세수가 늘었다대책 나올 때마다 양도세나 보유세가 올라 국민 반항 없이 증액되었으니 얼마나 좋을까결국 집 가진 사람들이 집으로 덕을 봤고덕을 본 만큼 세금을 더 내게 됐다고 보는 게 옳으리라그러고 보면 세상에 공짜는 없나보다.

 

1989년부터 2019년까지 30년 동안 직장인 월급은 5.5배 올랐다지금 월 550만 원 정도를 받는 은퇴직전의 간부사원이거나 공무원이라면 30년 전 월100만원을 받았을 것이다그런데 강남권 아파트는 20배가 올랐고비 강남권은 약 10배가 올랐다아직 집이 없는 사람은 허탈할 뿐이리라.

 

평균적 직장인이 강남에 25평 아파트를 사려면 한 푼도 안 쓰고 모았을 때 46년이 걸리고비강남권 아파트 같은 규모를 사는 데는 약 20년이 걸린다만일 월급으로 먹고 살았다면 집 마련은 꿈도 꿀 수 없는 일이다. 2030세대들이 근래 집장만에 적극 나서고 있는 일도 이와 같은 이유가 있어서다.

 

서울은 집값이 고개를 숙였지만수도권은 강세다지금이라도 집을 사야하느냐는 질문이 매일 줄을 잇는다당신도 궁금 사항이 있거든 다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프에 들어오셔서 질문을 하거나전화로 문의하시라모든 컨설팅은 무료다지금 사야 할 사람도 있지만팔아야 할 사람도 많다.

 

글쓴이 윤 정 웅

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Mon, 3 Feb 2020 14:50:52
<![CDATA[표심에 휘둘리는 부동산정책]]> 표심에 휘둘리는 부동산정책

 

표심에 영향을 받을 수 밖에 없는 것이 정치의 현실이다.

특히 총선이나 대선이 있으면 표밭에 따라 정책은 널 뛰기를 한다.

29일 국회 여당의 부동산 공약 발표가 있었는데 눈에 띄는 정책보다는 기존 정책의 복사판이라는 비판이 나오고 있다.

청년신혼부부 맞춤형 도시 10만가구 공급만 보더라도 실질적 공급 확대는 1만가구뿐이고 나머지 9만가구는 이미 정해진 주택물량에서 할당하겠다는 조삼모사이다.

또 개발방향도 잡히지 않은 용산 역세권 부지 활용의 희망고문도 있다.

정부와 청와대는 부동산규제정책에 여전히 강경한 입장이지만 최근 반 시장적 지나친 규제라는 비판을 의식한 여당은 속도조절을 하고 있는 분위기이다.

최근 안정을 찾고 있는 서울 강남과 마용성(마포용산성수)과 달리 풍선효과 영향을 받는 서울 전세와 수도권 수원용인성남안양의왕부천인천 등 지역은 오히려 강세로 돌아섰다.

특히 개발호재가 될 것을 뻔히 알면서도 총선을 앞두고 수원에는 신분당선 연장용인에는 3호선 연장이라는 선물을 주면서 풍선효과에 바람을 불어 넣었다.

대전은 작년 큰 폭의 상승을 하였음에도 규제대상 논의조차 하지 않고 있으며 부산은 조정대상지역 해제까지 되었다.

여당은 강남만 잡으면 된다는 정치적 계산을 하고 있는 것 같다.

 

반면 야당은 재건축 재개발 규제 완화분양가상한제 폐지 등 현 정부의 부동산정책을 전면 조정하겠다는 입장이다.

정부정책에 비판적인 야당의 특성을 감안하더라도 아직 서울 수도권 부동산시장이 안정을 찾지 못한 상황에서 이런 극단적인 정책변화 공약은 바람직하지 못하다.

일부 야당은 20평형대 아파트 1억원에 100만가구 공급이라는 실현 불가능한 공약을 하기도 하였다.

 

여당야당 할 것 없이 부동산정책이 모두 정치에 함몰되어 있다.

우리나라 부동산시장이 수십 년간 이렇게 널 뛰기를 하는 부작용의 홍역을 치르는 이유는 정책이 시장을 이끌지 못하고 끌려 다니고 있기 때문이다.

과열이 되면 규제를 쏟아 붇고 냉각이 내면 규제를 풀어주는 악순환이 수십 년간 반복되고 있다.

이런 정책의 모순 고리를 끊으려면 10년 이상 장기 수요예측을 통해 공공임대아파트와 민간아파트 공급계획을 일관성 있게 꾸준히 실행하여야 한다.

또 지금 당장 빨리 급하게 집값을 잡는 척만 할 것이 아니라 필요한 규제와 불 필요한 규제를 구분하여 꼭 필요한 규제만 선별하여 일관성 있게 추진될 필요가 있다.

이제부터라도 시장분위기에 따라총선과 대선 공약에 따라 휘둘리기 보다는 면밀한 장기계획을 통해 일관성 있는 정책을 실행하여야 할 것이다.

 

네이버카페 김인만 부동산경제연구소

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Mon, 3 Feb 2020 13:42:37
<![CDATA[전세보증금도 빚이다.]]> 서울 주택이 한창 잘 팔리고값이 오를 때 매수인 열 사람 중 여섯일곱 사람은 외지인들이었다외지인이 서울에 집을 사는 이유는 시세차익이다적당한 때 입주하는 사람도 있겠지만어느 날부터 서울 아파트가 현금과 같다는 말이 퍼지자 너도나도 전세안고 집을 사는 일이 유행처럼 번졌다.

 

15억이나 20억짜리 값비싼 집은 돈 있는 사람들이 사기 때문에 대출이나 전세에 구애받지 않는다그러나 9억 이하의 집은 실수요자가 아닌 이상전세가 들어있는 집이라야 거래가 활발했다따라서 전세를 안고 사야 하기 때문에 흥정과정에서 매수인은 그 집에 전세가 들어 있느냐안 들어 있느냐를 따지게 된다.

 

작년 1년 동안 서울 주택구입자 10명 중 1.3명만 입주를 했고, 8.7명은 입주를 안 했다입주를 안 했다는 뜻은 전세나 월세를 놨다는 것이다. 8.7명은 별도로 살고 있는 집이 따로 있다는 의미로 생각하는 게 편하리라이럴진대 서울 집값이 오르지 않을 수 있겠는가?

 

그러나 전세를 안고 집을 샀건대출을 받아 집을 샀건 다주택자들은 앞으로 조심할 게 한두 가지가 아니다전세보증금도 빚이다아무런 부담이 없는 돈으로 생각했다가는 큰 코 다친다지난 세월 돌이켜봐도 집 팔아봤자 전세보증금 미달 될 때가 여러 번 있었다그럴 때가 또 오고 있다.

 

빚으로 부동산을 구입한 후 부동산값이 오르고직장이나 사업이 잘 돌아가면 돈을 버는 건 쉬운 일일 수도 있다그러나 직장 잃고사업 안 되고경기침체나 경제위기를 만나게 되면 이자를 감당을 할 수 없어 손을 들게 된다주위여건이 나빠지게 되면 영락없이 집값은 떨어지게 된다.

 

집값이 떨어지면 반갑지 않은 손님이 꼭 뒤따라온다전세보증금이 내려간다는 것이다전세보증금이 내려가면 돈이 부족해서 현재 사는 사람을 내보낼 수 없어서 세입자까지 손해를 보게 된다서울에서 작은 아파트 전세보증금이 이미 6억에서 5억으로 내린 곳도 있다.

 

세입자는 나가겠다고 하는데 자기만 옛날 6억을 고집하면 그 집은 세가 나가지도 않고세입자는 이사를 못해 연체이자를 부담하는 등 손해가 따르게 된다빚을 끼워 주택을 살 때에는 향후 5년 정도의 경제사정이나직장사정사업사정 등 개인사정을 참고하여 언제든지 전세보증금을 반환할 자신이 있어야 한다.

 

3-4년 전부터 전국의 많은 사람들이 전세 안고 서울에 집을 사놨는데 그렇다면 앞으로 서울 집값은 어찌될까우선 경제사정을 살펴보자경제는 전반적으로 어렵다고 하는데 이의가 없으리라이유의 한 가지는 이 정부 들어 기업규제가 하루에 3개정도 나왔다고 한다. (129일자 한국경제 참조)

 

규제에 얽혀 기업들이 장사를 못했다고 볼 수도 있다국토부와 환경부는 규제의 온상이라고 한다언제 어떤 나라든지 규제가 많은 나라는 발전이 더디고행복수치도 낮았다기업들이 문을 닫게 되면 고용평등도 없어지고우선 나 살기가 바빠서 준법정신도 흐리게 된다.

 

어려움의 두 번째 이유는 부동산대책이다지금의 대책은 빗장에 빗장을 걸어 이중 삼중으로 묶어놨기 때문에 항우장사가 와도 풀 수가 없다서울 집값을 비롯해서 전국의 집값이 20-30%떨어지면 조정대상지역 풀고그 다음으로 투기과열지구 풀고마지막으로 투기지역을 풀 것이다.

 

그러나 양도세나 보유세 등 올라버린 증세주머니는 풀기가 어려워 그대로 가거나찔끔 혜택을 내놓게 될 것이다열여덟 번에 걸쳐 나온 부동산대책은 결국 경제의 발목을 잡고집값에 발목이 잡힌 경제는 연 2%대의 성장에 만족하면서 힘 빠진 등산객처럼 터벅터벅 걸어갈 수밖에 없다.

 

서울을 비롯한 전국 도시지역의 집값은 대부분 올랐다그러나 값이 오른 곳보다는 내렸거나 그대로 있는 곳이 더 많다목욕탕 안에 냉탕과 온탕이 있듯이 우리나라 부동산시장은 냉탕과 온탕이 있다온탕과 냉탕을 구별하기 어려울 때가 한 번씩 찾아오는데 2-3년 후가 되지 않을지 예측해 본다.

 

부동산대책의 효력이 강해지고주택시장에 거래는 없어지고경제가 나빠진다는 3박자가 거의 맞을 때 집값은 떨어지고전세보증금은 빚이 되어 내 옆구리를 찌르게 될 것이다앞으로 집값이 오르지 않는다면 전세 안고 집 사봤자 헛일이다거래가 있을 때 파는 게 오히려 좋지 않을는지?

 

선택은 본인이 알아서 할 일이지만근래 달랑 돈 1-2억만 가지고 대책 없이 전세 안고 투자하는 사람은 각성할 일이다이쪽 보증금 빼다 저쪽 집 사고저쪽 집 보증금 빼다 또 저쪽 집 사더니 결국 도망한 사람도 있다집주인 들으시라세입자는 나보다 더 불쌍한 사람이라는 사실을 한시라도 잊지 말자.

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Fri, 31 Jan 2020 13:19:04
<![CDATA[전세값이 오르면 매매값은 내린다]]> - 강남 집값 내리막 길인가 -

 

12ㆍ16 부동산대책 이후 강남권 집값의 하향 추세가 뚜렷하다.

 

집값은 살아움직이는 생명체와 같아 어떤 지표, 근거를 가지고 이유있게 움직인다.

 

강남 집값의 하향세가 뚜렷한건,

 

과거 강남 집값은 연속해서 5년 이상 오른적이 없는데 작년에 6년째 오르자 정부에서 극약 처방을 내렸다.

 

9~15억 원 이상의 집값에 규제를 가하는 초강도 부동산대책이 나오자 강남권 집값 상승은 더 이상 견딜 수가 없는지 매매값이 고개를 숙이자 전세값이 고개를 들고 있다.

 

전세값이 오르면 매매값은 내릴 수 밖에 없는 게,

 

수요자들이 더 이상 집값이 올라갈 수가 없다고 봤기 때문에 전세로 수요가 몰리자 상대적으로 매매값은 내린다.

 

부동산시장내의 기술적 지표를 봐도 이미 대세는 매매에서 전세로 돌아섰다.

 

과거의 전례를 보면 한번 꺾인 집값은 6년 정도 조정이 이어지는 게 통설이다.

 

지금부터 향후 6년을 계산해 보면 2025년쯤이 바닥권이다.

 

때로는 이와같은 단순 계산이 맞아 떨어지는 경우도 있다.

 

강남 은마아파트의 경우를 보더라도 30평대를 기준으로 하여 2007년 고점인 12억 원 에서 작년 고점 24억 원 까지 2배 정도 올랐으니 이제 쉬어감직도 하다.

 

2013년 바닥권인 7억 원 에서 계산해 보면 24억 원 까지 무려 3배나 올랐다.

 

집값 하락에 있어 제일 무서운 적은 경제위기와 정부의 부동산대책인데 12ㆍ16 부동산대책이 초강도 대책이지만 그나마 반도체 경기가 살아있어서 당장의 급격한 집값 폭락은 없어 보인다.

 

그러나 한번 하향세에 접어들면 향후 몇년동안은 조정에 들어가는 것이 집값 움직임의 속성이다.

 

주식시장이던 부동산시장이던 주도주는 있게 마련인데 지금 주식시장의 주도주는 반도체관련주이고 부동산시장의 대장 아파트는 비강남권, 경기도이다.

 

부동산시장의 대장 아파트는 12ㆍ16 부동산대책에서 9~15억 원 이상의 아파트에 규제를 가하자 9억 원 이하 아파트로 쏠리고 있다.

 

9억 원 이하의 아파트가 많이 포진된 비강남권과 경기도 수ㆍ용ㆍ성(수원ㆍ용인ㆍ성남), 동탄신도시, 안양, 인천으로 큰 물결이 일고 있다.

 

강남권에서 다른 한쪽 지역 비강남권 그리고 경기도로 매수세가 쏠리면 이제 부동산시장에서 새로운 대장 아파트가 나타나 기존 한쪽은 힘이 약화되고 새로운 한쪽은 힘이 강화된다.

 

큰 불씨가 다른 한쪽으로 옮겨 붙었다는 말이다.

 

이전에는 부동산시장에서 강남3구, 마ㆍ용ㆍ성, 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구와 지방 부동산시장에선 대ㆍ대ㆍ광, 부ㆍ울ㆍ경이라는 지역별 부동산 용어가 우리들 눈에 익었지만 최근에는 수ㆍ용ㆍ성(수원ㆍ용인ㆍ성남)이라는 지역별 부동산 신조어가 경기도 부동산시장을 달구고 있다.

 

그러고 보면 때에 따라 지역별 부동산 용어 하나는 기가막히게 만들어 지는 것 같다.

 

순환하면서 움직이는 집값을 보고 있노라면 한마디로 세상도 돌고돌고, 인생도 돌고돌고, 부동산시장도 돌고돌고이다.

 

이러한 지역별 부동산시장의 빠른 움직임을 보고 있노라면 부동산시장은 살아 움직이는 생명체와 같다.

 

지역별 부동산시장의 움직임은 다 그만한 이유와 계기가 있다.

 

워낙 빠르게 움직이다 보니 보통사람들이 볼때는 어지럼 뱅뱅이다.

 

갑자기 조용필님의 노래 '고추잠자리' 가사가 생각이 난다.

 

나는 어지러워 어지럼 뱅뱅 날아가는 고추잠자리~

 

여기저기 기웃거리며 어지럼 뱅뱅하지말고 그냥 아무 생각없이 편안하게 살아가는 것도 때로는 행복한 인생이 아닌가 한다.

 

요즈음 경기도 수ㆍ용ㆍ성 집값 움직임을 보면 강북 한강변 마ㆍ용ㆍ성 집값이 한창 오를때 수ㆍ용ㆍ성 집을 팔아 마ㆍ용ㆍ성으로 갈아타기를 한 사람은 지금 땅을 치며 통곡할 것이다. 그러고 보면 부동산 투자는 운이 따라야 하는가 보다.

 

강남권 전세값 상승률이 매매값 상승률보다 앞선다는 이 한가지만을 놓고 볼때 강남권 집값 대세는 꺾였고 이제 수년간 조정만이 남아있을 뿐이다.

 

28일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난해 6월 넷째 주부터 올해 1월 셋째 주까지 31주째 올랐다.  

 

특히 9~15억 원 이상의 고가주택 매수에 대한 정부의 규제가 담긴 12ㆍ16 부동산대책 이전에는 일주일에 0.01~0.14% 오르던 것이 대책 이후 0.10~0.23% 오르며 오름 폭이 커졌다. 대책 이후 전세값이 상향 추세다.

 

전세시장은 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘면서 연휴 이후 학군과 직주근접 지역의 이사수요의 움직임이 활발할 것으로 보인다.

 

이에 따른 전세품귀가 심해지면서 전세가격도 불안정한 모습을 보일 것이란 전망이다.

 

12ㆍ16 대책으로 매매 수요의 전세 전환, 청약 대기 수요, 교육제도 개편까지 전셋값 상승 요인은 산재해 있다.

 

강남권 아파트, 전세값이 오르면 매매값은 내린다

 

이는 부동산시장 불변의 원칙이다.

 

6년간 집값이 폭등하니 규제가 나오고 규제가 나오니 시장은 즉각 전세값이 오르는 반응을 나타내고 있다.

 

강남권 집값은 시장에서 반응하고 시장의 흐름대로 흘러갈 뿐이다.

 

강남권 아파트, 부동산시장의 반응은 매매에서 전세로 쏠리고 있다. 전세값이 오르면 매매값은 내린다.

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Fri, 31 Jan 2020 13:17:51
<![CDATA[막차로 떠날 때의 염려]]> 여행을 하다보면 부득이 막차로 떠날 때가 있다막차는 대개 밤늦게 목적지에 도착하기에 가다가 고장이 나면 본의 아니게 고생도 할 수 있고여관신세도 질 수 있다일이 바빠 막차를 타는 건 어쩔 수 없지만우물쭈물하다가 막차를 타게 되면 목적지에 도착할 때까지 불필요한 걱정을 하게 된다.

 

한가한 시간에 좋은 차를 타고 쉽게 목적지에 도착하면 좋으련만세상일이 어디 내 맘대로 되던가부처님 말씀에 심지 않고 거두려 하지 말라.’했으나작은 자본으로 큰 이문을 내는 것이 투자인지라우리들의 삶은 늘 손안에 쥔 모래가 되기도 하고작은 이익에 만족하며 살아가기도 한다.

 

은 2019년 봄부터 서울에서 집을 사려고 강남 일대와 마포용산 등 값이 비싼 지역의 중소형 아파트를 고르고 있었다강남에서 작은 집을 사려고 하니 대출 없이 사려면 고스란히 7억을 현금박치기로 지불해야 하고마포용산 등지에서 사려면 5억 정도가 들어 2억 정도의 돈이 덜 들 수 있었다.

 

은 나름대로 열심히 공부도 하고현장도 다니면서 사는 시기를 저울질하게 되었으나 시중경제사정도 좋지 않고부동산대책도 많이 나와 앞으로 집값은 거의 오를 확률이 없다시피 생각되었다그래 자꾸 내일로 미루면서 시기를 저울질하다보니 여름으로 접어들었고자신의 생각과 같이 집값은 오르지를 않았다.

 

은 가을쯤 조금만 더 내리면 집을 사리라 계획하고 지역선정을 열심히 하고 있는데 분양가상한제말이 나오자마자 집값은 하루가 다르게 1억이 뛰어 버렸다서민이 며칠 사이에 1억을 더 주고 집을 살 수도 없는 일이지만, 40대 초반인 의 입장에서 1억이면 너무 큰돈인지라 집살 생각이 사그라지기 시작했다.

 

‘7년 동안 전세로 살았는데 2-3년 더 전세살이 못하겠는가전세로 살면서 신규청약 넣으면 되겠지’ 이 생각저 생각 하는 사이 집값은 또 1억이 올라 버렸고결국 매물도 동이 나 버렸다. 11월이면 비수기가 오는데 이럴 수가 있단 말인가이 이제 집을 사려면 대출을 받아야 살 수 있는 형편으로 바꿔버린 것이다.

 

그런 차에 연락을 주고받던 중개업소에서 전화가 왔다서초동에 24평 오래되지 않은 아파트가 있으니 얼른 와서 9억에 계약하라는 것이다의 생각은 꼭 앞으로 다시 집값은 내릴 것 같은데 중개업소에서는 이 매물만은 놓치지 말라하니 도깨비한테 홀리는 것 같기도 해서 뭐가 뭔지 종잡을 수 없었다.

 

이 가진 총자본은 6억인데 우물쭈물 하는 사이 3억이 올라 결국 빚을 안고 작은 아파트를 사야하는 자신이 바보스럽기만 했다은 전세의 자 소리만 들어도 피가 마를 지경인지라 집을 사는 쪽으로 마음이 기울기 시작했고지금까지 중개업소 말을 듣지 않다가 돈 3억을 손해 보게 생겼으니 이젠 중개업소 말을 믿는 게 옳다는 생각도 들었다.

 

은 눈 딱 감고 그 아파트를 9억에 계약했다약 1개월 후 잔금을 치르는 12월 중순에는 그 아파트가 11억까지 올랐다갑은 여름에 비해서는 3억의 손해를 봤지만매수한 아파트가 값이 올라 다시 2억을 건진 셈이 된 것이다집을 사고파는 일이 마치 도깨비장난처럼 생각되기도 했다.

 

은 입주는 했어도 좌불안석이다. 20201월부터 다시 거래가 멈추고값이 내리막길을 걷고 있어서다. ‘그렇다면 내가 막차를 탄 것이 아닐까?’ 꼭짓점에서 주택을 샀다는 생각이 가슴을 짓눌렀다자신은 실수요자이기 때문에 값이 오르지는 않을지언정 내리지만 않았으면 좋겠는데~

 

그러나 서울의 주택시장은 값만 떨어진 문제가 아니다대통령까지 나서서 집값을 원래대로 돌려놓겠다하니 원래대로라면 6억이 아닌가그렇다면 은 막차를 탄 것일까막차는 꼭지에서 출발하고꼭지에서 정차하기에 꼭지인지 아닌지 지금은 알 수 없지만, 1-2년 정도 세월이 지나보면 저절로 알게 될 일이다.

 

의 집은 지금은 산값 9억 그대로 있다이젠 사겠다는 사람도 없고팔겠다는 이웃도 없다한바탕 굿이 끝난 마당놀이 현장처럼 흩어진 흔적뿐이다경주나 포항에서 지진이 난 후 한참 동안 여진이 있다고 하더니 지금 서울집값의 여진은 엉뚱하게 경기도 외곽도시에 불을 지르고 있다.

 

집값이 되건땅값이 되건 부동산값은 장기적으로 봤을 때 우상향(右上向)이라는 말씀을 드렸다. 10년이나 20년 후에는 화폐가치나 인플레로 인해 값이 올라 있겠지만수십 가지가 넘는 대책과 싸우고 있는 지금은 지난 12월 가격을 넘을 수 없지 않는지따라서 서울 집값은 12월이 꼭지였다고 봐도 무리는 없을 것이다.

 

그렇다면 첫째집을 팔 사람은 6월 이전에 파는 게 옳다특히 10년 장기보유 다주택자는 가격을 낮추어서라도 파는 게 이득이다둘째서울에서는 돈이 부족해서 못 샀고수원이나 용인쯤에서 사려고 부리나케 뛰는 사람들은 어찌해야 할까실수요자들은 사건팔건 무방하지만투자라라면 잠시 쉬어가시기를 부탁드린다.

 

별은 바라보는 자에게 빛을 주는 게 맞다’ 그러나 당신이 별을 바라보고 있을지라도 경기지역의 집값은 벌써 1억 또는 3억이 올랐다별을 바라보더라도 보는 기회가 아니라는 뜻이다앞으로 부동산시장은 차근차근 질서가 잡힐 것이고많이 오른 곳은 내릴 것이며오르지 않은 곳은 다소 오를 것이다.

 

바닥이 깨끗이 청소되면 별을 볼 위치를 알게 될 것이고보는 시기도 알게 될 것이다필자는 누차 말씀드리다 시피 토지투자를 권한다세금대출기타 제약으로 얽히고설킨 주택시장에서 별을 보려는 건 하수들의 투자법이다다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프에서는 모든 컨설팅을 무료로 해드린다.

 

부동산투자의근원은 토지다집 투자와 달리 여윳돈이 1억이라도 상관없고, 2억이라도 상관없다토지는 대출도 지역이나 DTI와 상관없이 시세의 45%를 농협은행 대출로 해주며 이자만 갚는 대출을 해주기에 매수인의 부담도 적다막차로 떠날 때의 염려도 없지만토지시장의 투자는 지금이 첫차다.

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Wed, 29 Jan 2020 20:30:33
<![CDATA[경기도 집값, 겨울 잠을 깨다]]> - 경기도 집값 오르나 -

 

경칩은    개구리 겨울잠에서 깨어 정도 날씨 풀린다는 날이다.


2020년 경자년, 올해 경칩은 3월 5일이다.


경칩이 한달 넘게 남았는데 포근한 날씨 탓에 전국 곳곳에 겨울 잠을 깬 개구리가 포착되었다고 한다.


겨울 잠을 빨리 깬 개구리와 같이 경기도 부동산시장도 3월 봄 이사철 전인 1월에 벌써 집값이 오르는 등 포근한 날씨 탓이 부동산시장에서도 나타나고 있다.


예전에는 봄, 가을 이사철에 집값이 움직였지만 요즈음엔 봄, 가을 이사철 전인 12~1월, 7~8월에 미리 움직이는 경향이 있다.


작년 12ㆍ16 부동산대책에서 9~15억 원 이상 아파트에 대출 규제를 가하자 9억 원 이하 아파트가 많이 포진되어 있는 경기도 집값이 작년 12월~올 1월에 크게 오르고 있다.


경기도 집값 뿐만 아니라 서울 외곽지역 노ㆍ도ㆍ강과 금ㆍ관ㆍ구 집값 역시 오름세다.


경기도 집값이 오르는 것을 두고 일각에서는 2000년대 버블세븐지역이 재현되지 않냐고 한다.


버블세븐지역은 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인을 말하는데 요즈음 용인 수지구ㆍ기흥구 집값 움직임을 보니 그런 말이 나옴직도 하다.


용인 기흥구 모 아파트의 경우 2007년 꼭지점에 비해 상당히 많이 내렸는데 최근 상승세를 보이고 있다.


요즈음 동탄2신도시, 수원, 용인 집값 움직임이 예사롭지 않다.


원래 수도권 대장 아파트는 과천, 판교, 분당, 광명, 구리 등인데 최근 수원 팔달구ㆍ영통구와 용인 기흥구ㆍ수지구 집값 오름폭이 크다.


수원, 용인 집값 오름폭이 큰건 서울에 비해 규제가 강하지 않고 과천, 판교, 분당 집값에 비해 오름폭이 작아 수요가 몰리기 때문인 것으로 풀이된다.


감정원에 따르면 2017년 1월 초부터 올해 1월 13일 까지 약 3년간 과천, 분당, 광명, 구리 등은 서울 상승폭을 웃돌 정도로 집값이 올랐으나 수원 팔달구ㆍ영통구, 용인 수지구ㆍ기흥구, 동탄2신도시 일부 지역, 일산신도시는 수도권 대장 아파트에 비해 상승폭이 크지 않았다.


12ㆍ16 부동산대책 이후 한 달간 상승률을 보면 수원 팔달구ㆍ영통구, 용인 수지구ㆍ기흥구, 구리, 광명, 안양 집값 상승이 두드러졌다.


수원 팔달구 집값이 오르는건 최근 재건축사업이 활발히 진행되는 것으로 기인된다. 신분당선 호매실 연장선이 예타를 통과하자 수원 호매실 아파트값이 오르고 있다는 소식도 전해진다.


동탄2신도시, 동탄1신도시, 수원, 용인에는 삼성전자 반도체 사업장이 소재해 있고 용인시 처인구 원삼면에 SK하이닉스 반도체 생산라인 조성 계획이 있는 등이 집값 상승에 작용을 한 듯 하다.


올해 반도체 경기가 살아나고 앞으로 반도체 경기가 2~3년 장밋빛이라는 전망도 동탄2신도시, 수원, 용인 집값 상승에 긍정적인 측면이 있다.


그리고 2023년 개통 예정인 수도권 광역급행철도 GTX-A도 동탄2신도시, 용인, 일산 집값 상승에 영향을 미친다.


GTX-A는 동탄~용인~성남~수서~삼성~서울역~연신내~대곡~일산킨텍스~파주 운정을 잇는 노선으로 동탄역에서 강남 삼성역까지는 약 20분이 걸린다.


GTX-C 출발점인 수원, GTX-B 출발점인 인천 송도 역시 집값 상승에 영향을 미칠 것이다.

 

서울에서는 요즈음 서울 외곽지역이자 그동안 소외된 노ㆍ도ㆍ강과 금ㆍ관ㆍ구 집값 상승이 뚜렷한데 경기도 역시 경기도 변방지역이자 그동안 저평가된 동탄2신도시, 동탄1신도시, 수원, 용인, 안양, 일산, 인천 집값이 늦게나마 힘을 쓰는 듯 하다.


분당신도시보다 약 2배 면적인 수도권 2기 신도시 동탄2신도시는 요즈음 동탄역에서 멀리 떨어진 남동탄 등의 집값도 오름세를 보이고 있다고 한다. 

 

2023년에 GTX-A가 개통이 되면 동탄역에서 강남 삼성역까지 약 20분이 걸리고 서울 도심인 서울역까지의 접근성도 좋아 미래 전망이 밝다.


사실 GTX-A가 개통이 되어 강남 삼성역, 서울역까지의 시간 거리가 짧아지면 동탄2신도시는 신분당선 라인인 분당 정자동이나 수원 광교신도시보다 못할 게 없다.


동탄2신도시의 현재 집값은 분당이나 광교신도시보다 낮다. 집값이 낮기때문에 미래 전망은 밝은 편이다.

 

용인이 버블세븐지역으로 불리울 때인 2007년 고점에 비해 현저하게 떨어진 용인 기흥구 모 아파트값이 최근 꿈틀대고 있는데 10여년 넘게 만에 움직이는 집값이라 대세 상승이 이어질 가능성이 크다.

 

필자가 수도권에서 저평가된 지역을 꼽는다면 동탄2신도시 외곽지역, 용인 기흥구, 일산신도시, 인천국제공항 인근 ㅇㅇ신도시 등이다.

 

서울 주택 구매가 부담이 된다면 수도권에서도 교통이 편리하고 교통이 편리해질 지역 아파트를 얼마든지 찾을 수 있다.

 

이왕이면 직ㆍ주근접 아파트를 찾는 게 좋은데 수도권 대표 직ㆍ주근접 지역이라면 삼성전자 사업장이 포진된 동탄2신도시, 동탄1신도시, 수원, 용인을 들 수가 있다.

 

요즈음 서울, 경기도, 지방 집값 가운데 경기도 집값 상승률이 단연 앞선다. 서울 강남권 집값은 그동안 너무 올랐고 지방 집값 상승은 몇몇 도시를 빼고 아직 요원해 보인다.

 

최근 경기도 의왕, 수원, 용인, 동탄에서 실거래가격이 10억원을 넘는 아파트(전용면적 84㎡ 기준)가 속출하고 있다. 바야흐로 경기도 시대가 다가오고 있다.

 

 

글쓴이 : 이주호

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Wed, 29 Jan 2020 20:29:52
<![CDATA[부동산규제 6주의 법칙 통할까]]> 부동산규제 6주의 법칙 통할까

 

고강도 대책인 2019 12.16 대책이 발표된 후 서울 집값 상승세가 둔화되자 이번에는 서울집값이 잡힐까 관심이 커지고 있다.

12.16대책 발표 전 0.2% 고점을 기록한 후 0.1% -> 0.08%->0.07%->0.04%로 서울 아파트값 변동률이 계속 낮아지고 있으며 특히 고가아파트가 밀집한 강남4구의 상승세 둔화속도가 빠르다.

아직은 더 지켜봐야 한다는 의견도 많다.

부동산규제 6주의 법칙이 있다.

정부의 규제대책 발표 후 6주부터 규제의 영향이 시장에 본격적으로 반영이 되면서 집값이 하락하거나 반등하는 현상을 말한다.

2017 8.2대책에서는 6주후 반등을 하였고 2018 9.13대책은 6주후 반등 없이 침체가 지속되었다.

12.16대책이 발표된 후 6주가 가까워지고 있는데 이번에는 설 명절도 끼여 있어서 설 이후 형성되는 서울집값 흐름이 상반기 서울부동산 시장분위기를 결정할 가능성이 높다.

설은 멀리 떨어져있는 가족들이 모여 이야기를 나누면서 부동산이야기를 빼 놓을 수는 없기에 설과 추석 명절은 부동산시장 분위기의 터닝포인트 역할을 하기 때문이다.

 

어디로 튈지 예측하기 어려운 것이 부동산이지만 특별한 변수가 없는 한 이번에는 반등보다는 조정이 이어질 가능성이 높다.

12.16대책은 기존의 부동산대책과 좀 다른 양상을 보이고 있다.

새로운 규제보다는 기존 발표된 8.2대책과 9.13대책의 내용을 업그레이드하여 대출세금거래제한의 규제강도를 더 높였다.

 12.16에 그치지 않고 대통령신년사에서 나온 투기와의 전쟁청와대 수석의 주택거래허가제서울시장의 전세기간 5년 등 반 시장적인 초 강력 발언을 이어갔다.

설마 저렇게 까지 하겠어 라고 생각하면서도 저러다가 진짜 허가제 하는 것 아니야 불안한 마음이 커지는 것도 사실이다.

기존까지는 링 위에 정해진 규칙에 따라 경기를 하였다면 12.16 이후에는 무조건 이기기 위해 반칙도 불사하는 양상을 보이고 있다.

 

반 시장적인 정책이라는 비판을 의식해서인지 한발 물러서긴 했지만 사실상 지금 주택거래허가제에 준하는 정책들을 이미 시행하고 있다.

규제지역 3억원(비 규제지역 6억원주택은 입주계획 및 자금출처를 제출하여야 하고 9억원 초과의 경우 증빙서류를 제출하여야 하며 전세대출도 규제하고 있다.

총선을 앞두고 서울집값을 반드시 잡아야 한다는 강한 의지를 엿볼 수 있으며 다시 과열이 되면 전세5년 등 부작용이 큰 규제카드도 꺼낼 가능성이 높다.

정부정책에 맞서지 말라는 말이 있듯이 지금은 시장상황을 좀 지켜볼 필요가 있다.

저금리과잉유동성대안이 없는 서울 아파트시장 등을 감안하면 지나치게 불안해할 필요는 없지만 굳이 칼춤을 추는 정부정책에 맞서서 피를 볼 필요는 없을 것 같다.

 

네이버카페 김인만 부동산경제연구소

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Wed, 29 Jan 2020 20:29:15
<![CDATA[집값, 낮은 곳을 채우고 간다.]]> 자고로 역대정부에서는 집값이 오르기 전에 대책을 내놔 집값을 안정시킨 일도 없었고침체되기 전에 부양책을 써서 시장을 살리는 일도 없었다오르고 나면 대책을 내놨고계속 오르면 늘 쫓아가면서 대책을 내놨음은 당신도 잘 알고 있으리라.

 

그러다가 2-3년 후에는 대책의 약발이 그때서야 나타나 부동산시장은 초죽음이 되거나 뜨겁게 달아올랐고그럴 때는 또 부양책이나 규제책을 내놓으면서 대출받아 집사라는 권고를 했었다세금을 많이 매기는 정책은 단골손님이 됐었고~

 

이런 냉탕식과 온탕식의 정책은 1997년 외환위기 이후 줄곧 있어온 일이다지나간 일이야 어찌됐건 지금 시점에서 당장 앞으로 2-3년 후가 어찌될지 그게 궁금하다당신은 2020년부터 2-3년 동안의 부동산시장을 어떻게 보시는가?

 

집값이 오르고상가나 토지시장도 값이 오를까아니면집은 안 팔리고 대출이자는 불어나고전세금반환은 늘어나는 등 부동산 때문에 정신없을까대부분 전문가들은 값이 오른다고 보고한국감정원 등 기관은 내린다고 보고 있다.

 

지난 12.16대책까지 내놔도 서울의 아파트 값이 고개를 숙이지 아니하자드디어 청와대도 나서고대통령도 나섰다. ‘주택매매에 허가문제까지 거론되고 보니 이제부터는 대책이 아니라협박이나 다름없게 되었다.

 

처음부터 투기지역조정대상지역양도세 인상보유세 인상민간택지분양가상한제 등 열여덟 번의 잡다한 대책이 나올 것이 아니라 청와대가 나서서 집 산사람들 나중에 두고 보자’ 고 한마디만 했으면 진즉 수그러졌을 것을 만시지탄이다.

 

이제 서울 집값은 다 올라 버렸고값이 더 오를 이유도 없으며지금 쫓아가서 집을 사겠다는 사람도 없다지난 110일부터 16일까지 일주일간 작년 한 해 동안 주택을 샀거나팔았던 다주택자 20여명과 설문 또는 토론을 가졌었다.

 

필자가 매매당사자들에게 내놓은 설문과제는 1)앞으로도 집을 팔겠는가? 2)앞으로도 집을 사겠는가두 가지였다설문이나 토론 결과 10년 장기보유자 몇 명은 양도세가산분을 물지 않기 위해 6월 이전에 팔겠다고 하였으나앞으로 사겠다는 사람은 한 사람도 없었다.

 

왜 사지 않겠느냐고 이유를 물었더니 이미 서울 집값은 꼭짓점을 지났고이제 더 이상은 대책으로 인해 투자성이 없을 것이기 때문이다.’ 라고 답했다귀신들이다볼 장 다 보고 이제 물러서서 편히 살겠다는 것이다당신 생각도 거의 그러리라.

 

그렇다면 실수요자들은 어찌해야할까지금이라도 사야할까내릴 때까지 기다려야 할까집값은 파도처럼 높고 낮음을 따라 출렁임은 있으나 장기적으로 보면 시장가치나 화폐가치를 따라 오르는 것이기에 사기는 사되지금사야 좋을지 2-3년 기다렸다 사야 좋을지는 각자 판단해서 형편대로 처리해야 할 것이다.

 

2019년은 부동산시장도 유별나게 달라졌다서울 25개 구와 과천 등 투기과열지구에서 임대수익만을 목적으로 부동산을 구입한 20대 이하 부잣집 아들딸들이 부쩍 늘어났다. 2018년까지는 증여세가 무서워서 거의 그런 투자는 없었다.

 

결국 세금 물고도 부동산을 사는 게 이익이라는 판단이 선 것이다국회에 제출된 자료에 따르면 201812월부터 서울 25개 구와 과천 등 투기과열지구 아파트 입주계획서 20만 건을 분석한 결과 40대가 31%, 30대가 28%, 50대가 21%, 그 다음이 20대 이하라고 한다.

 

20대 이하의 경우 실거주목적보다 시세차익이나 임대수익을 노리고 투자한 것이고, 20대의 경우 전체 5,400건 중 2,900건이 임대목적이었다고 한다. 10대 이하도 82건이나 된다니 투자자들의 연령이 엄청 젊어지고 있다.

 

3억 이상 주택들이 이렇게 투자목적으로 매매가 되고 있으니 집값이 오르지 않을 리 없다실수요자들이 대통령을 믿고 기다리겠습니다.’했어도 국민 스스로가 투자대열에 젖어 있기에 대통령으로서도 어쩔 수 없는 일이 돼버리고 있다.

 

작년 한 해 서울 집은 3억에서 5억씩 올려놓고투자자들은 썰물 빠져나가듯 슬슬 꽁무니를 빼고 있다수도권이나 광역시도 2-3억씩을 올려놓고돈 계산까지 다 끝나버렸다투자를 해둔 사람들은 또 때가 되면 값이 오를 것으로 믿고 있으시겠지.

 

서울에서 물러난 아파트투자 바람은 서울 진출입이 좋은 용인과 수원을 맴돌고 있다서울과 5대광역시가 잠잠해졌어도 투자의 불씨는 쉽게 사그라지지 않고 있다는 것이다신분당선 예비타당성 통과신수원선 신설지하철 3호선 연장 등 호재가 있는 수원 팔달과 용인수지는 벌써 1-2억씩 집값이 올라 버렸다.

 

수원 팔달은 수원월드컵경기장이 있는 동네로서 단 한 번도 시세상승이 없던 저평가지역이다이런 동네가 조정대상지역으로 지정되자 주민들 간에 불평도 많았었다그러나 정조대왕 행차 이후 처음으로 전철이 지나간다.

 

전철은 광교와 호매실을 잇는 신분당선과인덕원과 동탄을 잇는 신수원선이다당신이 앞으로 부동산 부자가 되고 싶거든 수원시 장안구 율전동 장안구 정자동 장안구 영화동 팔달구 우만동 팔달구 원천동 영통구를 잇는 전철노선 부근에 터를 잡아라부동산 물결은 낮은 곳을 다 채우고 가나보다.

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Fri, 24 Jan 2020 13:39:32
<![CDATA[이제 신규청약당첨이 답이다.]]> 모든 정책이 각자 국민들에게 다 좋기를 바랄 수는 없다. 70%가 득을 보면 30%가 손해를 볼 수 있고그 반대가 될 수도 있다지난 해 12.16 나온 분양가상한제 규제지역 확대와 대출 금지나 축소 정책이 있은 후서울은 이를 피해가기 위한 이변현상이 일어나고 있다.

 

수도권이나 5대광역시도 서울에 투자하지 못한 분풀이식의 거래가 이어지고잔 불씨가 여기저기서 감지되고 있다사지 못하게 하는 주택을 꼭 사야하는 이유는 뭘까유동성은 도대체 얼마나 풍부하기에 이제 대출 없이도 15억이나, 20억짜리 아파트를 척척 산단 말인가?

 

서울의 어느 아파트는 6억이 올랐고그 외 그와 비슷한 아파트들이 고개 높은 줄 모르고 오르고 있는 걸 보노라니 왜들 저럴까?’하는 걱정이 앞선다저러다 큰 손해를 보면 어쩌나우려도 깊어지고하늘의 저울은 정확하고한쪽으로 치우치지 않는 것이어서 오기로 투자하다는 큰일 날 것이다.

 

부디 저울의 눈금을 비켜가지 말고저울이 내편이 될 것이라고 기대하지 말자수도권의 대표주자인 수원과 용인의 중대형 아파트도 1-2억씩이 올랐다의왕안양하남 등 외곽지역도 1억씩이 올랐다내 집이 오르면 다른 집도 오르기 때문에 실제 호주머니에 들어오는 소득은 없다.

 

따라서 지금 지방이나 수도권에서 일어나는 아파트 매입불씨는 풍선효과라고 보는 게 옳다어차피 서울에서 사지 못할 바엔 꿩 대신 닭이라도 잡고보자.’는 심정이 아닐까그 닭이 나중에 꼭 꿩이 된다는 보장은 없다부동산시장은 언제나 꼭짓점이 있고시기는 이미 터널을 지났다.

 

서울은 터널을 지나 주택매매거래가 고개를 숙이자 이어서 전세시장이 들썩거리고 있다강남구 대치동반포동의 전세보증금은 상당 폭으로 상승했다학군이 좋은 목동과 양천구도 0.5%가 올랐다.

 

돈이 부족해서 집을 사지 못하고 전세로 사는 사람들은 수원에서 뺨맞고서울에서 눈물 흘리는 격이다. 1-2억씩 올려 달라는 보증금을 어디서 구한단 말인가대출은 순조롭지 못해 형편은 어렵고갈 길은 멀다.

 

대통령까지 나서서 많이 오른 집값은 다시 임기 초쯤으로 돌려놓겠다고 하지만한 번 오른 집값이 그리 쉽게 떨어지던가오히려 풍선효과의 영향으로 비규제지역의 신규아파트 청약경쟁률은 깜짝 놀랄 수치로 뛰어오르는 등 각종 대책부작용이 속출하고 있는 형편이다.

 

지방에 5만여 가구의 미분양은 그대로 놔두고 요즘 분양하는 아파트는 신발 먼저 신은 사람이 임자다돈도 있어야 하지만동작도 빨라야 한다는 뜻이다부동산마당놀이가 기존주택시장에서 신규분양시장으로 옮겨가고 있다.

 

투자의 뒷전에서 이를 구경하는 보통사람들은 어지럽기 짝이 없다생전 만져보지도 못할 큰돈들이 현금박치기로 거래된다고 하니 어안이 벙벙할 따름이다여태까지 그 돈들은 어디에 있다가 나왔을까? 10년 전에는 김제 마늘밭에서도 나왔고뉘 집 금고에서도 놔왔었는데~

 

2월부터 많은 돈들은 신규아파트 단지로 방향을 돌릴 것이다. 2020년에는 전국적으로 32만 5천 가구의 신규분양물량이 쏟아진다특히 민간택지분양가 상한제가 시행되는 로또 단지도 대거 나온다이제 청약시장으로 달려갈 준비를 해야 하고당첨가점 계산을 잘해야 한다.

 

이제 주택청약종합저축통장을 살펴보자이 통장은 유치원생도 가지고 있다는 통장이어서 2019.5.31.현재 23,133,230명이 가입하고 있다서울 수도권과 5대 광역시 인구는 거의 다 가입하고 있다고 봐야 한다다음은 가족이 많아야 하는데 양노원에 계신 부모님을 다시 모셔 와야 할지애를 더 낳아야 할지 걱정이 늘어간다.

 

위 2,300만 명은 새 아파트를 분양받기 위한 선수들이다이들에게 아파트를 다 주려면 2,300만 채를 분양해야 할 텐데 2,300만 채를 어디다 짓는단 말인가서울과 수도권은 아파트를 분양할 때마다 2,300만 명이 뛰는 셈이다잡는 사람은 운과 복이 있는 사람이다.

 

서울지역 주택청약종합저축 1순위 가입자 수도 300만 명을 돌파했다분양가 상한제가 본격 시행되는 5월부터는 청약 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다. 300만 명 속에 당신이 들어갔으면 얼마나 좋을까마는자칫 희망사항이 될 수 있어 칠전팔기 사법시험합격자보다 운이 좋아야 한다.

 

현재 신규 가입이 중단된 청약예금과 청약저축청약부금 가입자까지 포함하면 서울지역 청약통장 1순위 자격 보유자는 역대 최대 수준으로 3693077명에 달한다예치금에 따라 청약 가능한 주택형이 제한되는 청약예금 가입자들의 '통장 리모델링'도 늘었다.

 

승자는 눈을 밟아 길을 만들지만패자는 눈이 녹기를 기다린다.’고 했다어서 눈을 밟아 길을 만들어라복권 맞기보다 더 어려운 주택통장꼭 당신이 당첨되기를 기원하노라서울에서 값이 비싸 아파트 못 사고수도권에서는 거리가 맞지 않아 못산 아파트 서울의 300만 명 속에 당신의 이름이 있었으면 좋겠다.

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Fri, 24 Jan 2020 13:38:50
<![CDATA[은마아파트를 보면 강남 집값이 보인다]]> - 은마아파트 집값 떨어지나 -

 

서울시 강남구 대치동 316번지에 위치한 은마아파트는 한보주택이 시공한 31, 34평형의 28개동 4424세대의 아파트로 1979년 8월에 입주하였다. 이 아파트의 건폐율은 20%이고 용적율은 204%이다.
 
1978년 분양 당시 분양가는 31평이 2천92만원, 34평이 2천3백39만원이었다. 이 아파트가 작년 말에 24억원을 호가했으니 분양가 대비 무려 100배나 올랐다.
 
은마아파트는 준공 후에도 고분양가에 부동산 규제로 분양이 잘 되지않았으나 때마침 찾아온 2차 오일 쇼크로 부동산이 안전자산으로 주목받으면서 20일 만에 28개 동 4424세대가 완판되었다.
 
1980년대 초반, 은마아파트 인근에 대치동 빅3 아파트(우성, 선경, 미도)가 입주하면서 은마아파트는 이 빅3 아파트 위상에 눌려 제대로 한번 기를 펴지 못하던 때도 있었다.
 
2000년대에 들어서서 은마아파트하면 강남 재건축의 대명사로 떠올랐고 대치동 일대는 강남 사교육 1번지로 알려지면서 명성을 날렸다.
 
1980년대 초반, 이때만 하더라도 강남 아파트값은 그리 높은 편은 아니었다.
 
1988년 88서울올림픽 전후로 강남권 집값이 폭등한 것이 우리나라 아파트 폭등기의 시초이다.
 
1980년대 후반~1990년대 초반에 폭등한 강남권 아파트는 그 후 1997년 12월 IMF 경제위기를 겪으면서 폭락했으나
 

2000년대 초반에 김대중 정부의 경기 부양책과 주택경기 부양책에 힘입어 강남 재건축 아파트가 꿈틀대기 시작했는데 2000년대 초반 2억원 선이던 은마아파트가 노무현 정부때 까지 꾸준히 급상승해 2006년말~2007년에는 12억원을 호가할 정도로 폭등했다.

 

은마아파트는 2008년 미국발 금융쇼크로 꺾이기 시작해 2009년 10억선이 무너지더니 2012년에는 8억선으로 밀렸고 2013년에는 7억원선도 깨졌다.

 

고점 대비 거의 40%나 폭락했으니 가히 살인적인 폭락이다.

 

그러나 '골이 깊으면 산이 높다'라는 부동산 투자 격언이 있듯이 2013년에 바닥을 찍은 은마아파트는 2014년부터 오르기 시작하여 2019년 말에 24억원을 호가하는 금마아파트가 되었다.

 

2008년에는 미국발 금융 쇼크로 은마아파트를 포함한 강남권 집값이 폭락했는데 작금이 그때와 다른 점은 세계 경제위기가 오지않았다는 것이다.

 

우리나라 실물경제는 올해부터 반도체 경기가 회복하여 2~3년 반도체가 호황을 이끌 것이란 장밋빛 전망이 쏟아지고 있다.

 

2008년 미국발 금융쇼크때와 달리 현재 우리나라 실물경제는 반도체 경기가 이끌고 있다는 것이 부동산시장엔 긍정적인 요소다.

 

그러나 이러한 낙관적인 반도체 경기와 달리 정부에서는 2014년부터 6년째 폭등한 강남권 집값을 더 이상 방치하지 않겠다는 강력한 의지를 보이고 있다.

 

이러한 의지가 작년 12·16 부동산대책에서 표출되었다.

 

12·16 부동산대책에서 9~15억 원 이상의 고가 아파트에 대해서는 대출 규제를 강화하고,

 

올 6월까지 다주택자 양도소득세 중과를 한시 배제해 세부담을 줄이기 위한 처분이 늘어날 것이며

 

서울 아파트 전세값은 지난해 12월 17~23일 0.23% 올라 전주 대비 상승률이 0.05%포인트 늘어났고 서울 아파트값 상승률이 같은 기간 0.20%에서 0.10%로 축소된 것과 대조된다. 이는 앞으로 전세값이 오르고 매매값은 내린다는 신호로 보인다.

 

9~15억 원 이상 고가아파트에 대출을 옥죄니 그 풍선효과로 9억 원 이하 아파트가 많이 포진된 비강남권인 서울 외곽지역 노·도·강, 금·관·구 그리고 경기도 동탄2신도시, 용인, 수원, 안양, 인천 등으로 매수세가 쏠린다는 점

 

1979년 입주한 은마는 올해로 준공 40년 차에 접어들지만 서울시가 정비계획수립조차 불허하면서 사업이 장기간 답보상태다. 이런 가운데 상한제까지 시행되면서 은마가 재건축 장기전에 들어간 것 아니냐는 해석이 나오고 있다.

 

재건축 초과이익환수제 5년 만에 '합헌 결정'... 부담금 날벼락으로 강남권 재건축 전면중단 위기 상태다.

 

재건축초과이익환수제(재초환) 합헌 결정에 민간택지 분양가상한제 등으로 인해 사업 진행을 미루는 재건축 단지들이 대거 나타날 수밖에  없다. 이는 몇년 후 급격한 공급 위축이 현실화될 가능성이 크다.


이상 여러 요인을 놓고 볼때 은마아파트를 비롯한 강남권 재건축 집값은 앞으로 내릴 수 밖에 없으며 은마아파트가 2008년에서 2013년까지 6년간 조정에 들어깄듯이 2020년부터 6년간 조정에 들어간다면 2025년에 바닥권에 진입할지 그건 두고 볼 일이다.

 

은마아파트 집값이 2008~2013년 조정과 똑같은 전철을 밟는다고 가정하면 2020~2025년 조정을 겪고 바닥 시점은 2025년이며 2019년 최고가 24억에서 40% 조정을 받으면 14억원이 바닥 집값이라는 계산이 나온다.

 

그러나 이러한 계산은 어디까지나 가정이고 은마아파트 미래 바닥 가격은 아무도 예측하지 못하는 신의 영역이다.

 

2008년 미국발 금융쇼크 이후 '하우스 푸어'란 말이 언론 경제, 부동산 기사를 뒤덮었다.

 

'하우스 푸어'란 자기 집을 가지고 있지만 빈곤층에 속하는 사람. 집값이 오를 때 저금리의 과도한 대출로 집을 마련했으나 금리 인상과 집값 하락으로 큰 손해를 보았기 때문에 겉으로는 중산층이지만 원리금 상환 부담으로 구매력이 떨어져 있는 사람을 말한다.

 

은마아파트 집값이 꺾인 이 시점에서 우리는 이 '하우스 푸어'란 말을 되새겨 봐야 한다.

 

그러나 2008년 미국발 금융쇼크때와 작금이 다른 점은 그때는 세계 경제위기가 왔고 작금은 반도체 경기로 실물경제가 살아있다는 것이 그나마 위안이 된다.

 

집값 상승에 있어 가장 무서운 적은 경제위기다.

 

그러나 12·16 부동산대책은 강남권 집값 상승에 있어 치명적이고 충격적인 대책이다.

 

조정 초기에는 피부로 못느끼지만 세월이 지나갈수록 은마아파트 집값은 뚜렷한 조정 양상을 보일 것으로 예상한다.

 

강남 재건축의 대명사 은마아파트 집값이 꺾이면 강남권 재건축 역시 추락할 수 밖에 없다.

 

집값은 경제 여건, 부동산대책에 따라 살아 움직이는 생명체와 같다. 부동산 역사는 반복되고 실물경제는 오르내림을 반복할 뿐이다. 항상 변화하는 것이 실물 경제이고 부동산 경기다.

 

 

글쓴이 : 이주호


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Fri, 24 Jan 2020 13:38:10
<![CDATA[설문으로 본 고가주택 기준에 대한 소견]]> 고가주택 기준에 대한 소견(전문가설문조사)

 

1. 정부가 2008년부터 11년째 고가주택 기준을 9억원으로 못박으면서 종부세중도금 대출취득세중개수수료 등에서 차별을 두자 논란이 뜨겁습니다고가주택 기준에 따른 부동산 규제를 어떻게 보시는지요.

 

현재로서도 고가주택에 대한 차별은 충분하다

가령 기존에 2주택 이상 보유가구부부 합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해서만 공적보증을 제한하는데서 9억원 이상의 고가주택은 1주택자의 경우에도 HUG·주택금융공사의 전세대출 공적보증을 제한하고 있다무주택자의 경우에도 실거주자가 아닌 이상 공시가격 9억 이상의 주택 거래를 제한함으로 실수요자까지 피해를 입는 상황이 되었다고가주택의 기준이 된 2008년의 경우 리먼사태로 인한 금융위기가 터진 시점이라는 것이 아이러니하다현 시점에서 서울의 중위 아파트 가격이 9억원대에 이르는 고가주택이어서 규제가 중위 이상의 아파트 대부분에 해당되게 되었다논란이 되는 부분은 중산층에서 기존의 보유하고 있던 주택의 가격이 9억원에 이르는 주택이 되어 종부세 납부 되상이 된다는 점이다실질적으로 문제가 되는 부분은 부동산규제로 인해 올라가는 대출세금의 적용에 대한 차별점이다.


2. 그렇다면 고가주택 기준을 어떻게 손봐야 할까요?(구체적으로)

고가주택의기분이라 할수 있는 전국의 9억원 이상 아파트의 비율이 2008년에 비해 2배가 늘어났지만 실제 피부로 느끼는 고가주택은 이보다 훨씬 많다 즉 9억짜리 집에산다고 부자라도 할수 없는 것과 마찬가지다 골프를 즐긴다고 해서 반드시 부자라고 보지 않는다는 점이다따라서 정부의 대출규제를 포함한 각종 세금이 9억원을 기준으로 책정되는 것은 서울에서는 실질적으로 의미가 없다따라서 고가주택 기준을 현행 억원에서 대출제한이 되는 15억으로 올릴 필요가 있다또한 현실에 맞는 대출규제변경이 필요한 시점이다.


#이번주 (16)  2시, 단 하루 

  “부동산 대책이후 올해 부동산 시장전망과 투자전략"

  유엔알컨설팅(대표 박상언)은 이번주 요일 2시에 “부동산 대책이후 올해 부동산시장전망과 투자전략" 세미나를 개최한다이번 부동산 특강에서는 부동산대책 핵심 내용 소개 및 분양가상한제 이후 부동산 시장 전망과 돈되는 투자처교통개선에 따른 수혜부동산틈 새 부동산 투자전략경매보다 좋은 소액 투자처수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려드릴 예정이다.

신년을 맞이해  참가비는 사전예약자에 대해 무료다.  다과와  추첨을 통해서 고급선물을 드린다세미나는 신논현역 2번, 논현3번 출구 하늘안과 의원 인근 에서 열린다.

참석 및 문의 유엔알컨설팅 예약번호) 02-525-0597, 010-6778-1787

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_193_1&no=1231&ch=land

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Fri, 17 Jan 2020 14:31:20
<![CDATA[소유권이전등기 등에 관한 특별조치법이란?]]> 사람은 누구나 호적이 있고주민등록이 있다그런데 호적이나 주민등록이 사실과 다르게 기재되어 있다면 어찌해야 할까쌍둥이 형은 이미 죽었는데 죽은 형 이름으로 살고 있는 사람도 있고글자로 이름은 주일년(周壹年)인데 주길년(周吉年)으로 돼있는 사람도 있다.

 

토지도 사람과 같다수십 년 전 아버지가 돌아가실 때, ‘개동이’ 이름으로 돼있는 땅은 을동이’ 네가 가져라해서 을동이는 지금까지 이를 보유하면서 농사를 짓고 있는데 지적공부는 아직까지 개동이 이름으로 돼있는 땅들이 있다는 것이다개동이는 10년 전에 이미 죽었다어찌해야 할까?

 

지적공부로는 토지대장과 등기부등본이 있고이는 서로 일치해야 한다그리고 그 땅을 가지고 있는 소유자와 사실관계가 일치해야 한다우리나라는 일제 36년의 압박과 1950년 한국전쟁으로 인해 많은 사람이 생명을 잃어 지적공부나 사실관계가 다른 게 많은 실정이다.

 

이런 불일치를 정리해주고 소유관계를 명확히 하기 위해 한시법(한정된 기간까지 처리하는 법)을 정해 소유관계나 공부상 오류를 정리해 주었으나 아직도 정리가 미비하다고 한다. 1978, 1993, 2006년 세 번에 걸쳐 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법을 시행했음을 기억하시리라.

 

이번에 다시 미진한 부분을 정리하기 위해 2020.1.10. 특별조치법 법안이 국회 본회의를 통과했다아직까지 등기나 소유자가 옳게 정리되지 아니한 토지는 모두 정정하도록 하시라지적공부는 글자하나만 틀려도 재산권행사를 하지 못하는 수가 허다하다.

 

토지가 아직 일본사람 이름으로 돼있거나일본 어느 회사 이름으로 돼있거든 이런 기회에 바로 잡아야 한다그러나 자기 땅이 아님에도 이런 기회를 이용하여 그런 땅을 가지려고 허위 증인을 세워 등기하려다가는 토지사기로 몰릴 수도 있다특별조치법 시행기간에 꼭 그런 사람이 나오게 된다.

 

시골 어느 종중 땅 3,300(1천 평)이 있는데 그 종중에서는 30년 전이라는 사람에게 선산에 벌초도 하고땅을 잘 지키라는 무상으로 경작하도록 했다그 종중 후손들은 뿔뿔이 헤어져 산지사방에 흩어져 살고 있으므로 누가 종중원인지 알 수도 없다.

 

은 이 땅 1천 평을 자신의 이름으로 등기하면 큰 재산이 될 수 있다는 생각으로 2006년 한시법 때 동네 나이 든 어른들을 보증인으로 세워 자기 이름으로 이전등기를 해버렸다그러나 진실이 아닌 것은 밝혀지게 되지 않던가은 법의 심판을 받고 호되게 고생을 했다.

 

소유권이전등기 특별조치법은 꼭 사실인 것이라야 한다사실이 잘못되었음을 고치는 것일 뿐허위의 사실을 진실인 것처럼 만드는 것이 아니다여러분의 부동산에 혹여 사실이 잘 못된 점이 있거든 이 법의 시행을 참고하여 정리하시기 바란다오래된 땅은 이런 기회에 고치지 않으면 고치기가 힘들다.

 

또 이런 기회에 갑자기 나타나는 낯모르는 사람이 있다. ‘당신 3대손 할아버지 명의로 있는 땅을 내가 찾았다같이 나눠먹지 않겠느냐?’ 무조건 좋아할 것이 아니라 그런 사람 속에 사기꾼도 있으니 조심해야 한다이런 기회에 모르고 있었던 땅을 찾는 사람도 간혹 있다.(수원대학교 평생교육원 부동산학과 봄학기 학생모집 중 문의전화 031)681-6627)

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40665

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Thu, 16 Jan 2020 14:25:08
<![CDATA[9억원 이하 풍선효과는 언제까지 계속될까?]]> 문재인 대통령의 부동산 발언 수위가 갈수록 높아지고 있습니다. 청와대에선 주택거래허가제 도입을 주장하고 나섰습니다. 갈수록 할말이 많아지는가 봅니다. 

18전 18패를 예상하는 듯 감정이 북받친 문재인정부와 달리 주택시장은 차분합니다. 서울 기준 시가 9억원 이하 중저가 시장은 계속 뜨겁고 15억원 초과 고가시장도 의미있는 거래가 하나둘씩 이뤄지고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 시가 9억원 이하 수도권 아파트의 투자 기회와 리스크를 정리했습니다. 

2019년 10, 11월 수도권 아파트매매 거래량의은 폭발적이었습니다. 서울 월 1만1천건 돌파는 지난 2018년 9.13대책 이전 8월(1만4천965건) 수준의 역대급으로 봐야할 것입니다. 서울 거래량은 통계가 잡힌 2006년 이후 그해 10월 1만9천803건이 최대였습니다. 

9억원 이하 시장이 뜨거운 데는 12.16대책의 풍선효과가 큰 몫을 하고 있습니다. 9억원 이하는 대출규제 등 추가로 규제를 하지 않았습니다. 정부는 9억원 이하로 매매시장에 ‘가두리’를 치고 거래량을 유지하겠다는 것입니다. 거래량을 유지해 기본적인 세수를 확보하겠다는 것입니다. 하지만 ‘9억원 이하 물고기’가 하나둘씩 가두리를 탈출한다면? 문재인정부와 시장참여자들은 어떻게 대응할까요?

9억원 이하 투자 기회

규제지역이든 비규제지역이든 시가(KB부동산의 일반평균가 기준) 9억원 이하 아파트는 12.16대책 풍선효과의 최대 수혜처로 꼽히고 있습니다. 

시가 9억원 이하는 투기과열지구에서도 종전 LTV, DTI 요건이 유지됩니다. 반면 9억원 초과는 9억원 초과분 주택담보대출은 LTV 20%가 적용됩니다. 9억원 이하 LTV는 12.16대책 이전과 마찬가지로 서울 등 투기과열지구는 최대 40%, 조정대상지역은 최대 60%, 비규제지역은 최대 70%까지 주담대를 받을 수 있습니다.

12.16대책에 따라 무주택 세대가 사가 9억원 초과 주택을 구입하면 1년 이내 전입하는 조건으로 주담대가 가능합니다. 반면 무주택자가 투기과열지구에서 9억원 이하를 구입해도 전입요건이 필요없습니다. 또 1주택자가 비규제지역에서 아파트를 취득할 경우 신규주택 전입이나 종전주택 처분요건 없이 주담대를 받을 수 있습니다. 

9억원 이하는 12.16대책의 전세자금대출을 통한 갭투자 규제도 적용받지 않습니다. 즉 전세자금대출을 받고 시가 9억원 이하 주택을 매수하더라도 전세대출을 회수당하지 않습니다. 또 9억원 이하 1주택을 보유하고 있더라도 새로 전세대출을 받을 수 있습니다. 

또 1주택자가 비조정대상지역 9억원 이하 아파트를 매수하면 여유롭게 일시적 2주택 요건을 갖춰 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

예를 들어 조정지역 1주택자가 12월 17일 이후 9억원 이하 비조정지역 신규주택을 일시적 2주택 요건을 갖춰 취득할 경우 3년 이내 종전주택(조정지역)을 매도해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 조정지역에서 종전주택을 2018년 8월 3일 이후 취득했다면 2년 이상 거주요건을 충족해야 합니다. 

하지만 12.16대책에 따라 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역내에 있다면 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득하면 1년 이내 신규주택에 전입하고 1년 이내 종전주택을 매도해야(2018년 9월 14~2019년 12월 16일 취득시 2년 이내 종전주택 매도해야) 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 여유롭게 활용하기 위해선 종전주택과 신규주택중 최소한 하나는 비조정대상지역 주택을 선택해야 합니다. 2021년 1월 이후 매도시 일시적 2주택 비과세 요건(종전주택 보유기간 기산 변경)이 강화되니 주의해야 합니다. 

투기과열지구내 9억원 이하는 종전처럼 자금조달계획서만 제출하면 됩니다. 반면 9억원 초과 주택을 2020년 3월 이후 매수할 경우 자금조달계획서와 자금출처 증빙서류(잔고증명서, 예금잔액증명서 등 12개 서류)를 계약일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 

9억원 이하 투자 리스크

9억원 초과에 규제가 집중된 12.16대책으로 2007년 노도강 재림을 언급하는 분이 있습니다. 유사한 흐름을 예상하고 있습니다. 하지만 다른 부분도 크다고 봅니다. 

가장 큰 차이는 조정대상지역 등 규제지역에서 주택을 취득할 경우 세대별 주택수에 따라 주담대 규제를 받는다는 것입니다. 2007년 노도강이 급등하던 시절엔 투기지역 6억원 초과 주담대만 차주당 1건으로 규제했습니다. 

2007년 노도강 급등도 대출규제 풍선효과가 컸습니다. 참여정부는 2005년 6월 30일 이후 투기지역 6억원 초과 LTV를 60%에서 40%로 대폭 축소했습니다. 이어 2006년 3.30대책에 따라 투기지역 6억원 초과 DTI를 50%에서 40%로 낮췄습니다. 그래도 집값이 잡히지 않자 2007년 3월 투기지역과 수도권 투기과열지구 DTI를 30∼50%로 세분화해 정밀타격을 가했습니다. 

대출규제 풍선효과에 따른 최대의 수혜처는 노도강 소형 3억원 이하 아파트였습니다. DTI 50%가 유지됐습니다. 

대출규제 풍선효과로 강남 부자들의 투기수요가 노도강에 몰려들었습니다. 노도강 아파트값은 2007년, 2008년에 연간 평균 20% 안팎 올랐습니다. 

그러나 2008년 하반기부터 노도강 아파트값은 하락하기 시작했습니다. 결국 2009년 상반기에 전고점 대비 20% 이상 하락했습니다. 

노도강 몰락에는 2008년 하반기 대출규제에 따른 풍선효과가 소멸된 게 컸습니다. 물론 글로벌 금융위기에 잠실 등 강남 저밀도 재건축아파트와 2기 신도시 입주물량 증가도 큰몫을 했습니다. 2008년 11월 강남3구외에 투기지역이 모두 해제돼 결과적으로 LTV DTI 규제가 완화됐습니다. 노도강에 몰렸던 투기수요가 이탈하고 다시 강남3구로 몰렸습니다. 

결론입니다. 12.16대책에 따른 9억원 이하 대출규제 풍선효과는 정부가 추가 대출규제와 규제지역 지정을 포기하지 않는한 장기간 지속되긴 힘듭니다. 2020년 1월 이후 취득시 1세대 4주택자의 취득세율(총 4.6%) 인상도 풍선효과에 악영향을 미칠 것입니다. 또 2021년 1월 이후 매도시 2년 미만 보유하면 양도세율이 50%, 40%로 강화됩니다.

대출규제 풍선효과는 일시적일 수밖에 없습니다. 오는 4월 총선이후 규제지역이 확대될수록 대출규제와 양도세 중과로 투자수요는 급감할 것입니다. 더욱이 풍선효과로 단기간 급등한 가격을 실수요가 받아주지 않는 한 상승폭이 제한될 수밖에 없습니다. 수원 힐스테이트 영통이나 평촌 향촌롯데, 안양 평촌더샵아이파크처럼 9억원 초과가 임박한 신구축 상승폭을 주목할 필요가 있습니다. 

과거 노도강처럼 단기간 투자수요가 몰리면 주택시장 내외부변수로 한순간 풍선에 바람이 빠지는 지역이 생길 수 있습니다. 4월 15일 총선이 변곡점이 될 것입니다. 실수요(집주인 실거주)가 최소한 50% 이상 되는 곳이 안전한 전세레버리지 투자처입니다. 집주인 대 세입자 황금비율은 70% 대 30%입니다. 

이번 수도권 상승장도 참여정부 시절과 유사하게 돌아가고 있습니다. 강남3구 상승-강북 및 인천경기 갭메우기-강남3구 상승으로 막을 내릴 것입니다. 

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_246_1&no=613&ch=land
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Thu, 16 Jan 2020 14:24:29
<![CDATA[임대인의 권리금 회수 방해, 임차인은 배상받을 수 있을까]]>

한국은 경제협력개발기구(OECD) 회원국가 가운데 자영업 비율이 가장 높은 편이다.

상가 건물의 임대차 계약 관계에서 상대적으로 사회적 약자인 임차인의 영업 행위와 재산을 보호하는 수단은 크게 2가지다.

하나는 상가 권리금 확보, 다른 하나는 영업 기간 보장이다. 특히 상가 권리금은 임대인과 임차인 또는 임차인과 임차인 간의 상거래 관계에서 오랜 기간 형성돼 온 관행이다.

한국의 상가 권리금 현황은 전국적으로 약 33조원에 달할 정도로 상가 임대차에서 높은 비율을 차지한다.

2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 개정되면서 권리금이 법제화됐고 그 회수 기회 보호에 관한 규정들이 신설됐다(상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7).

기존 상가임대차법으로는 임대인의 계약 해지 또는 갱신 거절에 의해 임차인이 상가에 투입한 비용 또는 임차인이 창출한 영업적 가치가 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없다는 문제의식 때문이다.

신설된 상가임대차법 제10조의4는 “임대인은 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에 대해 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정했다.

그런데 위 규정만 보면 가령 장사가 잘되는 임차인을 내쫓고 권리금 지급 없이 그 자리에서 자신이 가게를 직접 운영하는 임대인의 부당한 행위가 있더라도 임차인의 신규 임차인 주선 행위 및 권리금 계약 체결이 없었으므로 임대인에게 권리금 상당의 손해 배상을 청구할 수 없는 것이 아닌지 의문이 들 수 있다.

이와 관련해 최근 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상 책임을 물을 수 있다는 대법원의 판례가 잇달아 나오고 있다.

서울 구로구 신림동 소재 한 상가에서 커피숍을 운영하던 임차인은 임대차 기간 만료 전 임대인으로부터 수차례 “이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 직접 커피숍을 운영하도록 하겠다”는 말을 듣고 신규 임차인 물색을 중단했다. 그 대신 임대차 기간 만료일에 임대인에게 상가를 인도한 후 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상을 구하는 소송을 제기했다.

1심과 2심에서는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았다는 이유로 임차인이 패소했다.

하지만 대법원은 상가임대차법 내용과 입법 취지상 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선했어야 하지만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 그와 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상을 청구할 수 있다고 봤다.

그러면서 이 사건에서는 임대차가 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정을 보면 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해한 것이어서 그 손해를 배상해야 한다고 판단했다.

나아가 1주일 뒤 선고된 대법원 판결에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 했다면 손해 배상 책임이 성립하고 반드시 임차인과 신규 임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결돼 있을 필요는 없다고 판결했다.

다만 이 사건은 임차인이 신규 임차인과의 사이에서 권리금 계약 체결 자체를 예정하지 않았으므로 임차인에게 어떤 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다고 해 임차인의 청구를 배척했다는 것에 유의해야 한다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_458_1&no=2850&ch=land

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Wed, 15 Jan 2020 19:16:02
<![CDATA[‘12·16 대책의 또 다른 핵심’ 양도세 개편은 효과가 있을까]]>
12·16 대책의 또 다른 핵심은 양도소득세제 개편이다. 대표적인 것이 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가한 것이다.

기존에는 3년 이상 보유한 1가구 1주택에 대해 1년당 8%씩 최대 80%까지 공제됐던 것이 앞으로는 1년당 4%씩 최대 40%로 줄어든다. 그 대신 거주 1년당 4%씩 최대 40%까지 공제를 추가했다.

쉽게 말해 과거에는 2년 실거주 요건만 채웠다면 10년 보유 시 양도소득세가 많지 않았지만 앞으로는 10년 보유뿐만 아니라 10년 거주 요건을 동시에 채워야 한다는 뜻이다. 이 대책은 주택 투자 수요를 줄이려는 목적이 아니라 시중에 매물이 많이 나오도록 유도하는 정책이다.

수요를 줄이려는 대책이라면 발표일 다음 날부터 취득한 주택을 대상으로 해야 하는데 내년(2021년) 양도분부터 적용하기 때문이다. 몇 년 전에 사놓은 주택도 대상이 된다.

적용일이 2021년 1월 1일부터라는 것은 보유 기간은 길지만 실거주 기간이 짧은 1가구 1주택자의 매물이 올해 안에 시장에 많이 나오도록 유도하는 것이다. 이런 조치가 실제로 얼마나 증세 효과가 있는지 알아보자.

◆ 9억원 넘는 매물, 시장에 나오기 어려워

 


<표>는 2009년 5억원에 산 주택을 10년 보유 후 15억원이 된 시점에 팔 때의 양도소득세 시뮬레이션이다. 사례 A와 사례 B는 거주 요건을 채우지 못한 상태에서 팔 때다. 사례  C와 사례 D는 2년 실거주 요건을 채운 상태에서 팔 때다.

2019년에 주택을 판다면 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 세금은 1419만원밖에 나오지 않는다. 그런데 2020년부터 같은 주택을 판다면 세금은 1억480만원 이상이 나오게 된다. 작년에는 장기보유특별공제가 80%(=8%×10년) 적용되던 것이 올해에는 22%(=2%×11년)가 적용되기 때문이다.

이에 따라 거주 요건을 채울 수 없는 1주택자라면 작년에 파는 것이 세금상으로 유리했다. 그런데 이것은 거주 요건을 채우지 못한 사람의 경우다. 2년 거주 요건을 채운 사람은 올해 팔더라도 사례 C와 같이 양도소득세가 오르지 않는다.

사례 A와 사레 C의 세금이 같은 것을 알 수 있다. 문제는 12·16 조치로 내년부터 세금이 오른다는 것이다. 2년 실거주 요건을 채운 사람이라도 사례 D처럼 6239만원 정도의 세금을 내게 된다. 다시 말해 올해 파는 것보다 내년에 팔게 되면 양도 차익이 같더라도 4820만원 정도의 세금이 더 나온다.

정부의 의도는 “내년에는 세금이 더 오를 테니 올해 안에 매물로 내놓으라”는 것이다. 2019년에는 거주 요건을 채우지 못한 매물이 나오게 하는 정책이었다면 2020년에는 2년 거주 요건만 채운 매물이 나오도록 하겠다는 것이다.

문제는 이런 대책은 미봉책이라는 것이다. 올해 안에 팔지 못한 사람은 내년 이후에 어떻게 생각할까. 세제가 바뀔 때까지 기다리거나 아니면 그 주택에 들어가 10년 거주 요건에 맞춰 장기보유특별공제를 꽉 채워 팔려고 할 가능성이 높다.

2021년부터는 양도가가 9억원이 넘는 고가 주택의 매물은 시장에 나오기 어렵다. 2017년에 나온 8·2 조치가 2018년 여름의 상승 원인이 됐듯이 이번 조치가 2021년 봄 이사철 고가 주택 상승장의 원인이 될 가능성이 높다.

조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가, 중복 보유 허용 기한 단축도 영향력이 큰 조치다. 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 양도세 비과세 또는 감면 혜택을 주겠다는 것이다.

결국 일시적 1가구 2주택자의 요건을 까다롭게 만들어 세제 혜택을 줄이겠다는 것이다. 여기에 세수도 확보되고 규제 지역에 주택 보유 물량을 줄이는 효과까지 노리는 정책이다. 이 대책은 비교적 잘 설계돼 있기는 하지만 한계가 있다.

규제의 초점을 규제 지역으로 맞추기 때문에 일시적 1가구 2주택의 주택 수요를 비규제 지역으로 내몰 수 있다. 다시 말해 풍선 효과라는 부작용이 있을 수 있다. 그보다 더 큰 문제는 장기적으로 규제 지역에서 매물의 씨를 말리는 부작용이 뒤따른다.

◆ 규제 지역뿐만 아니라 전국 모든 지역 해당

주식은 투자 사이클이 짧은 편이지만 주택은 투자 사이클이 길다. 본인이 매도할 시기가 우연히 상승기와 맞아떨어진다면 집을 팔기 쉽다. 하지만 매도해야 하는 1년의 기간이 하락기 또는 침체기와 겹친다면 집을 처분하기 쉽지 않다.

매수자가 거짓말처럼 한 명도 나타나지 않기 때문이다. 참여정부 때도 같은 문제가 있었다. 본인의 의도와 상관없이 2주택자가 돼 중과세 대상이 되자 매물을 거둬들이는 부작용이 속출했다.

2021년부터는 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함된다. 기존에는 입주권은 주택 수에 포함되지만 분양권은 주택 수에 포함되지 않았다. 이 때문에 분양권 투자가 활발했다.

하지만 내년 이후에는 분양권도 주택 수에 들어간다. 이 때문에 다른 보유 주택도 중과 대상이 되므로 분양권 투자는 실수요 위주로 개편될 것으로 보인다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상은 2년 이하의 단기 투자자를 타깃으로 한 조치라고 할 수 있다.

주의할 점은 이 조치는 규제 지역뿐만 아니라 전국 모든 지역에 해당하는 조치라는 점이다. 비규제 지역도 단기 보유 시 불이익을 주겠다는 것이다. 이 조치로 불이익을 받을 지역은 규제 지역보다 비규제 지역이다.

규제 지역은 양도세 중과세가 되기 때문에 단기 투자의 실익이 적다. 하지만 비규제 지역은 주택 수를 많이 보유하더라도 1년 이상만 보유하면 일반 과세가 되기 때문에 소위 갭 투자에 적합한 투자처였다. 하지만 앞으로는 2년 이상 보유해야만 일반 과세가 된다.

주목할 것은 적용 시점이다. 올해가 아니라 2021년부터 적용 시점이기 때문에 2019년에 투자한 물건, 특히 작년 하반기에 투자한 물건은 올해 하반기 안에 처분해야만 일반 과세 혜택을 받는다. 비규제 지역은 매물이 하반기에 단기 투자 매물이 많이 나올 수 있다는 것을 의미한다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_194_1&no=259&ch=land]]>
Wed, 15 Jan 2020 19:15:14
<![CDATA[ 부동산 규제에 가계 여윳돈 전년보다 늘어]]> 작년 3분기 가계의 여유 자금이 1년 전보다 늘어난 것으로 집계됐다. 정부의 부동산 안정화 대책으로 가계 대출을 조이고 부동산 투자 수요가 줄며 가계 여윳돈이 증가한 것으로 보인다.
 
한국은행이 1월 9일 발표한 ‘2019년 3분기 중 자금 순환(잠정)’ 통계에 따르면 지난해 7~9월 가계·비영리단체(이하 가계) 부문의 순자금 운용 규모는 17조6000억원으로 2018년 3분기(12조원)보다 5조6000억원 증가했다.
 
자금 순환 통계는 일정 기간에 발생한 돈의 흐름을 경제 주체와 금융 자산별로 기록한 것이다. 해당 기간 돈이 어디에서 어디로 흘러갔는지 총괄적으로 가늠할 수 있다. 통계 항목에서 순자금 운용은 운용 자금에서 빌린 돈(조달 자금)을 뺀 금액으로, 통상 경제 주체의 여유자금으로 볼 수 있다. 운용 자금에서 조달 자금을 뺀 수치가 마이너스면 순자금 조달이다.
 
한은은 가계의 여유 자금이 확대된 이유로 2018년 대비 부동산 투자 수요가 감소해 대출이 줄어들었고 시장의 불확실성 때문에 위험 자산보다 안전한 예금을 선호했기 때문이라고 분석했다. 시중은행 등 금융권에 새 예대율(예수금 대비 대출금) 규제 시행에 대비해 예금을 적극 유치하면서 단기 예치금이 늘어난 요인도 작용한 것으로 보인다.
 
비금융 법인 기업(이하 기업)의 운용 자금과 조달 자금 규모는 모두 전년 동기 대비 줄었다. 경영 여건이 악화하면서 여윳돈이 줄어든 가운데, 경제 불확실성으로 마땅한 투자처를 찾지 못해 자금을 덜 빌린 것으로 풀이된다.
 
지난해 3분기 기업의 운용 자금은 9조8000억원으로 전년 동기 대비 76.4% 줄었다. 2018년 2분기 후 최처치다. 운용 자금을 세부적으로 보면 금융회사 예치금이 4조2000억원으로 전년 동기 대비 67.1% 줄었다. 주식·펀드 투자금은 3조8000억원으로 37.7% 감소했다.
 
운용 자금 감소는 기업의 현금 창출력이 약화된 영향이라고 한은은 분석했다. 한은에 따르면 작년 3분기 외부 감사 대상 기업의 매출액 대비 영업이익률은 4.8%로 전년 동기에 비해 2.8%포인트 하락했다. 같은 기간 제조업체 영업이익률은 4.5%로 관련 통계를 작성한 2015년 이후 최저치를 기록했다.
 
 

 

 
 

 


http://land.hankyung.com/board/view.php?id=land_specialist&no=2599&ch=land
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Wed, 15 Jan 2020 19:13:20
<![CDATA[집값상승 후에 찾아오는 불청객]]> 서울 일대가 집값상승으로 한바탕 큰굿을 하더니 잠시 휴식을 취하는지 일단 굿판을 멈추었다작은 굿판은 과천분당수원 등지에서 이어지고 있으나별로 신통치 않고, 5대광역시에서 일어난 불꽃놀이도 저절로 사그라졌는지 조용하다. 12.16주택시장안정화대책의 힘이 세긴 센가보다.

 

안정화대책의 힘이 세기도 하지만집값이 더 차고 오를 기력이 쇄진됐다고 보는 게 옳지 않을까그래서 세상에 영원한 것은 없다고 하는 모양이다앞으로 값이 뚝뚝 떨어지지는 않을지라도 지난 1년처럼 자고나면 1억씩 오르는 일은 없으리라그래서 앞으로 6개월 정도는 강보합세를 유지할 것이라는 말씀을 드렸다.

 

문제는 오른 집값 다음에 찾아오는 불청객이다그 불청객의 이름은 바로 전세보증금인상이다. 3-4년 전에도 전세보증금이 엄청 올라 집값의 80%를 유지했음을 당신도 기억하시겠지한 달 전까지 전세보증금을 받지 못해 이사를 못가고 있다는 질문이 줄을 잇더니 요즘은 딱 그쳤다.

 

서울 주택매매 내용을 들여다보면 자신이 입주하기 위해서 매입하는 주택은 20-30%밖에 안 된다. 70-80%는 전세 안고 투자로 매수하거나반 전세로 돌려 월세목적으로 매수한 것이다전세를 안고 사면 투자밑천이 적게 들어 좋고반전세로 사게 되면 달마다 수입이 있어 좋다.

 

따라서 집주인 입장에서는 보증금은 많을수록 좋다지금 서울은 신규물량이 부족해 전세보증금이 야금야금 오르고 있다당신이 세입자라면 핸드폰에 집주인 전화번호가 뜰까봐 겁이 날 것이다전세보증금이 오르면 세입자입장에서는 피가 마른다겪어봤으면 알고도 남음이 있으리라.

 

매일 집값이 올라 결국 집을 사지 못하고 전세로 살고 있는데 보증금까지 올려 달라고 하면 세입자는 오른쪽 뺨맞고다시 왼쪽 뺨을 맞는 셈이다집주인들은 전세보증금이 오르는 것을 당연지사로 생각하지 말고임차인이 살던 그대로 그 값에 살도록 배려하고 양보하자.

 

집값 오르고 전세보증금 오르면 양손에 떡을 쥐는 셈이다한쪽 떡은 세입자 몫으로 하면 당신도 복 받은 사람일 것이다세입자는 달랑 집 한 채가 없어서 집 살 궁리만 하고 있고집주인인 당신은 달랑 집 두 채나 세 채가 되어 임대주택사업자등록을 해야 할 것인가안 하고 버텨야 할 것인가고민이 크시리라.

 

집을 가져도 고민안 가져도 고민이다차라리 수십 채가 되면 그러려니 하겠지만두세 채 가지고 사업자 된다는 게 부담스럽다고 하더라집을 두 채나세 채 가진 분들은 대개 투자자들이기에 내일이라도 값만 맞으면 팔아야 할 처지인데 임대사업자등록을 해버리면 팔수가 없음이 문제다.

 

또 세를 놨으면 실수요자(입주할 사람)에게는 이삿날이 맞지 않아 팔수도 없다실수요자는 지금 당장 이사를 해야 하는데 전세기한이 1년이나 남아 있다면 누가 그 집을 사겠는가세입자가 기한이 끝난 후 2년을 더 살겠다고 배짱을 부리면 그런 집은 팔수도 없게 된다.

 

그뿐이 아니다세입자가 집을 보여주지 않으면 그 집은 팔릴 수가 없다일단 세를 놔버리면 세입자가 협조하지 않는 이상 집을 팔기가 아주 어렵게 된다는 뜻이기도 하다따라서 임대인과 임차인은 앞으로 보증금인상이나 인하가 문제가 아니라역지사지(易地思之)의 입장에서 서로 도와주는 처지가 되어야 한다.

 

5월은 2천만 원이하의 임대사업소득자도 소득세신고를 해야 하는데 집 두 채 있는 사람이 두 채 다 세를 놓고자신도 세를 살고 있다면 어찌해야 할까두 채 다 임대사업자로 신고해야 할까아무 때고 입주할 한 채는 빼놓고 한 채만 신고해야 할까임대사업신고 이게 보통 복잡한 게 아니다.

 

한 채를 신고하든두 채를 신고하든 본인의 판단이 중요하다자신이 알아서 판단하되 그 책임도 자신이 져야 한다두 채나 세 채를 가진 사람이 워낙 많고대책안도 그런 세세한 것까지 규정된 게 없어 모두가 엉거주춤하고 있다그러나 결국 한 채나 두 채를 팔아야 한다는 사실에는 변함이 없을 것이다.

 

아무튼 집값 오른 후에 뒤 따라오는 불청객은 전세보증금 인상이다서울은 벌써 오르기 시작했다이럴 때일수록 임대인들은 임차인의 입장을 고려하자임대인에게는 작은 돈일지라도 임차인에게는 큰돈일 수 있다앞으로 집값은 오름폭이 줄어들 것이다임차인들도 집이 팔릴 수 있도록 협조하고어서 집을 사도록 하자.

 

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Tue, 14 Jan 2020 19:31:43
<![CDATA[반도체경기와 집값의 상관관계]]> - 반도체경기 수혜지역은 동탄2신도시·용인·수원 -

 

우리나라는 10여년마다 한번씩 수출호경기를 맞으면서 집값이 크게 요동쳤다.

 

1980년대 대미 자동차, 전자제품 수출경기

 

2000년대 대중 조선, 철강 수출경기

 

2010년대 반도체 수출경기가 그러한 경우이다.

 

실물경제가 좋아지면 집값이 오르는건 당연한 부동산경제 논리이다.

 

1990년대 중반부에 반도체 수출호경기가 있은 이후 20여년만인 2010년대에 반도체 수출호경기를 맞았다.

 

반도체 대장주인 삼성전자(주)의 주가 흐름을 보면 반도체 경기는 2016~2017년에 호황을 누렸고 2018년도에 꺾였다가 작년 초부터 회복세를 보이더니 12월부터는 상승폭이 뚜렷하다.

 

지난주에 삼성전자(주) 주가는 신고가를 경신했다.

 

주식시장에서 반도체주 쏠림이 갈수록 심화되고 있다.

 

외국인은 한국 증시에서 반도체밖에 살 게 없다고 한다.

 

그만큼 올 한해 반도체경기는 장밋빛 전망이다.

 

이변이 없는 이상은 올 년말까지 반도체 주가는 상승 곡선을 그릴 것으로 보인다.

 

이 반도체 수출호경기로 인하여 2006~2007년에 강남권 집값이 폭등했다.

 

실물경제가 좋아지면 관련주와 집값이 오르는건 당연한 경제 논리다.

 

집값이 상승하는데 있어 가장 무서운 적은 경제 위기인데 아직 세계경제 위기가 오지 않아 지난 6년동안 집값이 폭등한 강남권 집값의 급격한 하락은 나타나지 않고 있다.

 

최근 강남권 집값 폭등이 주춤해진건  오직 12·16 부동산대책때문이다.

 

12·16 부동산대책이 발표되어도 강남권 집값이 급락하지 않은건 세계경제 위기가 오지 않았기 때문으로 풀이된다.

 

올 한국경제 전망을 보면 반도체 상승 국면, 중국 경제 흐림, 국내는 투자·소비가 관건이다.

 

주 수출업종인 반도체 경기가 상승 국면이라고 하니 올해 우리나라 경제 전망은 그렇게 어두운 것 만은 아니다.

 

이 반도체 경기가 살아있는 한 집값의 급격한 폭락은 없을 것으로 보인다.

 

반도체 경기가 살아난다고 해도 12·16 부동산대책에서 보듯이 강남권 집값의 폭등은 절대 좌시 하지 않겠다는 게 정부의 확고한 의지이다.

 

올해 부동산시장은 9억 원 이하 아파트로 매기가 쏠릴 것이라는 전망이 지배적이다.

 

서울 부동산시장을 보면 9억 원 이하 아파트가 많이 포진되어 있는 서울 외곽지역 노·도·강과 금·관·구 집값은 희망적이다.

 

서울 부동산시장 전체를 살펴보면 큰 물결인 강남권 물결은 지나가고 작은 물결인 서울 외곽지역 노·도·강, 금·관·구 등 물결만 남아 있는 듯 하다.

 

서울 부동산시장은 이러하고 우리는 작년 말부터 물결이 밀려오기 시작한 경기도 부동산시장을 예의주시해야 한다.

 

사실 경기도 과천, 판교, 분당, 용인 수지, 광교 등은 강남권 집값이 움직일때 동반 상승한 측면이 있고 작년 말부터는 경기도 일산, 수원, 안양, 동탄2신도시, 용인 기흥구 등이 지표상 뚜렷한 매수 신호를 보이고 있다.

 

이변이 없는 이상 작년 말부터 매수 신호를 보이기 시작한 경기도 수원, 안양, 동탄2신도시, 용인 기흥구 등은 내년까지 상승 곡선을 그릴 것으로 전망한다.

 

일산의 경우는 GTX-A 노선 통과, 조정대상지역 해제가 호재이고 수원, 안양 역시 GTX-C 노선 역이 들어서며 동탄2신도시, 용인도 GTX-A 역이 들어서는 등 수혜지역이다.

 

작년 말부터 경기도 집값이 매수 신호를 보이는 가운데 9억 원 이하 아파트가 많이 포진되어 있고 반도체호경기를 맞아 반도체 사업장이 소재하고 있는 화성시 동탄2신도시, 용인 기흥구, 수원 일대 집값은 반도체경기 수혜를 입을 것으로 보인다.

 

어떤 지역의 경기가 잘 돌아가면 그 지역 집값도 상승한다는 것을 우리는 2000년대 대중 조선, 철강 수출호경기때 울산, 창원, 거제 집값 상승에서 경험한바가 있다.

 

화성시 동탄2신도시, 용인 기흥구같은 경우 삼성전자 반도체 사업장이 있고 용인 처인구 원삼면 일대에 SK하이닉스 반도체 생산라인을 조성할 계획이다.

 

반도체가 호경기를 맞으면 이 반도체관련 지역인 동탄2신도시, 용인, 수원이 수혜를 입어야 하는 것이 당연한 부동산경제 논리가 아닌가

 

2006~2007년엔 반도체호경기로 강남 집값이 폭등했지만 올해 반도체경기가 상승 국면을 맞으면 안그래도 작년 말부터 경기도 집값이 꿈틀대기 시작했는데 삼성전자 반도체사업장이 소재하고 있는 화성 동탄2신도시, 용인 기흥구, 수원 집값이 반도체호경기 수혜를 받을 것으로 전망한다.

 

삼성전자 반도체 직원이 많이 살고있는 동탄2신도시가 대표 수혜지역으로 보이는데 동탄2신도시는 삼성전자 반도체 젊은 직원들이 많이 사는 그야말로 삼성 반도체 신도시라고 할 수 있다.

 

올 한해 반도체경기 전망은 장밋빛이다.

 

이러한 이유로 삼성전자 반도체 사업장이 소재하고 있는 동탄2신도시, 용인 기흥구, 수원 집값의 미래 전망은 밝다.

 

 

글쓴이 : 이주호

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Mon, 13 Jan 2020 19:40:53
<![CDATA[부동산투기와의 전쟁 시즌 2]]> 부동산투기와의 전쟁 시즌 2

 

2020년 새해 신년사에서 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않겠다고 밝혔다.

부동산 시장의 안정실수요자 보호투기 억제에 대한 정부의 물러나지 않겠다는 확고한 의지를 보여준 표현이지만 노무현 정부시절 부동산 투기와의 전쟁 이후 공식적으로 다시 투기와의 전쟁 시즌2를 선포한 것이나 다름없기에 논란이 되고 있다.

 

전쟁이 성립되려면 적이 있어야 하고 적과 이해관계에 따라 다툼이 생겨야 하며 적도 싸울 의지가 있어야 전쟁이 성립이 된다.

투기를 적으로 간주하였는데 투기의 대상이 누구인지 모호하다.

중간의 운용단계가 없이 취득과 처분단계만 거치면 투기라고 하기도 하지만 그건 학문적인 의미이지 현실과 맞지 않는다.

정부의 부동산대책에서 힌트를 찾아보면 규제타깃인 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자시가 9억원 초과 아파트를 보유한 자가 투기의 대상인 적이 될 것 같다.

청와대 민정수석도 최근 강남 반포 아파트를 팔겠다고 했고 흑석동 투기논란이 있었던 전 청와대 대변인도 최근에 팔았다청와대 참모가 전쟁의 적이었던 것이다.

그리고 적이라 간주한 투기세력인 9억초과 및 2주택 이상 다 주택 보유자들은 합법적으로 살 때 취득세 냈고 매년 재산세와 보유세 내고 있으며 정해진 규정에 따라 대출을 받았으며 오히려 지난 정부에서는 주택을 사라고 했다.

주택을 필요이상으로 많이 소유하는 것이 결코 바람직하지는 않지만 도덕적인 책임까지 개인투자자들한테 강요할 수는 없다.

자본주의 사회에서 합법적으로 투자를 해서 자산을 늘리는 것은 개인의 선택이고 책임이다.

또 작년 집값이 많이 상승한 대전은 규제지역 지정요건을 갖추었음에도 논의조차 되지 않고 있다.

서울주택을 사서 오르면 투기고 대전주택을 사서 오르면 투자란 말인가?

지난 수십 년 동안 아파트시장 활성화를 통해 경제성장과 세수(稅收재미를 본 것이 정부와 지방자치단체 아니든가

 

진짜 투기세력은 특정 지역의 부동산에 인위적으로 수요를 유입시켜 왜곡을 하는 일부 작전세력이지 9억원 초과아파트나 2주택이상을 보유한 분들이 아니다.

그리고 최근 몇 년간 집값이 상승은 이런 일부 투기세력 때문만도 아니고 저금리와 과잉 유동성화폐가치하락시장을 따라가는 정책의 왜곡돈을 벌고 싶은 욕망이 만들어낸 합작품이다.

또 아파트시장이 이렇게 투기의 대상이 된 배경은 우리나라에서 전세제도가 뒷받침 되기도 하고 거주편의성수익성안정성환금성을 갖춘 아파트보다 더 좋은 투자대상이 없었기 때문이다.

 

중국의 사마천 사기에는 지도자가 절대 해서는 안 될 최악의 정치는 백성들과 다투는 것이다라고 하였다.

적의 대상도 모호한 고가주택을 가진 국민과 전쟁을 할 것이 아니라 지금부터라도 서울의 아파트 공급을 늘려줄 자신이 없으면 아파트를 대체할 건전하고 다양한 투자대상을 발굴개발하여 아파트에 집중된 투자수요를 분산시켜 주는 노력을 하여야 할 것이다.

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Mon, 13 Jan 2020 19:40:08
<![CDATA[2020 년 B.C. 경제 예측과 전망]]> 지난 3년간  B.C. 경제 활동을 총합하는 GDP (Gross Domestic Product)로 분석해 볼때 매년 B.C. 경제는 전년에 비해 3.2%,  2.3%,  2.4% 씩 성장해서 10개  다른 주 경제를 앞질러 선도해 왔다.  이것은 주로 활발한 건설업과 이에 따른 민간 소비및  400억 달라규모의 LNG Canada 의 사업투자와 이에 따른 연관산업의 착실한 성장 때문에  이루어진 결과라고 분석되고 있다.

2020년을 전망해 본다면,  카나다 경제는 USMCA (새로 체결된미국,카나다, 멕시코 무역협정) 가 발효되어 저성장 우려는 해소 되었으나 미중무역 갈등이나 세계경제의 불안 요소가 현존하고 있어 민간수요, 투자활동, 수출, 수입등에 역동성을 저해시켜 전체 성장율이 1.8% 성장에 그칠것으로 보인다.

이와 비교해 볼때 B.C. 경제의 2.7% 라는 성장예상 성장율은 카나다 의 예상성장율을 훨씬 능가할 뿐만 아니라 카나다 주 가운데 최대 주경제 규모인 온타리오 경제 성장율 뿐만 아니라 10 개의 다른 주 보다 훨씬 앞서 나갈것으로 전망되고 있다.

 

                                                     B.C. 주요 경제 지표 성장율 (%)

 

                                 2017                   2018                   2019                   2020

 

Real GDP                   3.8                    2.3                    2.5                    2.7

 

Employment                  3.7                    0.9                    2.3                    2.4

 

Unemployment(%)            5.0                    4.9                    4.9                    5.0

 

Retail Sales                    9.0                    2.0                    3.0                    3.2

 

CPI                         2.1                    2.5                    2.2                    2.0

 

Housing Starts(‘000)          43.7                  40.9                  39.8                  35.3

 


주요 경제 요점을간추려 열거하면 다음과 같다.

 

1) 고용 수준은 노동력의 완전고용(Full Employment)점에 접근함에 따라 이민이나 카나다 타주로 부터의 노동 인구의 유입이 없는한, 고용 수준은 현 수준에 머무를 것으로 보인다. 따라서 실업율 (Unemployment Rate)은 큰 변동이  없을 것으로 보인다.

2)건설업의 근간인 신규주택  착공은 2019년을 정점으로 건설 활동이 현저히 냉각되어 전년보다 12.0% 감소되어 건설업과 점방 및 후방 연쇄산업의 저조한 활동을 

초래할 것으로 보인다.

3) 한편 비주택 상업 건설업은 수요 증가에 힘입어 주택 건설과는 대조적으로 활발히 움직여 주택 건설의 저조한 페이스를 보완할 것으로 예상된다.

4) 특히 괄목할 것은 Kitimat에 건설중인 총 400억 달라에 달하는 거대한 LNG 투자 사업이 경제 전반에  긍정적 분위기를 조성하여 노동시장, 건설활동, 특히 Fish Cove와 Pacific Trail Pipeline Route등의 부대 건설사업이 활성화 함으로서 약 3000명 이상의 추가 인력과 1500명의 노동력이 필요할 것으로 예상되고 있다.

5) 소비자 물가지수는 안정세를 견지하여 1.7% 내지 1.9% 년상승율을 기록할 것이다.


이상을 종합해 보면 2020년은 B.C. 경제가 견실한 성장을 지속할 것이며 카나다 다른

주 보다 성장 전망이 유리할 것으로 관측되고 있다.

https://joinsmediacanada.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=2110

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Fri, 10 Jan 2020 13:12:40
<![CDATA[연말 연시 기간 중에 리스팅을 해도 좋을까?]]> 요즘은 인터넷이 발달하면서 SNS를 통한 마케팅이 주류를 이루어가고 있기는 하지만 아직도 일부 지역에서는 지역 전문가를 자처하는 여러 리얼터들이 사전 약속 없이 각 가정을 방문해서 자신들을 선전하려고 하는 모습(door knocking)을 종종 볼 수 있습니다(특히 중국인 리얼터들이 이 지역에 관심이 있는 많은 바이어들을 확보하고 있다는 감언이설로 접근을 하는 경우가 빈번한데 말도 잘 통하지 않고 또한 신뢰의 근거가 없는 이들에게 리스팅을 했다가 좋지 않은 경험을 하신 분들이 있다는 이야기를 전해 듣고 안타까운 마음을 금할 수 없었던 경우가 있기도 했습니다). 그리고 이러한 가정 방문 뿐만 아니라 많은 리얼터들로부터 자신들을 소개하는 광고 전단지가 거의 하루도 빠짐없이 배달되곤 하는데 한 광고 전단지에 연말 연시 휴일 기간 중에 리스팅을 해도 좋은 이유들을 나열한 색다르지만 흥미롭고 나름대로 의미가 있는 주장을 하고 있는 광고 내용이 있어서 이번 칼럼에서 다시 한번 소개하고자 합니다.

 

1. 연말 연시 휴일 기간 중에도 집을 보러 다니는 사람들은 꼭 집을 사야만 하는 사람들일 가능성이 높다.

 

2. 연말 연시에는 통상적으로 시장에 나와있는 리스팅의 수가 적기 때문에 바이어에게 선택의 여지가 많지 않아서 셀러의 입장에서 유리할 수도 있다.

 

3. 일반적으로 1월 중순 이후가 되면 연말에 비해서 급격하게 리스팅의 수가 증가하는데 이러한 리스팅 수의 증가로 인해 1월 이후에는 매매하고자 하는 리스팅의 경쟁력이 떨어질 수 있다.

 

4. 연말 크리스마스 장식 때문에(특히 단독주택의 경우) 바이어에게 리스팅한 집이 더 돋보일 수 있다.

 

5. 연말 연시 휴일 기간 중에는 바이어가 감정적으로 들 떠 있을 수 있어서 선뜻 높은 가격을 지불할 수 도 있다.

 

6. 바이어들이 일을 할 때보다 휴일 기간 중 보다 많은 시간을 집을 보는데 할애할 수 있다.

 

7. 일부 바이어들은 세금 정산 때문에 연말이 지나기 전에 반드시 집을 구매할 필요가 있는 경우도 있다.

 

8. 통상적으로1월에 새 직업을 시작하는 경우가 많아서 새 직장을 위해서 이사해야만 하는 바이어들을 잡기 위해서 연말에 리스팅을 하는 것이 좋을 수도 있다.

 

9. 연말 연시 휴일 기간 중 리스팅을 할 경우 바이어들이 여유있는 시간이 많기때문에 셀러가 집을 보여주고 싶은 날들을 선택해서 집을 보여줄 수 있다.

 

10. 연말 연시 휴일 기간 중에 리스팅해서 매매 계약이 이루어진다고 해도 실제로 입주하는 시간은 필요에 따라 조정할 수 있다.      

 

11. 연말 연시 휴일 기간 중에 집을 팔았을 경우 봄이 되면서 시장에 리스팅이 쏟아져 나올 때 이미 집을 팔았기 때문에 여유롭게 마음에 드는 집을 쇼핑할 수 있다. 

https://joinsmediacanada.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=2109

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Fri, 10 Jan 2020 13:11:45
<![CDATA[[박혜영의 더불어 캐나다 살아가기] 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL 유학]]> 필자는 알버타주 에드먼튼에서 2008년 부터 지금까지 살고 있습니다. 따라서 알버타주 이민과 유학은 자타공인 최고라고 자부하고 있습니다. 그러나 캐나다 밖에서 보는 캐나다 이민과 유학은 많이 알려진 ON과 BC주가 지배적입니다.  

지난 11년을 알버타주 에드먼트에서 살아온 캐나다 정부 공인 이민컨설턴트(R511417)이자 유학 전문가(CCG 700)가 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL 유학이 가능하다고 칼럼과 유튜브 동영상을 통해 홍보하고 있으에도 불구하고, “그게 정말인가요?”라고 질문을 여전히 하고 계시고, 가까운 지인들도 친인척과 친구들이 학교를 다니고 있는것을 볼때 까지도 끊임 없이 회의적이십니다. 

왜 그럴까요? 이유는 크게 두가지로 분석 됩니다. 우선, 한국과 캐나다에서 ESL 유학을 소개하시는 분들이, 본인들에게 커미션을 주는 ON과 BC주 사설 어학원들을 1차적으로 소개하고, 그분들이 1년정도의 어학연수가 끝나면 다시 2차적으로 커미션을 받는 컬리지 혹은 대학을 소개 하면서, ESL 가족 동반 유학이 불가능하다고 마치 사실처럼 말하고 있습니다. 둘째, 한국에서 

ESL 가족 동반 유학을 오시는 분들도, 실익을 따지지 않고, 그저 남들처럼 ON과 BC주를 첫번째 공부할 장소로 미리 정한다는 것입니다. 

 

알버타주 컬리지 가족 동반 ESL은 제가 에드먼튼으로 오기 전 2008년 이전에도 가능했고, 지난 11년동안도 계속 이루어져 왔습니다. 지금도 저희 회사를 통해서 계속해서 컬리지 가족 동반 ESL로 많은 분들이 알버타주로 오고 계십니다. 아는 것이 힘이라고 했습니다. 오늘 저의 칼럼을 통해서 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL이 많이 알려 지기를 바랍니다. 

 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL의 장점

 

1. 가족 전체(ESL 유학생, 배우자, 자녀들)가 알버타주 입국과 동시에 만 18세 미만 자녀들이 공립 학교에 입학 가능

2. ESL 유학생 캠퍼스내에서 고용 가능 

3. 배우자 오픈 워크 퍼밋

4. 오픈 워크 퍼밋으로 일한 배우자 일 경력 인정 

5. 일 경력된 배우자 Alberta EE or EE 신청가능 

6. ESL 유학생 별도의 영어 시험 없이, 컬리지 정규 과정 입학 가능 

 

ON과 BC주에서는 컬리지를 졸업 한것만으로는 캐나다 영주권 신청도 어렵습니다. 그러나 알버타주는 컬리지 졸업 후 AINP와 AOS를 통해서 영주권 신청이 쉽게 이루어 집니다. 특히  ON주에서 컬리지 졸업 하신 분들이 캐나다 영주권 신청도 한번 못해보고, PGWP(Post-Graduation Work Permit) 3년을 모두 소진하는 경우는 흔히 발생되는 일입니다. 

목표가 생기면, 목표 달성에 적합한 전략과 전술을 수립하는 것은 기본입니다. 그 목표 달성이 쉽게 이루어질 수 있는 전략과 전술을 선택하면, 쉽게 이루어질것을, 무모하게 밀어 붙이기만 하면 된다는 생각은 소위 말하는 ‘100전 100패’입니다. 

캐나다 가족 동반 ESL을 고려하시는 분들과 캐나다 가족 동반 ESL을 고려하시는 지인, 친척 그리고 친구를 가지신 분들은 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL을 적극 추천합니다. Victoria Immigration Services Ltd.는 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL 전문 컨설팅을 하고 있습니다. 따라서 관심있는 분들은 연락 주시기 바랍니다. 

참고로 제가 제작한 캐나다 가족 동반 ESL 유학 동영상 아래 링크 합니다. 

1. https://www.youtube.com/watch?v=wBfFUr9Uigc&t=7s

2. https://www.youtube.com/watch?v=UAF2ITPr5ns&t=107s

https://joinsmediacanada.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=2108

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Fri, 10 Jan 2020 13:02:27
<![CDATA[수익형 부동산 어떤 매물 노려야 할까?]]> 수요 많은 꼬마빌딩오피스 인기’ 끌 듯

 

수익형 부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세를 이어갈 것으로 예상된다최근 상가와 오피스텔 매매가는 상승한 데 비해 수익률이 악화되고이자상환비율(RTI) 등 대출규제 강화 등으로 투자 심리가 저하된 상황에서 공급량 증가소비위축 등 악재들이 겹쳤다그렇다 보니 주택규제 강화로 인해 틈새투자처로 꼽히던 수익형 부동산시장의 위축이 불가피할 것이란 전망이 우세적이다.

 

수익형 부동산 시장의 전망이 어두운 이유는 수익률 하락과 거래량 감소를 들 수 있다투자자들이 인기 급매 아파트 매수세에 더 관심을 가지면서 수익형 부동산 투자의 매력이 부족해 보인다임대수익률도 완만한 하락세이다한국감정원의 오피스텔 가격동향 조사에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 5.4%로 지난해 대비 0.1% 하락했다상가도 상황은 마찬가지이다. 2019년 상반기 대비 평균 수익률은 0.1%, 거래량도 15% 감소하며 매각에 어려움을 겪고 있는 상황이다.

 

오피스텔·상가의 공급 과잉현상과 공실 우려감으로 투자 열기가 식고 있는 상황이다부동산 114에 따르면 2019년 서울에서만 43000실의 오피스텔이 공급됐으며 2020년까지 연평균 4만실이 계속 공급될 예정이다이는 15년 만에 최대 공급물량인데입주물량이 늘어나면 전월세 등 임대료가 낮아져 수익률이 떨어지기 마련이다상가의 경우 공실률이 평균 11%대 로 물량 증가로 인해 공실 비중이 줄지 않고 늘어날 전망이다.

 

그러나 시중 유동성이 여전히 넘치는 상황에서 금리 인하가 이뤄지면서 세금 부담이 적은 오피스텔·상가꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 시중 자금이 점차 몰릴 가능성도 배제할 수 없다세금 부담이 큰 주택을 여러 채 갖고 있기보다 똘똘한 한 채는 보유한 채 여유자금은 상대적으로 세금 부담이 덜한 수익형 부동산으로 갈아타는 시나리오가 예상된다택지지구의 단지 내 상가나 오피스텔또 교통망이 확충되는 지역 내 꼬마빌딩에 대한 인기가 올라갈 전망이다.

 

할인·저가 상가나 경매·공매 수익형 몸값 올라갈 듯

 

소형아파트와 부분 임대아파트 역시 틈새 수익형 상품으로 노려볼만한 투자대상이다젊은 혼족 200만 시대를 맞아 1인 가구 주거수요 증가에 대비해 임대소득 창출형 아파텔서비스드 레지던스셰어하우스도시형생활주택 등 주거상업휴식문화가 융복합된 주거시설 임대사업에 주목할 필요가 있다부분 임대아파트는 내 집에 살면서도 남는 소형 공간을 활용해 꾸준한 임대수익을 올리는 전략으로 투자자들로부터 관심을 끌 전망이다.

 

섹션 오피스공유 오피스 등 소형 오피스 임대사업의 관심도도 꾸준히 늘어날 전망이다모바일온라인 산업을 기반으로 하는 1인 기업 증가와 함께 향후 사업 운영비 절감에 효율적인 공간으로 임대수익을 창출하는 상품이다강남권도심 역세권지식산업센터 주변 내 입지가 양호한 지역은 사무공간 외 회의실 등 부대시설 공유로 비용 절감과 실사용 공간 효율성도 좋아 1인 기업인 사이에서 투자 선호도가 높다.

 

지식산업센터는 최근 몇 년 간 떠오르고 있는 임대 수익형 부동산의 신흥 강자다지산은 과거 아파트형공장이라고 불렸지만 최근에는 제조업과 지식산업정보통신사업 분양기업과 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물을 말한다대출 제한이 적고 각종 세제혜택이 주어져 투자자의 부담을 덜어주는 장점이 있다매년 20% 이상 공급 물량이 증가하고 있어 지역·입지별 양극화가 일어날 가능성이 큰 만큼 옥석을 가릴 필요가 있다.

 

기숙사와 창고렌탈하우스 등 틈새 수익형 부동산도 임대사업에 관심 끄는 수요자들로부터 인기를 끌 전망이다특히 산단이나 공단공업지구 지식산업센터에 인접한 오피스텔형 기숙사는 상주인구를 배후로 해 수요가 증가하고 있어 틈새 임대 상품으로 인기가 높다창고 임대사업의 경우 지자체별로 창고시설 신축허가 제한으로 신축부지의 확보가 어렵다기존 중소형 창고의 자산가치 상승과 함께 꾸준한 임대상품으로 자리매김할 전망이다.

 

자산가들로부터 투자관심이 높은 꼬마빌딩은 2020년 한 해에도 몸값이 더욱 높아질 전망이다개인과 법인 모두가 접근 가능한 꼬마빌딩이 인기가 높아지면서 강남3구 외에 가격부담이 적은 수도권 역세권 상가주택으로 투자를 확대할 가능성이 높다그동안 임대수익의 대상이자 부의 대물림 수단으로 각광받았지만 보유세와 양도세 부담이 늘어나 세금 부담과 낮아진 수익률을 두고 부동산 가치가 오를 만한 저가 매물을 중심으로 거래가 활발하게 늘어날 전망이다.

 

향후 수익형 부동산의 수익률은 점점 하락할 전망이다수익형부동산의 대표격인 상가의 연간 수익률이 집계 이후 처음으로 4%대로 내려앉았다주택과 달리 상가 등 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가격이 떨어지는 경우가 많기 때문에 나중에 분양가보다 싼 가격에 팔아넘기는 경우도 적지 않다월세도 중요하지만 나중에 가격이 오를 상가를 찾는 게 중요하다.

 

대체로 가격이 오르는 상가는 최초 매입 시 가격이 저렴한 수익형 부동산들이다예를 들어 최초 분양가가 저렴한 LH상가할인 분양하는 오피스텔미분양분을 저가에 분양하는 상가지식산업센터감정가의 30% 정도 할인해 매각하는 경매 상가·오피스텔·창고캠코에서 압류재산으로 매각하는 근린상가나 사무실오피스텔을 고르면 수익형 부동산 최고의 수익률을 거둘 수 있다.

 

결국 2020년 수익형 부동산 시장은 대체로 전망이 밝지 않다수익형 부동산이 주택 규제의 반사이익 상품으로 기대 된다고 하더라도 실물 경기가 둔화하고 있는데다 대출 규제 강화세금 인상추가 규제 대책까지 겹쳐 시장 여건이 좋지 않을 우려가 크다역세권 오피스텔과 꼬마빌딩소형주택 임대사업은 인기를 끌지만 전체적으로 시장이 하향 안정세가 예상되는 만큼 대출 부담을 줄이고 신중한 투자 자세를 갖는 게 유리해 보인다.

 

수익형 부동산 투자의 가장 큰 위험은 과도한 공급물량 증가와 침체된 실물경제로 시장에 양극화 현상이 일어날 가능성이 크다는 점이다특히 수익형 부동산은 경쟁시설이 크게 늘면서 공급 과잉의 경고등이 켜진 만큼 신중한 투자가 필요하다단순히 기대수익률만 따지지 말고 주변 입지와 상권배후 상황과 교통망지역 경기상황 확인과 함께 배후 수요 등을 종합적으로 고려한 후 투자해야 안전하다.

http://board.mk.co.kr/view.php?id=expert_column&p=&c=&f=&fk=&s=&o=&v=11&brand_code=&no=3322

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Fri, 10 Jan 2020 13:01:38