전문가칼럼]]> <![CDATA[캐나다 한인포털 해피코리아 > 전문가칼럼]]> 전문가칼럼]]> 전문가칼럼 http://happykorea.ca/comm 제공, All rights reserved.]]> Thu, 23 Jan 2020 22:38:16 Thu, 23 Jan 2020 22:38:16 <![CDATA[설문으로 본 고가주택 기준에 대한 소견]]> 고가주택 기준에 대한 소견(전문가설문조사)

 

1. 정부가 2008년부터 11년째 고가주택 기준을 9억원으로 못박으면서 종부세중도금 대출취득세중개수수료 등에서 차별을 두자 논란이 뜨겁습니다고가주택 기준에 따른 부동산 규제를 어떻게 보시는지요.

 

현재로서도 고가주택에 대한 차별은 충분하다

가령 기존에 2주택 이상 보유가구부부 합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해서만 공적보증을 제한하는데서 9억원 이상의 고가주택은 1주택자의 경우에도 HUG·주택금융공사의 전세대출 공적보증을 제한하고 있다무주택자의 경우에도 실거주자가 아닌 이상 공시가격 9억 이상의 주택 거래를 제한함으로 실수요자까지 피해를 입는 상황이 되었다고가주택의 기준이 된 2008년의 경우 리먼사태로 인한 금융위기가 터진 시점이라는 것이 아이러니하다현 시점에서 서울의 중위 아파트 가격이 9억원대에 이르는 고가주택이어서 규제가 중위 이상의 아파트 대부분에 해당되게 되었다논란이 되는 부분은 중산층에서 기존의 보유하고 있던 주택의 가격이 9억원에 이르는 주택이 되어 종부세 납부 되상이 된다는 점이다실질적으로 문제가 되는 부분은 부동산규제로 인해 올라가는 대출세금의 적용에 대한 차별점이다.


2. 그렇다면 고가주택 기준을 어떻게 손봐야 할까요?(구체적으로)

고가주택의기분이라 할수 있는 전국의 9억원 이상 아파트의 비율이 2008년에 비해 2배가 늘어났지만 실제 피부로 느끼는 고가주택은 이보다 훨씬 많다 즉 9억짜리 집에산다고 부자라도 할수 없는 것과 마찬가지다 골프를 즐긴다고 해서 반드시 부자라고 보지 않는다는 점이다따라서 정부의 대출규제를 포함한 각종 세금이 9억원을 기준으로 책정되는 것은 서울에서는 실질적으로 의미가 없다따라서 고가주택 기준을 현행 억원에서 대출제한이 되는 15억으로 올릴 필요가 있다또한 현실에 맞는 대출규제변경이 필요한 시점이다.


#이번주 (16)  2시, 단 하루 

  “부동산 대책이후 올해 부동산 시장전망과 투자전략"

  유엔알컨설팅(대표 박상언)은 이번주 요일 2시에 “부동산 대책이후 올해 부동산시장전망과 투자전략" 세미나를 개최한다이번 부동산 특강에서는 부동산대책 핵심 내용 소개 및 분양가상한제 이후 부동산 시장 전망과 돈되는 투자처교통개선에 따른 수혜부동산틈 새 부동산 투자전략경매보다 좋은 소액 투자처수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려드릴 예정이다.

신년을 맞이해  참가비는 사전예약자에 대해 무료다.  다과와  추첨을 통해서 고급선물을 드린다세미나는 신논현역 2번, 논현3번 출구 하늘안과 의원 인근 에서 열린다.

참석 및 문의 유엔알컨설팅 예약번호) 02-525-0597, 010-6778-1787

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Fri, 17 Jan 2020 14:31:20
<![CDATA[소유권이전등기 등에 관한 특별조치법이란?]]> 사람은 누구나 호적이 있고주민등록이 있다그런데 호적이나 주민등록이 사실과 다르게 기재되어 있다면 어찌해야 할까쌍둥이 형은 이미 죽었는데 죽은 형 이름으로 살고 있는 사람도 있고글자로 이름은 주일년(周壹年)인데 주길년(周吉年)으로 돼있는 사람도 있다.

 

토지도 사람과 같다수십 년 전 아버지가 돌아가실 때, ‘개동이’ 이름으로 돼있는 땅은 을동이’ 네가 가져라해서 을동이는 지금까지 이를 보유하면서 농사를 짓고 있는데 지적공부는 아직까지 개동이 이름으로 돼있는 땅들이 있다는 것이다개동이는 10년 전에 이미 죽었다어찌해야 할까?

 

지적공부로는 토지대장과 등기부등본이 있고이는 서로 일치해야 한다그리고 그 땅을 가지고 있는 소유자와 사실관계가 일치해야 한다우리나라는 일제 36년의 압박과 1950년 한국전쟁으로 인해 많은 사람이 생명을 잃어 지적공부나 사실관계가 다른 게 많은 실정이다.

 

이런 불일치를 정리해주고 소유관계를 명확히 하기 위해 한시법(한정된 기간까지 처리하는 법)을 정해 소유관계나 공부상 오류를 정리해 주었으나 아직도 정리가 미비하다고 한다. 1978, 1993, 2006년 세 번에 걸쳐 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법을 시행했음을 기억하시리라.

 

이번에 다시 미진한 부분을 정리하기 위해 2020.1.10. 특별조치법 법안이 국회 본회의를 통과했다아직까지 등기나 소유자가 옳게 정리되지 아니한 토지는 모두 정정하도록 하시라지적공부는 글자하나만 틀려도 재산권행사를 하지 못하는 수가 허다하다.

 

토지가 아직 일본사람 이름으로 돼있거나일본 어느 회사 이름으로 돼있거든 이런 기회에 바로 잡아야 한다그러나 자기 땅이 아님에도 이런 기회를 이용하여 그런 땅을 가지려고 허위 증인을 세워 등기하려다가는 토지사기로 몰릴 수도 있다특별조치법 시행기간에 꼭 그런 사람이 나오게 된다.

 

시골 어느 종중 땅 3,300(1천 평)이 있는데 그 종중에서는 30년 전이라는 사람에게 선산에 벌초도 하고땅을 잘 지키라는 무상으로 경작하도록 했다그 종중 후손들은 뿔뿔이 헤어져 산지사방에 흩어져 살고 있으므로 누가 종중원인지 알 수도 없다.

 

은 이 땅 1천 평을 자신의 이름으로 등기하면 큰 재산이 될 수 있다는 생각으로 2006년 한시법 때 동네 나이 든 어른들을 보증인으로 세워 자기 이름으로 이전등기를 해버렸다그러나 진실이 아닌 것은 밝혀지게 되지 않던가은 법의 심판을 받고 호되게 고생을 했다.

 

소유권이전등기 특별조치법은 꼭 사실인 것이라야 한다사실이 잘못되었음을 고치는 것일 뿐허위의 사실을 진실인 것처럼 만드는 것이 아니다여러분의 부동산에 혹여 사실이 잘 못된 점이 있거든 이 법의 시행을 참고하여 정리하시기 바란다오래된 땅은 이런 기회에 고치지 않으면 고치기가 힘들다.

 

또 이런 기회에 갑자기 나타나는 낯모르는 사람이 있다. ‘당신 3대손 할아버지 명의로 있는 땅을 내가 찾았다같이 나눠먹지 않겠느냐?’ 무조건 좋아할 것이 아니라 그런 사람 속에 사기꾼도 있으니 조심해야 한다이런 기회에 모르고 있었던 땅을 찾는 사람도 간혹 있다.(수원대학교 평생교육원 부동산학과 봄학기 학생모집 중 문의전화 031)681-6627)

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40665

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Thu, 16 Jan 2020 14:25:08
<![CDATA[9억원 이하 풍선효과는 언제까지 계속될까?]]> 문재인 대통령의 부동산 발언 수위가 갈수록 높아지고 있습니다. 청와대에선 주택거래허가제 도입을 주장하고 나섰습니다. 갈수록 할말이 많아지는가 봅니다. 

18전 18패를 예상하는 듯 감정이 북받친 문재인정부와 달리 주택시장은 차분합니다. 서울 기준 시가 9억원 이하 중저가 시장은 계속 뜨겁고 15억원 초과 고가시장도 의미있는 거래가 하나둘씩 이뤄지고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 시가 9억원 이하 수도권 아파트의 투자 기회와 리스크를 정리했습니다. 

2019년 10, 11월 수도권 아파트매매 거래량의은 폭발적이었습니다. 서울 월 1만1천건 돌파는 지난 2018년 9.13대책 이전 8월(1만4천965건) 수준의 역대급으로 봐야할 것입니다. 서울 거래량은 통계가 잡힌 2006년 이후 그해 10월 1만9천803건이 최대였습니다. 

9억원 이하 시장이 뜨거운 데는 12.16대책의 풍선효과가 큰 몫을 하고 있습니다. 9억원 이하는 대출규제 등 추가로 규제를 하지 않았습니다. 정부는 9억원 이하로 매매시장에 ‘가두리’를 치고 거래량을 유지하겠다는 것입니다. 거래량을 유지해 기본적인 세수를 확보하겠다는 것입니다. 하지만 ‘9억원 이하 물고기’가 하나둘씩 가두리를 탈출한다면? 문재인정부와 시장참여자들은 어떻게 대응할까요?

9억원 이하 투자 기회

규제지역이든 비규제지역이든 시가(KB부동산의 일반평균가 기준) 9억원 이하 아파트는 12.16대책 풍선효과의 최대 수혜처로 꼽히고 있습니다. 

시가 9억원 이하는 투기과열지구에서도 종전 LTV, DTI 요건이 유지됩니다. 반면 9억원 초과는 9억원 초과분 주택담보대출은 LTV 20%가 적용됩니다. 9억원 이하 LTV는 12.16대책 이전과 마찬가지로 서울 등 투기과열지구는 최대 40%, 조정대상지역은 최대 60%, 비규제지역은 최대 70%까지 주담대를 받을 수 있습니다.

12.16대책에 따라 무주택 세대가 사가 9억원 초과 주택을 구입하면 1년 이내 전입하는 조건으로 주담대가 가능합니다. 반면 무주택자가 투기과열지구에서 9억원 이하를 구입해도 전입요건이 필요없습니다. 또 1주택자가 비규제지역에서 아파트를 취득할 경우 신규주택 전입이나 종전주택 처분요건 없이 주담대를 받을 수 있습니다. 

9억원 이하는 12.16대책의 전세자금대출을 통한 갭투자 규제도 적용받지 않습니다. 즉 전세자금대출을 받고 시가 9억원 이하 주택을 매수하더라도 전세대출을 회수당하지 않습니다. 또 9억원 이하 1주택을 보유하고 있더라도 새로 전세대출을 받을 수 있습니다. 

또 1주택자가 비조정대상지역 9억원 이하 아파트를 매수하면 여유롭게 일시적 2주택 요건을 갖춰 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

예를 들어 조정지역 1주택자가 12월 17일 이후 9억원 이하 비조정지역 신규주택을 일시적 2주택 요건을 갖춰 취득할 경우 3년 이내 종전주택(조정지역)을 매도해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 조정지역에서 종전주택을 2018년 8월 3일 이후 취득했다면 2년 이상 거주요건을 충족해야 합니다. 

하지만 12.16대책에 따라 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역내에 있다면 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득하면 1년 이내 신규주택에 전입하고 1년 이내 종전주택을 매도해야(2018년 9월 14~2019년 12월 16일 취득시 2년 이내 종전주택 매도해야) 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 여유롭게 활용하기 위해선 종전주택과 신규주택중 최소한 하나는 비조정대상지역 주택을 선택해야 합니다. 2021년 1월 이후 매도시 일시적 2주택 비과세 요건(종전주택 보유기간 기산 변경)이 강화되니 주의해야 합니다. 

투기과열지구내 9억원 이하는 종전처럼 자금조달계획서만 제출하면 됩니다. 반면 9억원 초과 주택을 2020년 3월 이후 매수할 경우 자금조달계획서와 자금출처 증빙서류(잔고증명서, 예금잔액증명서 등 12개 서류)를 계약일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 

9억원 이하 투자 리스크

9억원 초과에 규제가 집중된 12.16대책으로 2007년 노도강 재림을 언급하는 분이 있습니다. 유사한 흐름을 예상하고 있습니다. 하지만 다른 부분도 크다고 봅니다. 

가장 큰 차이는 조정대상지역 등 규제지역에서 주택을 취득할 경우 세대별 주택수에 따라 주담대 규제를 받는다는 것입니다. 2007년 노도강이 급등하던 시절엔 투기지역 6억원 초과 주담대만 차주당 1건으로 규제했습니다. 

2007년 노도강 급등도 대출규제 풍선효과가 컸습니다. 참여정부는 2005년 6월 30일 이후 투기지역 6억원 초과 LTV를 60%에서 40%로 대폭 축소했습니다. 이어 2006년 3.30대책에 따라 투기지역 6억원 초과 DTI를 50%에서 40%로 낮췄습니다. 그래도 집값이 잡히지 않자 2007년 3월 투기지역과 수도권 투기과열지구 DTI를 30∼50%로 세분화해 정밀타격을 가했습니다. 

대출규제 풍선효과에 따른 최대의 수혜처는 노도강 소형 3억원 이하 아파트였습니다. DTI 50%가 유지됐습니다. 

대출규제 풍선효과로 강남 부자들의 투기수요가 노도강에 몰려들었습니다. 노도강 아파트값은 2007년, 2008년에 연간 평균 20% 안팎 올랐습니다. 

그러나 2008년 하반기부터 노도강 아파트값은 하락하기 시작했습니다. 결국 2009년 상반기에 전고점 대비 20% 이상 하락했습니다. 

노도강 몰락에는 2008년 하반기 대출규제에 따른 풍선효과가 소멸된 게 컸습니다. 물론 글로벌 금융위기에 잠실 등 강남 저밀도 재건축아파트와 2기 신도시 입주물량 증가도 큰몫을 했습니다. 2008년 11월 강남3구외에 투기지역이 모두 해제돼 결과적으로 LTV DTI 규제가 완화됐습니다. 노도강에 몰렸던 투기수요가 이탈하고 다시 강남3구로 몰렸습니다. 

결론입니다. 12.16대책에 따른 9억원 이하 대출규제 풍선효과는 정부가 추가 대출규제와 규제지역 지정을 포기하지 않는한 장기간 지속되긴 힘듭니다. 2020년 1월 이후 취득시 1세대 4주택자의 취득세율(총 4.6%) 인상도 풍선효과에 악영향을 미칠 것입니다. 또 2021년 1월 이후 매도시 2년 미만 보유하면 양도세율이 50%, 40%로 강화됩니다.

대출규제 풍선효과는 일시적일 수밖에 없습니다. 오는 4월 총선이후 규제지역이 확대될수록 대출규제와 양도세 중과로 투자수요는 급감할 것입니다. 더욱이 풍선효과로 단기간 급등한 가격을 실수요가 받아주지 않는 한 상승폭이 제한될 수밖에 없습니다. 수원 힐스테이트 영통이나 평촌 향촌롯데, 안양 평촌더샵아이파크처럼 9억원 초과가 임박한 신구축 상승폭을 주목할 필요가 있습니다. 

과거 노도강처럼 단기간 투자수요가 몰리면 주택시장 내외부변수로 한순간 풍선에 바람이 빠지는 지역이 생길 수 있습니다. 4월 15일 총선이 변곡점이 될 것입니다. 실수요(집주인 실거주)가 최소한 50% 이상 되는 곳이 안전한 전세레버리지 투자처입니다. 집주인 대 세입자 황금비율은 70% 대 30%입니다. 

이번 수도권 상승장도 참여정부 시절과 유사하게 돌아가고 있습니다. 강남3구 상승-강북 및 인천경기 갭메우기-강남3구 상승으로 막을 내릴 것입니다. 

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Thu, 16 Jan 2020 14:24:29
<![CDATA[임대인의 권리금 회수 방해, 임차인은 배상받을 수 있을까]]>

한국은 경제협력개발기구(OECD) 회원국가 가운데 자영업 비율이 가장 높은 편이다.

상가 건물의 임대차 계약 관계에서 상대적으로 사회적 약자인 임차인의 영업 행위와 재산을 보호하는 수단은 크게 2가지다.

하나는 상가 권리금 확보, 다른 하나는 영업 기간 보장이다. 특히 상가 권리금은 임대인과 임차인 또는 임차인과 임차인 간의 상거래 관계에서 오랜 기간 형성돼 온 관행이다.

한국의 상가 권리금 현황은 전국적으로 약 33조원에 달할 정도로 상가 임대차에서 높은 비율을 차지한다.

2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 개정되면서 권리금이 법제화됐고 그 회수 기회 보호에 관한 규정들이 신설됐다(상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7).

기존 상가임대차법으로는 임대인의 계약 해지 또는 갱신 거절에 의해 임차인이 상가에 투입한 비용 또는 임차인이 창출한 영업적 가치가 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없다는 문제의식 때문이다.

신설된 상가임대차법 제10조의4는 “임대인은 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에 대해 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정했다.

그런데 위 규정만 보면 가령 장사가 잘되는 임차인을 내쫓고 권리금 지급 없이 그 자리에서 자신이 가게를 직접 운영하는 임대인의 부당한 행위가 있더라도 임차인의 신규 임차인 주선 행위 및 권리금 계약 체결이 없었으므로 임대인에게 권리금 상당의 손해 배상을 청구할 수 없는 것이 아닌지 의문이 들 수 있다.

이와 관련해 최근 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상 책임을 물을 수 있다는 대법원의 판례가 잇달아 나오고 있다.

서울 구로구 신림동 소재 한 상가에서 커피숍을 운영하던 임차인은 임대차 기간 만료 전 임대인으로부터 수차례 “이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 직접 커피숍을 운영하도록 하겠다”는 말을 듣고 신규 임차인 물색을 중단했다. 그 대신 임대차 기간 만료일에 임대인에게 상가를 인도한 후 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상을 구하는 소송을 제기했다.

1심과 2심에서는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았다는 이유로 임차인이 패소했다.

하지만 대법원은 상가임대차법 내용과 입법 취지상 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선했어야 하지만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 그와 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상을 청구할 수 있다고 봤다.

그러면서 이 사건에서는 임대차가 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정을 보면 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해한 것이어서 그 손해를 배상해야 한다고 판단했다.

나아가 1주일 뒤 선고된 대법원 판결에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 했다면 손해 배상 책임이 성립하고 반드시 임차인과 신규 임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결돼 있을 필요는 없다고 판결했다.

다만 이 사건은 임차인이 신규 임차인과의 사이에서 권리금 계약 체결 자체를 예정하지 않았으므로 임차인에게 어떤 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다고 해 임차인의 청구를 배척했다는 것에 유의해야 한다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_458_1&no=2850&ch=land

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Wed, 15 Jan 2020 19:16:02
<![CDATA[‘12·16 대책의 또 다른 핵심’ 양도세 개편은 효과가 있을까]]>
12·16 대책의 또 다른 핵심은 양도소득세제 개편이다. 대표적인 것이 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가한 것이다.

기존에는 3년 이상 보유한 1가구 1주택에 대해 1년당 8%씩 최대 80%까지 공제됐던 것이 앞으로는 1년당 4%씩 최대 40%로 줄어든다. 그 대신 거주 1년당 4%씩 최대 40%까지 공제를 추가했다.

쉽게 말해 과거에는 2년 실거주 요건만 채웠다면 10년 보유 시 양도소득세가 많지 않았지만 앞으로는 10년 보유뿐만 아니라 10년 거주 요건을 동시에 채워야 한다는 뜻이다. 이 대책은 주택 투자 수요를 줄이려는 목적이 아니라 시중에 매물이 많이 나오도록 유도하는 정책이다.

수요를 줄이려는 대책이라면 발표일 다음 날부터 취득한 주택을 대상으로 해야 하는데 내년(2021년) 양도분부터 적용하기 때문이다. 몇 년 전에 사놓은 주택도 대상이 된다.

적용일이 2021년 1월 1일부터라는 것은 보유 기간은 길지만 실거주 기간이 짧은 1가구 1주택자의 매물이 올해 안에 시장에 많이 나오도록 유도하는 것이다. 이런 조치가 실제로 얼마나 증세 효과가 있는지 알아보자.

◆ 9억원 넘는 매물, 시장에 나오기 어려워

 


<표>는 2009년 5억원에 산 주택을 10년 보유 후 15억원이 된 시점에 팔 때의 양도소득세 시뮬레이션이다. 사례 A와 사례 B는 거주 요건을 채우지 못한 상태에서 팔 때다. 사례  C와 사례 D는 2년 실거주 요건을 채운 상태에서 팔 때다.

2019년에 주택을 판다면 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 세금은 1419만원밖에 나오지 않는다. 그런데 2020년부터 같은 주택을 판다면 세금은 1억480만원 이상이 나오게 된다. 작년에는 장기보유특별공제가 80%(=8%×10년) 적용되던 것이 올해에는 22%(=2%×11년)가 적용되기 때문이다.

이에 따라 거주 요건을 채울 수 없는 1주택자라면 작년에 파는 것이 세금상으로 유리했다. 그런데 이것은 거주 요건을 채우지 못한 사람의 경우다. 2년 거주 요건을 채운 사람은 올해 팔더라도 사례 C와 같이 양도소득세가 오르지 않는다.

사례 A와 사레 C의 세금이 같은 것을 알 수 있다. 문제는 12·16 조치로 내년부터 세금이 오른다는 것이다. 2년 실거주 요건을 채운 사람이라도 사례 D처럼 6239만원 정도의 세금을 내게 된다. 다시 말해 올해 파는 것보다 내년에 팔게 되면 양도 차익이 같더라도 4820만원 정도의 세금이 더 나온다.

정부의 의도는 “내년에는 세금이 더 오를 테니 올해 안에 매물로 내놓으라”는 것이다. 2019년에는 거주 요건을 채우지 못한 매물이 나오게 하는 정책이었다면 2020년에는 2년 거주 요건만 채운 매물이 나오도록 하겠다는 것이다.

문제는 이런 대책은 미봉책이라는 것이다. 올해 안에 팔지 못한 사람은 내년 이후에 어떻게 생각할까. 세제가 바뀔 때까지 기다리거나 아니면 그 주택에 들어가 10년 거주 요건에 맞춰 장기보유특별공제를 꽉 채워 팔려고 할 가능성이 높다.

2021년부터는 양도가가 9억원이 넘는 고가 주택의 매물은 시장에 나오기 어렵다. 2017년에 나온 8·2 조치가 2018년 여름의 상승 원인이 됐듯이 이번 조치가 2021년 봄 이사철 고가 주택 상승장의 원인이 될 가능성이 높다.

조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가, 중복 보유 허용 기한 단축도 영향력이 큰 조치다. 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 양도세 비과세 또는 감면 혜택을 주겠다는 것이다.

결국 일시적 1가구 2주택자의 요건을 까다롭게 만들어 세제 혜택을 줄이겠다는 것이다. 여기에 세수도 확보되고 규제 지역에 주택 보유 물량을 줄이는 효과까지 노리는 정책이다. 이 대책은 비교적 잘 설계돼 있기는 하지만 한계가 있다.

규제의 초점을 규제 지역으로 맞추기 때문에 일시적 1가구 2주택의 주택 수요를 비규제 지역으로 내몰 수 있다. 다시 말해 풍선 효과라는 부작용이 있을 수 있다. 그보다 더 큰 문제는 장기적으로 규제 지역에서 매물의 씨를 말리는 부작용이 뒤따른다.

◆ 규제 지역뿐만 아니라 전국 모든 지역 해당

주식은 투자 사이클이 짧은 편이지만 주택은 투자 사이클이 길다. 본인이 매도할 시기가 우연히 상승기와 맞아떨어진다면 집을 팔기 쉽다. 하지만 매도해야 하는 1년의 기간이 하락기 또는 침체기와 겹친다면 집을 처분하기 쉽지 않다.

매수자가 거짓말처럼 한 명도 나타나지 않기 때문이다. 참여정부 때도 같은 문제가 있었다. 본인의 의도와 상관없이 2주택자가 돼 중과세 대상이 되자 매물을 거둬들이는 부작용이 속출했다.

2021년부터는 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함된다. 기존에는 입주권은 주택 수에 포함되지만 분양권은 주택 수에 포함되지 않았다. 이 때문에 분양권 투자가 활발했다.

하지만 내년 이후에는 분양권도 주택 수에 들어간다. 이 때문에 다른 보유 주택도 중과 대상이 되므로 분양권 투자는 실수요 위주로 개편될 것으로 보인다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상은 2년 이하의 단기 투자자를 타깃으로 한 조치라고 할 수 있다.

주의할 점은 이 조치는 규제 지역뿐만 아니라 전국 모든 지역에 해당하는 조치라는 점이다. 비규제 지역도 단기 보유 시 불이익을 주겠다는 것이다. 이 조치로 불이익을 받을 지역은 규제 지역보다 비규제 지역이다.

규제 지역은 양도세 중과세가 되기 때문에 단기 투자의 실익이 적다. 하지만 비규제 지역은 주택 수를 많이 보유하더라도 1년 이상만 보유하면 일반 과세가 되기 때문에 소위 갭 투자에 적합한 투자처였다. 하지만 앞으로는 2년 이상 보유해야만 일반 과세가 된다.

주목할 것은 적용 시점이다. 올해가 아니라 2021년부터 적용 시점이기 때문에 2019년에 투자한 물건, 특히 작년 하반기에 투자한 물건은 올해 하반기 안에 처분해야만 일반 과세 혜택을 받는다. 비규제 지역은 매물이 하반기에 단기 투자 매물이 많이 나올 수 있다는 것을 의미한다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_194_1&no=259&ch=land]]>
Wed, 15 Jan 2020 19:15:14
<![CDATA[ 부동산 규제에 가계 여윳돈 전년보다 늘어]]> 작년 3분기 가계의 여유 자금이 1년 전보다 늘어난 것으로 집계됐다. 정부의 부동산 안정화 대책으로 가계 대출을 조이고 부동산 투자 수요가 줄며 가계 여윳돈이 증가한 것으로 보인다.
 
한국은행이 1월 9일 발표한 ‘2019년 3분기 중 자금 순환(잠정)’ 통계에 따르면 지난해 7~9월 가계·비영리단체(이하 가계) 부문의 순자금 운용 규모는 17조6000억원으로 2018년 3분기(12조원)보다 5조6000억원 증가했다.
 
자금 순환 통계는 일정 기간에 발생한 돈의 흐름을 경제 주체와 금융 자산별로 기록한 것이다. 해당 기간 돈이 어디에서 어디로 흘러갔는지 총괄적으로 가늠할 수 있다. 통계 항목에서 순자금 운용은 운용 자금에서 빌린 돈(조달 자금)을 뺀 금액으로, 통상 경제 주체의 여유자금으로 볼 수 있다. 운용 자금에서 조달 자금을 뺀 수치가 마이너스면 순자금 조달이다.
 
한은은 가계의 여유 자금이 확대된 이유로 2018년 대비 부동산 투자 수요가 감소해 대출이 줄어들었고 시장의 불확실성 때문에 위험 자산보다 안전한 예금을 선호했기 때문이라고 분석했다. 시중은행 등 금융권에 새 예대율(예수금 대비 대출금) 규제 시행에 대비해 예금을 적극 유치하면서 단기 예치금이 늘어난 요인도 작용한 것으로 보인다.
 
비금융 법인 기업(이하 기업)의 운용 자금과 조달 자금 규모는 모두 전년 동기 대비 줄었다. 경영 여건이 악화하면서 여윳돈이 줄어든 가운데, 경제 불확실성으로 마땅한 투자처를 찾지 못해 자금을 덜 빌린 것으로 풀이된다.
 
지난해 3분기 기업의 운용 자금은 9조8000억원으로 전년 동기 대비 76.4% 줄었다. 2018년 2분기 후 최처치다. 운용 자금을 세부적으로 보면 금융회사 예치금이 4조2000억원으로 전년 동기 대비 67.1% 줄었다. 주식·펀드 투자금은 3조8000억원으로 37.7% 감소했다.
 
운용 자금 감소는 기업의 현금 창출력이 약화된 영향이라고 한은은 분석했다. 한은에 따르면 작년 3분기 외부 감사 대상 기업의 매출액 대비 영업이익률은 4.8%로 전년 동기에 비해 2.8%포인트 하락했다. 같은 기간 제조업체 영업이익률은 4.5%로 관련 통계를 작성한 2015년 이후 최저치를 기록했다.
 
 

 

 
 

 


http://land.hankyung.com/board/view.php?id=land_specialist&no=2599&ch=land
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Wed, 15 Jan 2020 19:13:20
<![CDATA[집값상승 후에 찾아오는 불청객]]> 서울 일대가 집값상승으로 한바탕 큰굿을 하더니 잠시 휴식을 취하는지 일단 굿판을 멈추었다작은 굿판은 과천분당수원 등지에서 이어지고 있으나별로 신통치 않고, 5대광역시에서 일어난 불꽃놀이도 저절로 사그라졌는지 조용하다. 12.16주택시장안정화대책의 힘이 세긴 센가보다.

 

안정화대책의 힘이 세기도 하지만집값이 더 차고 오를 기력이 쇄진됐다고 보는 게 옳지 않을까그래서 세상에 영원한 것은 없다고 하는 모양이다앞으로 값이 뚝뚝 떨어지지는 않을지라도 지난 1년처럼 자고나면 1억씩 오르는 일은 없으리라그래서 앞으로 6개월 정도는 강보합세를 유지할 것이라는 말씀을 드렸다.

 

문제는 오른 집값 다음에 찾아오는 불청객이다그 불청객의 이름은 바로 전세보증금인상이다. 3-4년 전에도 전세보증금이 엄청 올라 집값의 80%를 유지했음을 당신도 기억하시겠지한 달 전까지 전세보증금을 받지 못해 이사를 못가고 있다는 질문이 줄을 잇더니 요즘은 딱 그쳤다.

 

서울 주택매매 내용을 들여다보면 자신이 입주하기 위해서 매입하는 주택은 20-30%밖에 안 된다. 70-80%는 전세 안고 투자로 매수하거나반 전세로 돌려 월세목적으로 매수한 것이다전세를 안고 사면 투자밑천이 적게 들어 좋고반전세로 사게 되면 달마다 수입이 있어 좋다.

 

따라서 집주인 입장에서는 보증금은 많을수록 좋다지금 서울은 신규물량이 부족해 전세보증금이 야금야금 오르고 있다당신이 세입자라면 핸드폰에 집주인 전화번호가 뜰까봐 겁이 날 것이다전세보증금이 오르면 세입자입장에서는 피가 마른다겪어봤으면 알고도 남음이 있으리라.

 

매일 집값이 올라 결국 집을 사지 못하고 전세로 살고 있는데 보증금까지 올려 달라고 하면 세입자는 오른쪽 뺨맞고다시 왼쪽 뺨을 맞는 셈이다집주인들은 전세보증금이 오르는 것을 당연지사로 생각하지 말고임차인이 살던 그대로 그 값에 살도록 배려하고 양보하자.

 

집값 오르고 전세보증금 오르면 양손에 떡을 쥐는 셈이다한쪽 떡은 세입자 몫으로 하면 당신도 복 받은 사람일 것이다세입자는 달랑 집 한 채가 없어서 집 살 궁리만 하고 있고집주인인 당신은 달랑 집 두 채나 세 채가 되어 임대주택사업자등록을 해야 할 것인가안 하고 버텨야 할 것인가고민이 크시리라.

 

집을 가져도 고민안 가져도 고민이다차라리 수십 채가 되면 그러려니 하겠지만두세 채 가지고 사업자 된다는 게 부담스럽다고 하더라집을 두 채나세 채 가진 분들은 대개 투자자들이기에 내일이라도 값만 맞으면 팔아야 할 처지인데 임대사업자등록을 해버리면 팔수가 없음이 문제다.

 

또 세를 놨으면 실수요자(입주할 사람)에게는 이삿날이 맞지 않아 팔수도 없다실수요자는 지금 당장 이사를 해야 하는데 전세기한이 1년이나 남아 있다면 누가 그 집을 사겠는가세입자가 기한이 끝난 후 2년을 더 살겠다고 배짱을 부리면 그런 집은 팔수도 없게 된다.

 

그뿐이 아니다세입자가 집을 보여주지 않으면 그 집은 팔릴 수가 없다일단 세를 놔버리면 세입자가 협조하지 않는 이상 집을 팔기가 아주 어렵게 된다는 뜻이기도 하다따라서 임대인과 임차인은 앞으로 보증금인상이나 인하가 문제가 아니라역지사지(易地思之)의 입장에서 서로 도와주는 처지가 되어야 한다.

 

5월은 2천만 원이하의 임대사업소득자도 소득세신고를 해야 하는데 집 두 채 있는 사람이 두 채 다 세를 놓고자신도 세를 살고 있다면 어찌해야 할까두 채 다 임대사업자로 신고해야 할까아무 때고 입주할 한 채는 빼놓고 한 채만 신고해야 할까임대사업신고 이게 보통 복잡한 게 아니다.

 

한 채를 신고하든두 채를 신고하든 본인의 판단이 중요하다자신이 알아서 판단하되 그 책임도 자신이 져야 한다두 채나 세 채를 가진 사람이 워낙 많고대책안도 그런 세세한 것까지 규정된 게 없어 모두가 엉거주춤하고 있다그러나 결국 한 채나 두 채를 팔아야 한다는 사실에는 변함이 없을 것이다.

 

아무튼 집값 오른 후에 뒤 따라오는 불청객은 전세보증금 인상이다서울은 벌써 오르기 시작했다이럴 때일수록 임대인들은 임차인의 입장을 고려하자임대인에게는 작은 돈일지라도 임차인에게는 큰돈일 수 있다앞으로 집값은 오름폭이 줄어들 것이다임차인들도 집이 팔릴 수 있도록 협조하고어서 집을 사도록 하자.

 

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40664

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Tue, 14 Jan 2020 19:31:43
<![CDATA[반도체경기와 집값의 상관관계]]> - 반도체경기 수혜지역은 동탄2신도시·용인·수원 -

 

우리나라는 10여년마다 한번씩 수출호경기를 맞으면서 집값이 크게 요동쳤다.

 

1980년대 대미 자동차, 전자제품 수출경기

 

2000년대 대중 조선, 철강 수출경기

 

2010년대 반도체 수출경기가 그러한 경우이다.

 

실물경제가 좋아지면 집값이 오르는건 당연한 부동산경제 논리이다.

 

1990년대 중반부에 반도체 수출호경기가 있은 이후 20여년만인 2010년대에 반도체 수출호경기를 맞았다.

 

반도체 대장주인 삼성전자(주)의 주가 흐름을 보면 반도체 경기는 2016~2017년에 호황을 누렸고 2018년도에 꺾였다가 작년 초부터 회복세를 보이더니 12월부터는 상승폭이 뚜렷하다.

 

지난주에 삼성전자(주) 주가는 신고가를 경신했다.

 

주식시장에서 반도체주 쏠림이 갈수록 심화되고 있다.

 

외국인은 한국 증시에서 반도체밖에 살 게 없다고 한다.

 

그만큼 올 한해 반도체경기는 장밋빛 전망이다.

 

이변이 없는 이상은 올 년말까지 반도체 주가는 상승 곡선을 그릴 것으로 보인다.

 

이 반도체 수출호경기로 인하여 2006~2007년에 강남권 집값이 폭등했다.

 

실물경제가 좋아지면 관련주와 집값이 오르는건 당연한 경제 논리다.

 

집값이 상승하는데 있어 가장 무서운 적은 경제 위기인데 아직 세계경제 위기가 오지 않아 지난 6년동안 집값이 폭등한 강남권 집값의 급격한 하락은 나타나지 않고 있다.

 

최근 강남권 집값 폭등이 주춤해진건  오직 12·16 부동산대책때문이다.

 

12·16 부동산대책이 발표되어도 강남권 집값이 급락하지 않은건 세계경제 위기가 오지 않았기 때문으로 풀이된다.

 

올 한국경제 전망을 보면 반도체 상승 국면, 중국 경제 흐림, 국내는 투자·소비가 관건이다.

 

주 수출업종인 반도체 경기가 상승 국면이라고 하니 올해 우리나라 경제 전망은 그렇게 어두운 것 만은 아니다.

 

이 반도체 경기가 살아있는 한 집값의 급격한 폭락은 없을 것으로 보인다.

 

반도체 경기가 살아난다고 해도 12·16 부동산대책에서 보듯이 강남권 집값의 폭등은 절대 좌시 하지 않겠다는 게 정부의 확고한 의지이다.

 

올해 부동산시장은 9억 원 이하 아파트로 매기가 쏠릴 것이라는 전망이 지배적이다.

 

서울 부동산시장을 보면 9억 원 이하 아파트가 많이 포진되어 있는 서울 외곽지역 노·도·강과 금·관·구 집값은 희망적이다.

 

서울 부동산시장 전체를 살펴보면 큰 물결인 강남권 물결은 지나가고 작은 물결인 서울 외곽지역 노·도·강, 금·관·구 등 물결만 남아 있는 듯 하다.

 

서울 부동산시장은 이러하고 우리는 작년 말부터 물결이 밀려오기 시작한 경기도 부동산시장을 예의주시해야 한다.

 

사실 경기도 과천, 판교, 분당, 용인 수지, 광교 등은 강남권 집값이 움직일때 동반 상승한 측면이 있고 작년 말부터는 경기도 일산, 수원, 안양, 동탄2신도시, 용인 기흥구 등이 지표상 뚜렷한 매수 신호를 보이고 있다.

 

이변이 없는 이상 작년 말부터 매수 신호를 보이기 시작한 경기도 수원, 안양, 동탄2신도시, 용인 기흥구 등은 내년까지 상승 곡선을 그릴 것으로 전망한다.

 

일산의 경우는 GTX-A 노선 통과, 조정대상지역 해제가 호재이고 수원, 안양 역시 GTX-C 노선 역이 들어서며 동탄2신도시, 용인도 GTX-A 역이 들어서는 등 수혜지역이다.

 

작년 말부터 경기도 집값이 매수 신호를 보이는 가운데 9억 원 이하 아파트가 많이 포진되어 있고 반도체호경기를 맞아 반도체 사업장이 소재하고 있는 화성시 동탄2신도시, 용인 기흥구, 수원 일대 집값은 반도체경기 수혜를 입을 것으로 보인다.

 

어떤 지역의 경기가 잘 돌아가면 그 지역 집값도 상승한다는 것을 우리는 2000년대 대중 조선, 철강 수출호경기때 울산, 창원, 거제 집값 상승에서 경험한바가 있다.

 

화성시 동탄2신도시, 용인 기흥구같은 경우 삼성전자 반도체 사업장이 있고 용인 처인구 원삼면 일대에 SK하이닉스 반도체 생산라인을 조성할 계획이다.

 

반도체가 호경기를 맞으면 이 반도체관련 지역인 동탄2신도시, 용인, 수원이 수혜를 입어야 하는 것이 당연한 부동산경제 논리가 아닌가

 

2006~2007년엔 반도체호경기로 강남 집값이 폭등했지만 올해 반도체경기가 상승 국면을 맞으면 안그래도 작년 말부터 경기도 집값이 꿈틀대기 시작했는데 삼성전자 반도체사업장이 소재하고 있는 화성 동탄2신도시, 용인 기흥구, 수원 집값이 반도체호경기 수혜를 받을 것으로 전망한다.

 

삼성전자 반도체 직원이 많이 살고있는 동탄2신도시가 대표 수혜지역으로 보이는데 동탄2신도시는 삼성전자 반도체 젊은 직원들이 많이 사는 그야말로 삼성 반도체 신도시라고 할 수 있다.

 

올 한해 반도체경기 전망은 장밋빛이다.

 

이러한 이유로 삼성전자 반도체 사업장이 소재하고 있는 동탄2신도시, 용인 기흥구, 수원 집값의 미래 전망은 밝다.

 

 

글쓴이 : 이주호

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40663

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Mon, 13 Jan 2020 19:40:53
<![CDATA[부동산투기와의 전쟁 시즌 2]]> 부동산투기와의 전쟁 시즌 2

 

2020년 새해 신년사에서 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않겠다고 밝혔다.

부동산 시장의 안정실수요자 보호투기 억제에 대한 정부의 물러나지 않겠다는 확고한 의지를 보여준 표현이지만 노무현 정부시절 부동산 투기와의 전쟁 이후 공식적으로 다시 투기와의 전쟁 시즌2를 선포한 것이나 다름없기에 논란이 되고 있다.

 

전쟁이 성립되려면 적이 있어야 하고 적과 이해관계에 따라 다툼이 생겨야 하며 적도 싸울 의지가 있어야 전쟁이 성립이 된다.

투기를 적으로 간주하였는데 투기의 대상이 누구인지 모호하다.

중간의 운용단계가 없이 취득과 처분단계만 거치면 투기라고 하기도 하지만 그건 학문적인 의미이지 현실과 맞지 않는다.

정부의 부동산대책에서 힌트를 찾아보면 규제타깃인 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자시가 9억원 초과 아파트를 보유한 자가 투기의 대상인 적이 될 것 같다.

청와대 민정수석도 최근 강남 반포 아파트를 팔겠다고 했고 흑석동 투기논란이 있었던 전 청와대 대변인도 최근에 팔았다청와대 참모가 전쟁의 적이었던 것이다.

그리고 적이라 간주한 투기세력인 9억초과 및 2주택 이상 다 주택 보유자들은 합법적으로 살 때 취득세 냈고 매년 재산세와 보유세 내고 있으며 정해진 규정에 따라 대출을 받았으며 오히려 지난 정부에서는 주택을 사라고 했다.

주택을 필요이상으로 많이 소유하는 것이 결코 바람직하지는 않지만 도덕적인 책임까지 개인투자자들한테 강요할 수는 없다.

자본주의 사회에서 합법적으로 투자를 해서 자산을 늘리는 것은 개인의 선택이고 책임이다.

또 작년 집값이 많이 상승한 대전은 규제지역 지정요건을 갖추었음에도 논의조차 되지 않고 있다.

서울주택을 사서 오르면 투기고 대전주택을 사서 오르면 투자란 말인가?

지난 수십 년 동안 아파트시장 활성화를 통해 경제성장과 세수(稅收재미를 본 것이 정부와 지방자치단체 아니든가

 

진짜 투기세력은 특정 지역의 부동산에 인위적으로 수요를 유입시켜 왜곡을 하는 일부 작전세력이지 9억원 초과아파트나 2주택이상을 보유한 분들이 아니다.

그리고 최근 몇 년간 집값이 상승은 이런 일부 투기세력 때문만도 아니고 저금리와 과잉 유동성화폐가치하락시장을 따라가는 정책의 왜곡돈을 벌고 싶은 욕망이 만들어낸 합작품이다.

또 아파트시장이 이렇게 투기의 대상이 된 배경은 우리나라에서 전세제도가 뒷받침 되기도 하고 거주편의성수익성안정성환금성을 갖춘 아파트보다 더 좋은 투자대상이 없었기 때문이다.

 

중국의 사마천 사기에는 지도자가 절대 해서는 안 될 최악의 정치는 백성들과 다투는 것이다라고 하였다.

적의 대상도 모호한 고가주택을 가진 국민과 전쟁을 할 것이 아니라 지금부터라도 서울의 아파트 공급을 늘려줄 자신이 없으면 아파트를 대체할 건전하고 다양한 투자대상을 발굴개발하여 아파트에 집중된 투자수요를 분산시켜 주는 노력을 하여야 할 것이다.

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40662

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Mon, 13 Jan 2020 19:40:08
<![CDATA[2020 년 B.C. 경제 예측과 전망]]> 지난 3년간  B.C. 경제 활동을 총합하는 GDP (Gross Domestic Product)로 분석해 볼때 매년 B.C. 경제는 전년에 비해 3.2%,  2.3%,  2.4% 씩 성장해서 10개  다른 주 경제를 앞질러 선도해 왔다.  이것은 주로 활발한 건설업과 이에 따른 민간 소비및  400억 달라규모의 LNG Canada 의 사업투자와 이에 따른 연관산업의 착실한 성장 때문에  이루어진 결과라고 분석되고 있다.

2020년을 전망해 본다면,  카나다 경제는 USMCA (새로 체결된미국,카나다, 멕시코 무역협정) 가 발효되어 저성장 우려는 해소 되었으나 미중무역 갈등이나 세계경제의 불안 요소가 현존하고 있어 민간수요, 투자활동, 수출, 수입등에 역동성을 저해시켜 전체 성장율이 1.8% 성장에 그칠것으로 보인다.

이와 비교해 볼때 B.C. 경제의 2.7% 라는 성장예상 성장율은 카나다 의 예상성장율을 훨씬 능가할 뿐만 아니라 카나다 주 가운데 최대 주경제 규모인 온타리오 경제 성장율 뿐만 아니라 10 개의 다른 주 보다 훨씬 앞서 나갈것으로 전망되고 있다.

 

                                                     B.C. 주요 경제 지표 성장율 (%)

 

                                 2017                   2018                   2019                   2020

 

Real GDP                   3.8                    2.3                    2.5                    2.7

 

Employment                  3.7                    0.9                    2.3                    2.4

 

Unemployment(%)            5.0                    4.9                    4.9                    5.0

 

Retail Sales                    9.0                    2.0                    3.0                    3.2

 

CPI                         2.1                    2.5                    2.2                    2.0

 

Housing Starts(‘000)          43.7                  40.9                  39.8                  35.3

 


주요 경제 요점을간추려 열거하면 다음과 같다.

 

1) 고용 수준은 노동력의 완전고용(Full Employment)점에 접근함에 따라 이민이나 카나다 타주로 부터의 노동 인구의 유입이 없는한, 고용 수준은 현 수준에 머무를 것으로 보인다. 따라서 실업율 (Unemployment Rate)은 큰 변동이  없을 것으로 보인다.

2)건설업의 근간인 신규주택  착공은 2019년을 정점으로 건설 활동이 현저히 냉각되어 전년보다 12.0% 감소되어 건설업과 점방 및 후방 연쇄산업의 저조한 활동을 

초래할 것으로 보인다.

3) 한편 비주택 상업 건설업은 수요 증가에 힘입어 주택 건설과는 대조적으로 활발히 움직여 주택 건설의 저조한 페이스를 보완할 것으로 예상된다.

4) 특히 괄목할 것은 Kitimat에 건설중인 총 400억 달라에 달하는 거대한 LNG 투자 사업이 경제 전반에  긍정적 분위기를 조성하여 노동시장, 건설활동, 특히 Fish Cove와 Pacific Trail Pipeline Route등의 부대 건설사업이 활성화 함으로서 약 3000명 이상의 추가 인력과 1500명의 노동력이 필요할 것으로 예상되고 있다.

5) 소비자 물가지수는 안정세를 견지하여 1.7% 내지 1.9% 년상승율을 기록할 것이다.


이상을 종합해 보면 2020년은 B.C. 경제가 견실한 성장을 지속할 것이며 카나다 다른

주 보다 성장 전망이 유리할 것으로 관측되고 있다.

https://joinsmediacanada.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=2110

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Fri, 10 Jan 2020 13:12:40
<![CDATA[연말 연시 기간 중에 리스팅을 해도 좋을까?]]> 요즘은 인터넷이 발달하면서 SNS를 통한 마케팅이 주류를 이루어가고 있기는 하지만 아직도 일부 지역에서는 지역 전문가를 자처하는 여러 리얼터들이 사전 약속 없이 각 가정을 방문해서 자신들을 선전하려고 하는 모습(door knocking)을 종종 볼 수 있습니다(특히 중국인 리얼터들이 이 지역에 관심이 있는 많은 바이어들을 확보하고 있다는 감언이설로 접근을 하는 경우가 빈번한데 말도 잘 통하지 않고 또한 신뢰의 근거가 없는 이들에게 리스팅을 했다가 좋지 않은 경험을 하신 분들이 있다는 이야기를 전해 듣고 안타까운 마음을 금할 수 없었던 경우가 있기도 했습니다). 그리고 이러한 가정 방문 뿐만 아니라 많은 리얼터들로부터 자신들을 소개하는 광고 전단지가 거의 하루도 빠짐없이 배달되곤 하는데 한 광고 전단지에 연말 연시 휴일 기간 중에 리스팅을 해도 좋은 이유들을 나열한 색다르지만 흥미롭고 나름대로 의미가 있는 주장을 하고 있는 광고 내용이 있어서 이번 칼럼에서 다시 한번 소개하고자 합니다.

 

1. 연말 연시 휴일 기간 중에도 집을 보러 다니는 사람들은 꼭 집을 사야만 하는 사람들일 가능성이 높다.

 

2. 연말 연시에는 통상적으로 시장에 나와있는 리스팅의 수가 적기 때문에 바이어에게 선택의 여지가 많지 않아서 셀러의 입장에서 유리할 수도 있다.

 

3. 일반적으로 1월 중순 이후가 되면 연말에 비해서 급격하게 리스팅의 수가 증가하는데 이러한 리스팅 수의 증가로 인해 1월 이후에는 매매하고자 하는 리스팅의 경쟁력이 떨어질 수 있다.

 

4. 연말 크리스마스 장식 때문에(특히 단독주택의 경우) 바이어에게 리스팅한 집이 더 돋보일 수 있다.

 

5. 연말 연시 휴일 기간 중에는 바이어가 감정적으로 들 떠 있을 수 있어서 선뜻 높은 가격을 지불할 수 도 있다.

 

6. 바이어들이 일을 할 때보다 휴일 기간 중 보다 많은 시간을 집을 보는데 할애할 수 있다.

 

7. 일부 바이어들은 세금 정산 때문에 연말이 지나기 전에 반드시 집을 구매할 필요가 있는 경우도 있다.

 

8. 통상적으로1월에 새 직업을 시작하는 경우가 많아서 새 직장을 위해서 이사해야만 하는 바이어들을 잡기 위해서 연말에 리스팅을 하는 것이 좋을 수도 있다.

 

9. 연말 연시 휴일 기간 중 리스팅을 할 경우 바이어들이 여유있는 시간이 많기때문에 셀러가 집을 보여주고 싶은 날들을 선택해서 집을 보여줄 수 있다.

 

10. 연말 연시 휴일 기간 중에 리스팅해서 매매 계약이 이루어진다고 해도 실제로 입주하는 시간은 필요에 따라 조정할 수 있다.      

 

11. 연말 연시 휴일 기간 중에 집을 팔았을 경우 봄이 되면서 시장에 리스팅이 쏟아져 나올 때 이미 집을 팔았기 때문에 여유롭게 마음에 드는 집을 쇼핑할 수 있다. 

https://joinsmediacanada.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=2109

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Fri, 10 Jan 2020 13:11:45
<![CDATA[[박혜영의 더불어 캐나다 살아가기] 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL 유학]]> 필자는 알버타주 에드먼튼에서 2008년 부터 지금까지 살고 있습니다. 따라서 알버타주 이민과 유학은 자타공인 최고라고 자부하고 있습니다. 그러나 캐나다 밖에서 보는 캐나다 이민과 유학은 많이 알려진 ON과 BC주가 지배적입니다.  

지난 11년을 알버타주 에드먼트에서 살아온 캐나다 정부 공인 이민컨설턴트(R511417)이자 유학 전문가(CCG 700)가 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL 유학이 가능하다고 칼럼과 유튜브 동영상을 통해 홍보하고 있으에도 불구하고, “그게 정말인가요?”라고 질문을 여전히 하고 계시고, 가까운 지인들도 친인척과 친구들이 학교를 다니고 있는것을 볼때 까지도 끊임 없이 회의적이십니다. 

왜 그럴까요? 이유는 크게 두가지로 분석 됩니다. 우선, 한국과 캐나다에서 ESL 유학을 소개하시는 분들이, 본인들에게 커미션을 주는 ON과 BC주 사설 어학원들을 1차적으로 소개하고, 그분들이 1년정도의 어학연수가 끝나면 다시 2차적으로 커미션을 받는 컬리지 혹은 대학을 소개 하면서, ESL 가족 동반 유학이 불가능하다고 마치 사실처럼 말하고 있습니다. 둘째, 한국에서 

ESL 가족 동반 유학을 오시는 분들도, 실익을 따지지 않고, 그저 남들처럼 ON과 BC주를 첫번째 공부할 장소로 미리 정한다는 것입니다. 

 

알버타주 컬리지 가족 동반 ESL은 제가 에드먼튼으로 오기 전 2008년 이전에도 가능했고, 지난 11년동안도 계속 이루어져 왔습니다. 지금도 저희 회사를 통해서 계속해서 컬리지 가족 동반 ESL로 많은 분들이 알버타주로 오고 계십니다. 아는 것이 힘이라고 했습니다. 오늘 저의 칼럼을 통해서 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL이 많이 알려 지기를 바랍니다. 

 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL의 장점

 

1. 가족 전체(ESL 유학생, 배우자, 자녀들)가 알버타주 입국과 동시에 만 18세 미만 자녀들이 공립 학교에 입학 가능

2. ESL 유학생 캠퍼스내에서 고용 가능 

3. 배우자 오픈 워크 퍼밋

4. 오픈 워크 퍼밋으로 일한 배우자 일 경력 인정 

5. 일 경력된 배우자 Alberta EE or EE 신청가능 

6. ESL 유학생 별도의 영어 시험 없이, 컬리지 정규 과정 입학 가능 

 

ON과 BC주에서는 컬리지를 졸업 한것만으로는 캐나다 영주권 신청도 어렵습니다. 그러나 알버타주는 컬리지 졸업 후 AINP와 AOS를 통해서 영주권 신청이 쉽게 이루어 집니다. 특히  ON주에서 컬리지 졸업 하신 분들이 캐나다 영주권 신청도 한번 못해보고, PGWP(Post-Graduation Work Permit) 3년을 모두 소진하는 경우는 흔히 발생되는 일입니다. 

목표가 생기면, 목표 달성에 적합한 전략과 전술을 수립하는 것은 기본입니다. 그 목표 달성이 쉽게 이루어질 수 있는 전략과 전술을 선택하면, 쉽게 이루어질것을, 무모하게 밀어 붙이기만 하면 된다는 생각은 소위 말하는 ‘100전 100패’입니다. 

캐나다 가족 동반 ESL을 고려하시는 분들과 캐나다 가족 동반 ESL을 고려하시는 지인, 친척 그리고 친구를 가지신 분들은 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL을 적극 추천합니다. Victoria Immigration Services Ltd.는 알버타주 컬리지 가족 동반 ESL 전문 컨설팅을 하고 있습니다. 따라서 관심있는 분들은 연락 주시기 바랍니다. 

참고로 제가 제작한 캐나다 가족 동반 ESL 유학 동영상 아래 링크 합니다. 

1. https://www.youtube.com/watch?v=wBfFUr9Uigc&t=7s

2. https://www.youtube.com/watch?v=UAF2ITPr5ns&t=107s

https://joinsmediacanada.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=2108

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Fri, 10 Jan 2020 13:02:27
<![CDATA[수익형 부동산 어떤 매물 노려야 할까?]]> 수요 많은 꼬마빌딩오피스 인기’ 끌 듯

 

수익형 부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세를 이어갈 것으로 예상된다최근 상가와 오피스텔 매매가는 상승한 데 비해 수익률이 악화되고이자상환비율(RTI) 등 대출규제 강화 등으로 투자 심리가 저하된 상황에서 공급량 증가소비위축 등 악재들이 겹쳤다그렇다 보니 주택규제 강화로 인해 틈새투자처로 꼽히던 수익형 부동산시장의 위축이 불가피할 것이란 전망이 우세적이다.

 

수익형 부동산 시장의 전망이 어두운 이유는 수익률 하락과 거래량 감소를 들 수 있다투자자들이 인기 급매 아파트 매수세에 더 관심을 가지면서 수익형 부동산 투자의 매력이 부족해 보인다임대수익률도 완만한 하락세이다한국감정원의 오피스텔 가격동향 조사에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 5.4%로 지난해 대비 0.1% 하락했다상가도 상황은 마찬가지이다. 2019년 상반기 대비 평균 수익률은 0.1%, 거래량도 15% 감소하며 매각에 어려움을 겪고 있는 상황이다.

 

오피스텔·상가의 공급 과잉현상과 공실 우려감으로 투자 열기가 식고 있는 상황이다부동산 114에 따르면 2019년 서울에서만 43000실의 오피스텔이 공급됐으며 2020년까지 연평균 4만실이 계속 공급될 예정이다이는 15년 만에 최대 공급물량인데입주물량이 늘어나면 전월세 등 임대료가 낮아져 수익률이 떨어지기 마련이다상가의 경우 공실률이 평균 11%대 로 물량 증가로 인해 공실 비중이 줄지 않고 늘어날 전망이다.

 

그러나 시중 유동성이 여전히 넘치는 상황에서 금리 인하가 이뤄지면서 세금 부담이 적은 오피스텔·상가꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 시중 자금이 점차 몰릴 가능성도 배제할 수 없다세금 부담이 큰 주택을 여러 채 갖고 있기보다 똘똘한 한 채는 보유한 채 여유자금은 상대적으로 세금 부담이 덜한 수익형 부동산으로 갈아타는 시나리오가 예상된다택지지구의 단지 내 상가나 오피스텔또 교통망이 확충되는 지역 내 꼬마빌딩에 대한 인기가 올라갈 전망이다.

 

할인·저가 상가나 경매·공매 수익형 몸값 올라갈 듯

 

소형아파트와 부분 임대아파트 역시 틈새 수익형 상품으로 노려볼만한 투자대상이다젊은 혼족 200만 시대를 맞아 1인 가구 주거수요 증가에 대비해 임대소득 창출형 아파텔서비스드 레지던스셰어하우스도시형생활주택 등 주거상업휴식문화가 융복합된 주거시설 임대사업에 주목할 필요가 있다부분 임대아파트는 내 집에 살면서도 남는 소형 공간을 활용해 꾸준한 임대수익을 올리는 전략으로 투자자들로부터 관심을 끌 전망이다.

 

섹션 오피스공유 오피스 등 소형 오피스 임대사업의 관심도도 꾸준히 늘어날 전망이다모바일온라인 산업을 기반으로 하는 1인 기업 증가와 함께 향후 사업 운영비 절감에 효율적인 공간으로 임대수익을 창출하는 상품이다강남권도심 역세권지식산업센터 주변 내 입지가 양호한 지역은 사무공간 외 회의실 등 부대시설 공유로 비용 절감과 실사용 공간 효율성도 좋아 1인 기업인 사이에서 투자 선호도가 높다.

 

지식산업센터는 최근 몇 년 간 떠오르고 있는 임대 수익형 부동산의 신흥 강자다지산은 과거 아파트형공장이라고 불렸지만 최근에는 제조업과 지식산업정보통신사업 분양기업과 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물을 말한다대출 제한이 적고 각종 세제혜택이 주어져 투자자의 부담을 덜어주는 장점이 있다매년 20% 이상 공급 물량이 증가하고 있어 지역·입지별 양극화가 일어날 가능성이 큰 만큼 옥석을 가릴 필요가 있다.

 

기숙사와 창고렌탈하우스 등 틈새 수익형 부동산도 임대사업에 관심 끄는 수요자들로부터 인기를 끌 전망이다특히 산단이나 공단공업지구 지식산업센터에 인접한 오피스텔형 기숙사는 상주인구를 배후로 해 수요가 증가하고 있어 틈새 임대 상품으로 인기가 높다창고 임대사업의 경우 지자체별로 창고시설 신축허가 제한으로 신축부지의 확보가 어렵다기존 중소형 창고의 자산가치 상승과 함께 꾸준한 임대상품으로 자리매김할 전망이다.

 

자산가들로부터 투자관심이 높은 꼬마빌딩은 2020년 한 해에도 몸값이 더욱 높아질 전망이다개인과 법인 모두가 접근 가능한 꼬마빌딩이 인기가 높아지면서 강남3구 외에 가격부담이 적은 수도권 역세권 상가주택으로 투자를 확대할 가능성이 높다그동안 임대수익의 대상이자 부의 대물림 수단으로 각광받았지만 보유세와 양도세 부담이 늘어나 세금 부담과 낮아진 수익률을 두고 부동산 가치가 오를 만한 저가 매물을 중심으로 거래가 활발하게 늘어날 전망이다.

 

향후 수익형 부동산의 수익률은 점점 하락할 전망이다수익형부동산의 대표격인 상가의 연간 수익률이 집계 이후 처음으로 4%대로 내려앉았다주택과 달리 상가 등 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가격이 떨어지는 경우가 많기 때문에 나중에 분양가보다 싼 가격에 팔아넘기는 경우도 적지 않다월세도 중요하지만 나중에 가격이 오를 상가를 찾는 게 중요하다.

 

대체로 가격이 오르는 상가는 최초 매입 시 가격이 저렴한 수익형 부동산들이다예를 들어 최초 분양가가 저렴한 LH상가할인 분양하는 오피스텔미분양분을 저가에 분양하는 상가지식산업센터감정가의 30% 정도 할인해 매각하는 경매 상가·오피스텔·창고캠코에서 압류재산으로 매각하는 근린상가나 사무실오피스텔을 고르면 수익형 부동산 최고의 수익률을 거둘 수 있다.

 

결국 2020년 수익형 부동산 시장은 대체로 전망이 밝지 않다수익형 부동산이 주택 규제의 반사이익 상품으로 기대 된다고 하더라도 실물 경기가 둔화하고 있는데다 대출 규제 강화세금 인상추가 규제 대책까지 겹쳐 시장 여건이 좋지 않을 우려가 크다역세권 오피스텔과 꼬마빌딩소형주택 임대사업은 인기를 끌지만 전체적으로 시장이 하향 안정세가 예상되는 만큼 대출 부담을 줄이고 신중한 투자 자세를 갖는 게 유리해 보인다.

 

수익형 부동산 투자의 가장 큰 위험은 과도한 공급물량 증가와 침체된 실물경제로 시장에 양극화 현상이 일어날 가능성이 크다는 점이다특히 수익형 부동산은 경쟁시설이 크게 늘면서 공급 과잉의 경고등이 켜진 만큼 신중한 투자가 필요하다단순히 기대수익률만 따지지 말고 주변 입지와 상권배후 상황과 교통망지역 경기상황 확인과 함께 배후 수요 등을 종합적으로 고려한 후 투자해야 안전하다.

http://board.mk.co.kr/view.php?id=expert_column&p=&c=&f=&fk=&s=&o=&v=11&brand_code=&no=3322

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Fri, 10 Jan 2020 13:01:38
<![CDATA[ 정비사업 슈퍼스타 서열화는 가속화된다]]>
문재인 대통령이 2020년 신년사에서 부동산 투기와의 전쟁을 선포했습니다. 문 대통령은 취임 후 부동산 관련 코멘트를 전혀 하지 않았습니다. 그러다 지난해 11월부터 집값에 대해 언급하기 시작했습니다. 이어 15억원 초과 초고가 아파트를 타깃으로 한 12.16대책이 나왔습니다. 

과거 참여정부 시절 노무현 대통령도 취임 2주년이 되는 2005년 2월 부동산 투기와의 전쟁을 선포했습니다. 하지만 2006년 12월 “부동산 말고 꿀릴게 없다”며 패배를 자인했습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 정비사업 신축중 슈퍼스타 아파트의 미래가치에 대해 정리해보려고 합니다. 

모든 규제의 타깃이 되고 있는 정비사업에서 슈퍼스타 아파트 신축은 지위재로서 희소가치가 갈수록 높아질 것입니다. 예상을 뛰어넘을 것입니다. 지위재 슈퍼스타는 한마디로 누가 어디에 사느냐가 물어볼때 동네가 아닌 단지명으로 말하는 아파트입니다. 

2020년대 정비사업 슈퍼스타 아파트값 예측은 어렵지 않습니다. 관리처분인가를 받은 입주권 시세를 통해 쉽게 추론할 수 있습니다.

2020년대 대한민국 슈퍼스타 대장주가 될 반포 래미안원베일리 입주권은 현재 매도호가이지만 전용면적 84타입이 32억원을 넘어서고 있습니다. 입주후 최초 40억원 돌파가 유력합니다. 101타입 40평형 매도호가는 현재 41억원 이상으로 입주 3년 이상을 앞두고 이미 평당 1억원을 넘어섰습니다. 

강남3구를 제외하고 20억원 안팎 초고가 정비사업 슈퍼스타 아파트시장은 과천과 마포아현, 동작흑석이 가장 앞서가고 있습니다. 4월 입주하는 과천푸르지오써밋은 현재 19억원 이상을 호가하고 있습니다. 흑석7구역, 아크로리버하임도 19억원을 넘어서고 있습니다. 4월부터 이주예정인 흑석9구역 입주권은 이미 17억원을 돌파중입니다. 

2월 21일부터 입주예정인 마포 대흥2구역, 신촌그랑자이는 급매가 18억원을 넘어서고 있습니다. 아리하와 함께 서울 재개발구역에서 최초로 20억원을 돌파하는 정비사업 슈퍼스타 아파트가 될 것입니다.

시가 9억원 초과 정비사업 고가아파트에서 슈퍼스타를 보면 구성남의 대장주, 산성역포레스티아 84타입 입주권 총매매가(권리가액+프리미엄+추가분담금)가 최근 11억원을 돌파했다는 소식입니다. 3월 분양예정인 신흥2구역도 9억원을 향하고 있습니다.

광명뉴타운을 리딩하는 광명4구역은 84타입 입주권은 10억원에 진입중입니다. 안양의왕 정비사업을 주도하는 내손라구역은 9억원을 넘어서고 있습니다. 수원 매교역세권 대장주, 팔달8구역은 8억원을 돌파중입니다. 

정비사업 입주권(분양권)은 이번 수도권 상승장에서 시세를 리딩하고 있습니다. 갓 입주한 입주 1년 안팎 정비사업 초신축과 함께 시세를 이끌고 있습니다. 따라서 수도권 집값을 잡으려는 문재인정부는 정비사업 규제수위를 갈수록 높이고 있습니다. 대표적인 예가 2018년 2월 도입한 재건축 안전진단 강화입니다. 

정밀안전진단에서 조건부 재건축인 D등급을 받았는데 30~55점이라면 반드시 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 등 공공기관으로부터 정밀안전진단을 한번 더 받아야 합니다. 목동신시가지 6단지나 마포 성산시영처럼 말입니다.

본론으로 들어가 2020년대 정비사업 슈퍼스타 아파트는 언제까지 초강세를 보일까요? 물론 모든 정비사업이 슈퍼스타가 될 수 없습니다. 

우선 정비사업 슈퍼스타가 되려면 우선 최소한 1천가구가 넘는 대단지에 정비사업 신축이 반포잠원 개포 잠실 과천이나 뉴타운처럼 몰려있어야 합니다. 그리고 어메니티(쾌적성)가 뛰어나야 합니다. 현재 완벽한 어메니티를 갖춘 지역이라면 강남에선 반포가 대표적입니다. 강북에선 마포공덕이 대표적입니다. 

도심(강남), 리테일(소매점), 공원 등 접근성이 뛰어나야 합니다. 학교 학원 등 교육환경이 좋아야 합니다. 접근성에선 지하철을 통한 직주근접성이 매우 중요합니다. 아파트 커뮤니티(시설 및 서비스)가 어메니티에서 차지하는 비중이 높아지고 있습니다.

최근 자사고 특목고 폐지 추진으로 학군 프리미엄을 많이 얘기하는데요. 학군 프리미엄이 집값에 영향을 미치는 비중은 10% 안팎에 불과합니다. 대치동은 최대 20% 정도 됩니다. 학군이 좋아 집값이 비싼 게 아닙니다. 어메니티가 좋아지면서 학군도 좋아져 집값이 비싸지는 것입니다.

신축 빨은 5년 또는 10년이 지나면 끝난다는 말을 많이 하는데요. 틀린 말입니다. 특히 정비사업 신축은 건축물로서 가치도 높지만 30~40대 고소득 직장인을 대거 유입시켜 어메니티를 빠른 속도로 개선시켜줍니다. 상향여과 현상이라고 하죠. 특히 학원 병원 은행 음식점 등 상권확대에 결정적인 영향을 미칩니다. 도심 정비사업 신축과 어메니티 및 입지가치는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 

정비사업 슈퍼스타 가치는 수급을 통해 쉽게 추론할 수 있습니다. 즉 신축이 넘쳐나는 구간에 진입하면 슈퍼스타 아파트도 상승폭이 둔화될 수밖에 없습니다. 

앞으로 수도권 정비사업 슈퍼스타 가치는 수도권 미분양이 2만가구가 넘는 시점까지 계속 높아질 것입니다. 신축 미분양이 팔리지 않아 악성재고로 쌓인다면 슈퍼스타 희소가치도 떨어질 수밖에 없습니다. 

2019년 11월 현재 수도권 미분양은 9천가구에도 못미치고 있습니다. 과거 2000년대 상승장 전반기인 2001~2003년 수준입니다. 

수도권 미분양 물량이 2만5천가구를 넘은 2008년 12월 이후 하락장이 왔습니다. 정비사업 슈퍼스타도 가격이 떨어지기 시작했습니다. 

2013년 8월 3만8천가구까지 치솟은 미분양물량은 2015년 3월 1만5천가구 이하로 줄어들었습니다. 그리고 상승장이 시작됐습니다. 2015년 12월 경기 미분양 급증으로 한때 3만가구가 넘어서기도 했지만 2017년 7월 이후 1만가구 안팎이 유지되고 있습니다. 

수도권 미분양 9천가구 이하는 수도권에 정비사업 슈퍼스타 신축은 물론 일반 신축이 너무 부족하다는 것을 방증(傍證)하는 것입니다. 

참고로 수도권 미분양 물량이 2만가구가 넘어서면 최소한 3~4년 과잉구간이 유지됩니다. 이어 3만5천가구 안팎에서 미분양 정점을 찍으면 감소세로 돌아섭니다. 3만가구 안팎에서 1만가구 안팎으로 줄어드는 데는 역시 3~4년의 시간이 필요합니다. 신규공급이 너무 많아 미분양이 급증하더라도 바로 신규공급을 줄일 수 없는 주택공급의 비탄력성 때문입니다.

수도권 미분양이 2만가구를 넘어서면 정비사업 신축 희소가치도 크게 떨어질 것입니다. 그러나 당분간 2만가구를 넘어설 가능성이 낮습니다. 1~3단계로 나눠 총 7만5천가구(1단계 아파트 3만3천가구)를 공급하는 검단신도시 분양물령이 최대 변수입니다. 

다만 2022년 이후 수도권 정비사업 입주물량이 급증합니다. 2017년 이전 단기임대 임사 물량이 2022년부터 시장에 나오기 시작합니다. 여기에 3기 신도시 시범단지 분양이 본격적으로 시작될 것입니다. 

따라서 인천경기는 슈퍼스타 아파트가 아니라면 입주가 몰리는 시기에 역전세와 신축 가격 하락 가능성도 배제할 수 없습니다. 

반면 대체재가 없는 서울 도심과 강남 정비사업 슈퍼스타는 2022년 이후에도 ‘지위재’로서 희소가치가 떨어지지 않을 것입니다. 사실상 중단된 강남 중층 재건축은 일반분양이 2027년 이후나 가능할 것입니다. 

2020년대에 수도권 정비사업 슈퍼스타 신축은 84타입 기준으로 40억원 초과(서초구 반포잠원, 강남구 청담삼성)를 최상위로 해서 35억원 초과(대치 개포 일원 서초방배)-30억원 초과(잠실동)-25억원 초과(송파구 종로구 동작구 마포구 과천 성수 한남 용산 둔촌)-20억원 초과(강동구 중구 서대문구 성동구 영등포구 양천구 청량리)-15억원 초과(동대문구 강서구 관악구 성북구 은평구 구성남 광명 안양의왕 수원 구리)로 서열화가 가속화될 것입니다.

2019년 12.16대책으로 문재인정부가 서열화시킨 3억원 초과-6억원 초과-9억원 초과-15억원 초과는 머지않아 먼 옛날 얘기처럼 들릴 것입니다. 부동산 투기와의 전쟁과 상관없이 수도권 생활권내 상위10%가 선택하는 정비사업 슈퍼스타 아파트는 자기 갈 길을 걸어갈 것입니다. 

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_246_1&no=612&ch=land
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Fri, 10 Jan 2020 12:59:12
<![CDATA[부동산투자? 우선 본인 나이생각후 포트폴리오 조정해야]]> 길게 보면  좋지 않겠어요대표님’

 

10년후가 되면 본인이 보유하고 있는  자산이 많이 올라 최소  50억 가량 가지 않겠냐고 확신에 찬 어조로 필자의 반응을 살펴봅니다.

 

어머님 10년후가 되면 연세가  70이 훨씬 넘어 이제는 80세를 향해 달려가고 건강도 걱정되지먼  설령 두배가 올라 상속한다고 해도 결국엔 세금으로 다 날라 갈텐테요‘그러지 마시고 지금껏 고생하셨으니 이제는 좀 쓰시면서 사셔야죠,  땅 우선 팔아서 일부는 월세 잘 나오는  조그만 상가나 오피스텔  구입하시고요그돈 가지고   좋은 곳 많이  다니시고 맛있는것도  사 드시는 게 오히려  어머니 남은 인생을  위해서 더 좋지 않겠어요?

 

필자는 나이가 지극한 분들이 상담차 오면 투자기간이 장기간  소요되는 재건축이나 재개발  투자컨설팅은  가급적 피합니다.  투자 수익을 본인 세대에서 누릴려고 하는 분들도 더욱더  장기 투자는 권하지 않습니다.

 

  

환금성 떨어지고 월세 한푼 안 나오는  대형아파트나 개발 힘든 단독주택개발호재도 없고 환금성 떨어지는  땅등이 위험한 것이지 전체 자산에서 부동산 자산 비중이 높아서 위험한 것은 결코 아니다라고 봅니다.

 

즉 연세가 드실수록 월세 잘 나오고 안전하고  환금성도 뛰어난 연금형부동산으로 자산 비중을 이동하는 게 바람직한 방향입니다오히려 이분들은   위험자산인  주식에 몰두했다가는 돈뿐만 아니라 스트레스로 수명까지 단축되는 결과를 초래할 수 있습니다.  


젊을 때 아파트나 빌라등 주택부터 시작해서 토지투자 하다가 나이가 먹을수록 관리하기 쉽고 월세 잘 나오는 수익형 부동산으로 자산을 재조정하는게 ‘세상사는 이치’입니다.

 

아무래도 나이가 들수록 수익형부동산으로 갈아타라는 이야기는  손안에 쥐고 있는 현금을 이용해  자기자신뿐만 아니라 주위분들을 잘 돌보라는 말입니다.   하다못해 며느리들이 찿안올때마다 20만원씩만 현금으로 봉투에 넣어서 전달해보면  그 즉시  자신을  대하는 표정과 태도부터  달라지고 손자들도 이전보다 촬싹 잘 달라 붙는게 현실입니다.  나이가 들수록 주변사름들에게 베풀어야  대접받고 자신도 행복해집니다.  그러려면 서서히 임대수익이 나오는  부동산위주로 부동산 포트폴리오를 조정해야 합니다.

 

 돈을 버는 목적을 정해 놓고 벌어야지 무작정 목적 의식없이 재테크 전선에 뛰어드는 것은 오히려 아무것도 안 하는 것보다    위험합니다 .



#이번주 (10.11) 금ㆍ토 2시

  “부동산 대책이후 올해 부동산 시장전망과 투자전략"

  유엔알컨설팅(대표 박상언)은 이번주 금ㆍ토요일 2시에 “부동산 대책이후 올해 부동산시장전망과 투자전략" 세미나를 개최한다이번 부동산 특강에서는 부동산대책 핵심 내용 소개 및 분양가상한제 이후 부동산 시장 전망과 돈되는 투자처교통개선에 따른 수혜부동산틈 새 부동산 투자전략경매보다 좋은 소액 투자처수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려드릴 예정이다.

신년을 맞이해 참가자 전원에 운수풀이를 해드리고 참가비는 사전예약자에 대해 무료다  다과와 도서제공추첨을 통해서 선물을 드린다세미나는 이수역(총신대역) 7번 출구 50층 남전빌딩(1층 위니아딤채위치) 에서 열린다.

참석 및 문의 유엔알컨설팅 예약번호) 02-525-0597, 010-9171-3910

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Thu, 9 Jan 2020 18:23:09
<![CDATA[경매로 시골 농가주택 싸게 장만하는 노하우]]> 감정가 대비 15~20% 값싸게 낙찰

 

도시화와 이농현상농어촌 부채가 늘면서 수도권과 지방의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 꾸준히 늘고 있다농어촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 15~20% 또는 30% 싼 값에 낙찰 받을 수 있다농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다.

 

한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다낙찰가율은 통상 80~82%선으로 1회 유찰 후 낙찰되는 게 통례이다입찰경쟁률은 5~6대 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 높다.

 

농가주택 낙찰 사례는 풍부하다최근 수원지법 여주지원에서 낙찰된 여주군 여주읍 대지 328건물 177㎡ 2층짜리 전원풍 주택의 경우 감정가 19085만원에서 2회 유찰해 최저가 12214만원까지 떨어졌다가 단독 입찰로 13160만원(감정가의 68%)에 낙찰됐다또 지난 달 의정부지법에서 매각된 가평군 설악면 대지 410건물 91㎡ 2층 주택의 경우 감정가 17337만원에서 2회 유찰 후 11095만원까지 떨어졌다가 당일 2명이 입찰 경쟁을 벌여 11311만원에 낙찰됐다.

 

경매나 공매 투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나 주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다.

 

투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다수도권·광역시인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져 재테크에도 손색이 없다실제로 2000년대 초 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무리 경치가 좋아도 가격이 오르지 않아 가치가 떨어진다.

 

도시민이 주말주택으로 이용할 경우 교통여건과 접근성도 따져봐야 한다경매에 부쳐지는 매물수가 꾸준히 늘어나는 만큼 선호지역 내 여러 매물을 비교한 후 입찰하는 전략을 세워야 한다법원의 감정평가서를 통해 주변 입지와 환경을 확인하고 주택의 사진과 도면 등으로 활용 가능성 여부를 살펴야 한다특히 감정평가서 상 평가의견을 눈여겨보면 1차 현장에 다녀온 것과 같이 주택의 현재 상황을 손쉽게 파악할 수 있다.

 

경매에 부쳐진 농가주택은 정확한 시세파악이 어려워 법원에서 매겨진 감정가를 시세로 오인하는 경우가 많다주택 시세는 지역과 주변여건 등에 따라 천차만별이다입지여건과 교통이 편리한 수도권은 3.3㎡ 당 200만 원 이상을 호가하고 기타 지역은 30~50만 원 선이다되도록 수 회 유찰해 가격거품이 충분히 빠진 주택에 입찰하는 전략이 필요하다.

 

현장답사를 통해 감정가와 시세와의 차이를 파악하고 최근 거래된 농가주택 경매 낙찰사례와 함께 일반매매로 거래된 최근 사례로 매입가의 기준으로 삼는 것이 바람직하다주택의 상태나 환경만 보고 고가에 낙찰 받으면 가격경쟁력이 떨어진다시골주택은 도시 주택과 달리 접근성이 떨어져 적정 입찰가격을 가늠하기 쉽지 않으므로 지역 전문가의 도움을 받아 입찰해야 비용이나 시간재테크 면에서 이익이 된다.

 

지은 지 오래돼 상태가 불량한 주택은 개조비용이 신축보다 더 많이 드는 경우가 있어 주의해야 한다개조비용은 자재나 면적에 따라 3.3㎡ 당 100만 원 정도 예상해야 한다낙찰 전 개조가능 여부를 알아보고 개조에 하자 없는 물건인지 따져봐야 한다골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 지은 지 20년 이상 된 노후주택은 개조할 수 없는 경우도 있다노후 주택 개보수비는 신축의 40% 이내 비용을 들여야 경제적이다.

 

경매 농가주택은 권리관계가 복잡한 경우가 많아 입찰 전 주의가 필요하다하자 있는 경매물건으로는 법정지상권 성립여지 있는 주택과 지분 입찰물건이다주택과 땅의 소유주가 서로 달라도 주택이나 대지의 권리를 인정해야 할 경우도 발생한다주택이나 땅이 별도로 경매로 나왔을 경우 건축물대장을 발급받아 무허가 여부를 살피고 지상권 성립여지가 높다면 입찰을 자제하거나 해결 가능성이 있는 주택에 입찰해야 한다.

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Wed, 8 Jan 2020 13:30:41
<![CDATA[서울ㆍ경기도 투자 유망지는]]> - 도시계획, 개발, 교통망을 살펴야 -

 

9억 원 이하 아파트로 매기가 쏠리는 가운데 서울ㆍ경기도 저평가 투자 유망지를 살펴보기로 하자.

 

우리가 집 투자, 땅 투자를 하기 위해서는 투자의 근간이라고 할 수 있는 도시기본계획을 먼저 살펴야 한다.

 

2030 서울도시기본계획에 의하면 '한양도성, 영등포ㆍ여의도, 강남' 3도심이 요지인건 익히 아는 사실이고

 

그외 용산(도심), 청량리ㆍ왕십리(동북권), 창동ㆍ상계(동북권), 상암ㆍ수색(서북권), 마곡(서남권), 가산ㆍ대림(서남권), 잠실(동남권) 7광역중심이 있는데 이 중에서 청량리, 가산ㆍ대림이 저평가된 듯 하다.

 

영등포ㆍ여의도가 3도심 중 하나가 되다보니 그동안 저평가된 영등포 신길뉴타운이 신안산선 노선 착공과 함께 서울 부동산시장에서 급부상하고 있다.

 

그동안 신길뉴타운은 낙후된 동네였는데 영등포 도심과 신안산선 착공, 이 두가지 호재로 진흙속의 진주가 되었다.

 

신길뉴타운은 한남, 아현뉴타운과 함께 구도심 뉴타운 개발 붐으로 급부상한 측면도 있다.

 

서울 남쪽 저끝 가산ㆍ대림(서남권) 또한 그동안 주목받지 못한 곳이 였는데 북쪽 저끝 창동ㆍ상계(동북권)와 함께 남, 북 쌍벽을 이루며 떠오르고 있다.

 

7광역중심 중 가산ㆍ대림이 가장 저평가되어 있고 나머지는 다 쟁쟁한 지역으로 보인다.

 

예전에는 서울 외곽 대표지라면 으레 노ㆍ도ㆍ강을 들곤했는데 요즈음은 신안산선이 통과하는 금ㆍ관ㆍ구도 서울 외곽 대표지가 되었다.

 

올해 9억 이하 아파트로 매수가 쏠릴 것으로 전망되는데 9억원 이하 아파트가 많이 포진된 노ㆍ도ㆍ강과 금ㆍ관ㆍ구는 투자 유망지이다.

 

그러고 보면 강남3구, 마ㆍ용ㆍ성, 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구 등 언론의 주목을 받는 지역에 세간의 관심이 집중되는가 보다.

 

이로써 노ㆍ도ㆍ강과 금ㆍ관ㆍ구는 서울 강북, 강남 대표 외곽지로 동북선 경전철, 신안산선 착공과 함께 부동산 기사에 자주 오르내리는 지역이 되었다.

 

그외 2030 서울도시기본계획 12지역중심으로 동대문(도심권), 망우(동북권), 미아(동북권), 성수(동북권), 신촌(서북권), 마포ㆍ공덕(서북권), 연신내ㆍ불광(서북권), 목동(서남권), 봉천(서남권), 사당ㆍ이수(서남권), 수서ㆍ문정(동남권), 천호ㆍ길동(동남권)이 있는데 이 중 서울 도심권 동대문과 동북권 망우, 미아 그리고 서북권 연신내ㆍ불광, 서남권 봉천도 저평가된 듯 하다.

 

망우는 과거에 망우리 공동묘지로 인식이 좋지 않았으나 경의중앙선, 경춘선 망우역과 앞으로 GTX-B 망우역이 들어서는 등 지리적으로 자리를 잘 타고났다. 부동산이 빛을 보려면 이 지리적 위치를 잘 타고나야 한다.

 

연신내ㆍ불광도 GTX-A 연신내역이 들어서고 연신내역은 GTX-A 강남 삼성역과 연결되어 있으며 서울 강남 끝자락에 GTX-A 수서역이 있다면 강북 끝자락엔 GTX-A 연신내역이 있어 이 2개 역은 균형발전적인 측면에서 강남, 강북의 핵심 지역으로 부상하고 있다.

 

2023년에 개통 예정인 수도권광역급행철도 GTX-A 노선은 파주(운정)~킨텍스~대곡~연신내~서울역~삼성~수서~성남~용인~동탄을 잇는 노선이다.

 

신분당선 개통으로 신분당선 라인 집값이 많이 올랐는데 2023년에 이 GTX-A가 개통이 되면 이 라인이 통과하는 역 위주로 집값이 많이 올라갈 것으로 예상이 되어 서울 부동산시장이 재편될 것으로 보인다.

 

지금은 킨텍스, 용인, 동탄 등 역 가까운쪽만 집값이 오르고 있는 실정이다.

 

2023년에 GTX-A가 개통이 되면 동탄역 코앞 뿐만 아니라 동탄역에서 멀리 떨어진 남동탄도 재평가받을 것으로 보인다. 용인 역시 용인역에서 멀리 떨어진 동백지구 등도 이때 재평가받을 것으로 예상된다.

 

분당의 경우를 보더라도 분당은 역 가까운쪽 뿐만 아니라 역에서 멀리 떨어진 아파트도 꽤 비싼걸로 알고 있다. 거기에 비하면 동탄, 용인역에서 멀리 떨어진 아파트는 아직 저평가되어 있는 듯 하다.

 

일례로 동탄역 앞 30평대 아파트는 분양가의 배인 10억을 호가하고 있지만 좀 멀리 떨어진 30평대 아파트는 아직 5억원대에 머물고 있어 외곽지는 시세가 상당히 낮은 편이다.

 

최근 인천 송도신도시와 수원, 안양 구도심 개발 아파트가 상당히 각광을 받는데 이는 앞으로 GTX-B, GTX-C 노선이 계획되어 있는 등 교통이 미리 선반영되는 측면도 있다.

 

그외 남양주, 의정부, 양주 덕정도 세간의 관심이 집중되는 게 바로 이 GTX 노선 때문이다.

 

3기 신도시가 건설되는 고양 창릉, 부천 대장, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양의 시범단지 아파트를 분양받는 것도 좋은 투자 방법이다.

 

교통이 좋은 신도시 시범단지는 동탄2신도시 시범단지와 같이 세월이 흐르면 반드시 각광받을 것이다.

 

부동산 투자에 있어서 부동산경기 사이클도 중요하지만 정책, 도시계획, 개발, 교통망도 무엇보다도 중요하다.

 

도시기본계획, 도시계획이 수립되고 뉴타운 등 개발이 되고 교통이 좋아지면 집값, 땅값은 반드시 올라가게 되어 있다.

 

요즈음은 집값에 밀려 땅값이 별로 힘을 못쓰지만 경기도엔 아직도 땅값이 저평가 된 곳이 많다.

 

경기도 화성시, 시흥시, 안성시는 땅 투자 유망지이다.

 

화성시는 지난 10년동안 인구가 꾸준히 증가되어 2019년 기준 80만명으로 인구증가율 1위 도시이다.

 

삼성전자, 현대차, 기아차, 향남읍에 제약회사 등 여러 기업체가 들어와 일자리가 풍부하고 동탄신도시, 병점역 등이 개발되면서 인구가 급증하였다.

 

여러분이 익히 알고있는 동탄2신도시는 행정구역상 화성시이다.

 

2035년 화성도시기본계획에 의하면 화성시는 6도심을 개발축으로 하는데 6도심은 동탄, 병점, 봉담, 남양, 향남, 송산 도심이다. 앞으로 이 6도심은 크게 발전할 것이다.

 

화성시는 동탄 SRT 고속철도와 병점역 1호선 전철 개통으로 성장형 도시로 변모하고 있다.

 

동탄역은 GTX-A가 개통이 되면 강남 삼성역까지 시간거리로 22분이 걸리고 경상도, 전라도, 충청도 지방에서의 교통 접근성도 빼어나 교통 요충지이다.

 

시흥시에는 신안산선 목감, 매화, 시흥시청역이 들어서고 소사~원시 복선철도가 시흥시로 통과하고 시흥시 월곶~판교를 잇는 복선전철이 2026년에 개통 예정인 등 서울로의 교통 접근성이 뛰어나다.

 

시흥시청 주변 투자가 유망한걸로 알고 있는데 그러나 땅 투자는 자칫하면 낭패를 보기 십상이다.

 

개발지 땅 투자는 지목이 전, 답이고 토지이용계획상 자연녹지지역이며 개발 가능한 땅으로 압축해서 접근해야 한다.

 

도시계획 용어로 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ는 개발이 가능한 땅이다.

 

개발지 땅 투자는 전문적인 지식과 상세한 조사를 필요로 하며 국토도시개발에 밝은 전문가나 땅 투자 전문 공인중개사의 자문을 받아 투자하는 것이 옳다.

 

서울~세종간 제2경부고속도로 노선은 구리~용인~안성~세종을 경유하는 노선인데  이 노선 지역 중 안성시가 저평가되어 있어 안성시 투자가 유망하다는 전망이 쏟아지고 있다.

 

2016년 착공해 현재 공사 중인 구리~안성 구간은 2022년 12월, 지난 12월에 착공한 안성∼세종 구간은 2024년 6월에 개통 예정이다.
 
이 제2경부고속도로가 전면 개통되면 안성시는 좋아질 수 밖에 없다. 용인 또한 마찬가지다.

집값, 땅값이 올라가는데는 경기사이클, 정책, 도시기본계획, 개발, 철도ㆍ도로 교통망 등 다 그만한 이유가 있다.
 
집 투자, 땅 투자를 할 때에는 부화뇌동하지 말고 위의 여러 요인을 면밀히 살펴 투자해야만 큰 실수가 없을 것이다.
 

 

글쓴이 : 이주호

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Wed, 8 Jan 2020 13:29:58
<![CDATA[부동산도 애물단지가 될 수 있다]]> 지금까지 수많은 사람들에게 투자 상담을 해주는 과정에서 많은 초보 투자자들로부터 듣는 말이 있다. ‘부동산 투자에는 실패하더라도 부동산은 남지 않느냐라는 말이다참 기가 막힌다부동산 투자를 잘못해서 졸지에 신용불량자로 전락하는 경우가 비일비재하다.


월세를 받기 위해 신도시에 상가를 분양 받았다고 가정해보자투자자 대부분 은행에서 부동산 대출을 받을 것이다그런데 공사할 때는 몰랐는데 건물이 완공된 뒤 알고 보니까 상권이 나빠 임차인이 들어오지 않는다면 어떻게 될까매달 은행이자에 상가관리비 등은 내지 않을 수 없다결국 월세 수입은커녕 오히려 돈 먹는 애물단지에 투자한 셈이 되고 만다.


부동산을 구입하는 과정에서 중개업자의 말에 현혹되는 투자자들이 의외로 많다수익성이라곤 찾아보기 어려운 건물인데도 미래가치 운운하며 거품 값을 부르는 건물이나 땅을 조심해야 한다.


그리고 의외로 싼 곳이나 매력적인 조건이면 한 번쯤 의심을 해봐야 한다눈앞에 제시된 그럴싸한 조건에 현혹돼 잘못된 판단을 하게 되면 평생을 두고 후회하게 된다솔직히 부동산 중개업자라고 해도 안목이 떨어지는 이들이 많고돈만 밝히면서 양심불량인 이들도 더러 있다.


혼자서 정 판단하기 어려우면 주변으로부터 충분한 조언을 구해야 한다필요하다면 비용을 들여서라도 이해관계가 없는 전문가에게 분석을 의뢰하는 것도 좋다.


Tip 조바심과 박탈감을 경계하라

 

다음 중 당신은 어떤 경우를 선택 하겠는가?

 

① 누군가 5,000만 원을 벌고 있는데 나는 4,000만 원을 버는 경우

② 내가 3,000만 원을 버는데 다른 사람이 2,000만 원을 버는 경우

 

이 실험 결과놀랍게도 대다수 를 택했다.

이런 심리는 부동산 투자에도 영향을 미친다평소에는 관심이 없다가도 부동산 가격이 상승한다는 보도가 나오면 나만 투자하지 않고 있는 것 같아 조바심이 나고누가 부동산으로 돈을 벌었다는 이야기를 들으면 상대적 박탈감을 느껴 섣불리 투자에 뛰어든다남들이 버는 만큼 나도 벌어야 직성이 풀리는 심리로투자에서 반드시 경계해야 할 부분이다.


     투자의 신 바로가기 

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Wed, 8 Jan 2020 13:28:49
<![CDATA[꼬마빌딩 그거 참 좋다.]]> 옛날에는 30억이나 40억 부근에 있는 작은 빌딩을 꼬마빌딩이라 했는데 요즘은 100억 부근에 있는 빌딩을 꼬마빌딩이라 한다강남 집값이 5억일 때 30억이나 40억이었으니까 15억이나 20억이 된 지금에 이르러 100억이 된들 누가 뭐라고 하겠는가오르는 속도가 엄청 빠르다.

 

100억이면 수량을 가늠하기 어려울 정도의 큰돈이다일생 벌어봤자 5-6억짜리 집사기도 어려운데 100억이라면 그 큰돈을 어찌 셀 수 있단 말인가그렇게 큰돈을 세다 죽는 사람은 복 있는 사람일 것이다침을 질질 흘리며 돈을 세다가 죽는 사람도 있다는데 그 사람도 복 있는 사람이 아닐까?

 

꼬마빌딩은 사람이 많은 곳에 있어야 하므로 강남쪽이나 홍대쪽에 있는 빌딩이라야 인기가 있다그런데 2018년과 2019년 2년 사이에 서울 전 지역 빌딩들은 거의 너나없이 값이 40%쯤 올라 세간을 놀라게 하고 있다하기야 서울 집값 오른 것에 비하면 놀랄 일도 아니지만,

 

놀랄 건 또 있다많고 많은 빌딩들이 장사가 잘 되고 있을까아니다. 20%는 비어 있다지난 2년 동안 장사가 안 돼 보따리를 싸는 사람들이 워낙 많아서 비어 있다는 것이다그렇다면 비어있는 빌딩을 왜 사고 있을까돈이 있으니까 성공한 사람들이 안전자산에 돈을 묻기 위해 일단 사놓고 보는 것이다.

 

도대체 얼마나 돈이 많기에 100억이나 200억짜리 빌딩들을 사고 있는지 궁금하시겠지돈이 얼마나 많이 있는지 가져보지 않아 모른다그러나 양극화가 심한 요즘에 이르러 돈이 많긴 많은 모양이다투자하는 100억 빌딩가게가 비어 있는 100억 빌딩뭐가 좀 이상하긴 이상하다.

 

진짜 놀랄 일이 또 있다꼬마빌딩을 사는 사람 중 40%는 2030세대라고 한다돈 버는 재주가 탁월해서 일찍 돈을 벌었다니 부럽기만 하다요즘은 제2벤처 붐으로 성공한 젊은이들이 많고크게 돈을 버는 사업가들이 늘어가고 있다일찍부터 큰돈을 벌었다면 복중에서도 돈복은 끝내주게 잘 만났나 보다.

 

기회는 운()을 업고 온다는 말씀을 드렸다위 2030사업가들은 저금리라는 기회까지 만나 100억 은행돈을 갖다 써도 이자가 싸서 해볼만 하다고 하더라지금의 5060세대가 장사를 할 때에는 이자가 5%쯤 하더니 요즘은 1%대 후반이라고 하니 이보다 좋은 기회가 또 어디 있겠는가?

 

그래서 사람은 세월을 잘 타고 나야 하는데 그게 내 맘대로 되는 일이 아닌지라 세상을 원망할 수밖에 없다집 투자를 하면 다주택자가 되기 때문에 이를 면하려고 꼬마빌딩을 산 것일까서울의 아파트와 꼬마빌딩은 이제 현금이나 다름없다고 하는데 정말 그런지 모르겠다.

 

2019년 1월부터 11월 사이 서울의 500억 이하 빌딩 거래내역을 보니 30대 이하가 30%를 차지했다앞으로는 집도 3040세대빌딩도 3040세대가 경제의 판을 짜는 모양이다새해를 맞이하여 당신에게도 그런 아들딸이 있기를 기원하노라당신은 다음 정거장에서 내릴지라도 후대는 아들딸이 책임질 테니까,

 

꼬마빌딩을 사고 있는 매수인들은 서울과 수도권에 사는 사람들이 절반이고지방에 사는 사람들이 절반이다언제부터인지 서울의 집과 꼬마빌딩은 지방 사람들의 원정 투자대상이 되었다서울 사람들과 지방 사람들의 임무교대가 되고 있는 것이다그래야지지방사람당신의 성공도 기원하노라.

 

그러나 지금 나라의 전체적인 경제문제는 상당히 심각한 단계다벼랑 끝에 있는 자영업자들이 폐업의 눈물을 흘리고 있다. 3억하던 명동 상가의 권리금이 0원이다. 2017년 자영업자 수가 573만 명이었는데 2019년 말에는 566만 명으로 줄었다수억 원씩을 날리고 폐업의 눈물을 흘린 것이다.

 

문제는 정부나 정치권에서 경기회복인구증가내수회복 등 경제를 살릴 묘안은 전혀 내놓지 않고 있음이다국민들이 알지도 못하는 묘한 법안들을 두고 싸움판만 벌리더니 총선에서 이길 인물모집만 하고 있다. 2020년의 한국과연 이대로 가도 되는 것인지 백성들의 걱정이 쌓여갈 뿐이다.

 

큰 경기침체가 올 것이라고 예측하는 경제전문가들도 있어 낙관할 일은 아니다경제가 침체되면 그동안 올랐던 서울 아파트와 꼬마빌딩들은 오른 값을 반납하고은행 빚만 남게 되어 잡았던 고기를 놓칠 수 있다세월은 또 지나봐야 알 것이기에 가계부터 잘 단속하고있는 자리에서 최선을 다하자.

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40659

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Mon, 6 Jan 2020 13:25:20
<![CDATA[주택정책목표 다시 세워야]]> 주택정책목표 다시 세워야

 

정부의 부동산정책 목표는 서민주거안정이다.

현 정부뿐만 아니라 역대정부의 부동산정책 목표 역시 서민주거안정이었다.

하지만 결과적으로는 서민주거안정에 반하는 결과만 가져왔다.

집값이 천정부지 계속 올랐고 전세가격도 동반 상승하였으며 청약당첨가능성은 여전히 낮아 그림의 떡이며 임대아파트는 자격도 안 되고 조건과 주거환경도 만족스럽지 못하다.

도대체 어디서부터 잘못된 것일까?

 

1960년대 경제개발이 시작되면서 전 국토가 개발의 대상이 되었고 인구는 증가하였으며 주택은 절대적으로 부족했다.

특히 아파트는 편리함과 수익성안정성환금성을 모두 갖춘 투자상품으로 무이자 대출과 같은 전세제도가 밀어주고 선 분양 청약제도가 이끌어주면서 아파트는 전 국민의 투자대상이 되었다.

주택보급 숫자는 어느 정도 차 올랐지만 소득수준증가와 빠르고 새롭고 편리함을 추구하는 우리의 소비패턴을 충족시켜줄 도심 새 아파트 공급은 여전히 부족하다.

특히 서울은 비 정상적으로 수요가 밀집되어 있고 주택을 지을 땅은 부족하다.

여기에 일관성 없는 정책이 더해지면서 왜곡은 더 심해졌다.

IMF경제위기 이후 구조개혁보다는 극단적으로 모든 규제를 풀면서 부동산활성화를 통한 빠른 경기회복에 집중하였고 그 후 급등하는 집값을 잡기 위해 5년 동안 규제폭탄을 쏟아 부었으며 다시 침체가 되자 또 극단적인 활성화 대책이 이어졌고 또 상승하자 급하게 규제를 하고 있다.

주택공급대책 역시 아직도 시대에 뒤떨어진 신도시개발만 반복하고 있다.

폭등보다 무서운 것이 폭락인데 이러다가 다시 침체가 깊어지면 과연 규제를 풀지 않고 버틸 재간이 있을까시장을 쫓아가는 정책은 이렇게 악순환의 연속이 될 뿐이다.

집값이 그래도 잡히지 않으면 더 강한 규제를 하겠다고 하는데 과연 역사적으로 규제만으로 성공적으로 통제한 경우가 있었던가

프랑스 혁명으로 공포정치를 한 막스밀리앙 로베스피에르가 모든 프랑스인은 우유를 먹을 권리가 있다고 우유가격 통제를 하였다.

잠시 효과가 있었지만 낙농업자는 젖소를 내다 팔았고 건초업자들은 건초를 불태워버렸으며 우유가격은 폭등하면서 귀족들만 먹을 수 있게 되었다.

 

시장은 항상 살아남기 위해 반응을 한다.

인위적인 부동산가격 통제는 절대 성공할 수 없다.

강북과 경기인천까지 상승순환흐름이 마무리되면 부동산시장은 조정 장에 들어가겠지만 그런 일시적인 안정은 예전에도 그랬듯이 오래 지속되지 못한다.

시간이 걸리더라도 젊은 세대들이 만족하고 거주할 수 있는 주거공간을 충분히 마련해주는 동시에 돈을 벌고 싶어하는 욕망인 투자수요를 막는 것이 어렵다면 아파트에만 집중된 투자수요를 분산시킬 수 있는 해외나 간접 부동산투자 또는 금융상품 등 건전하고 다양하고 투자대체재를 적극 발굴 육성하는 노력도 병행되어야 할 것 같다.

 

네이버카페 김인만 부동산경제연구소

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Mon, 6 Jan 2020 13:24:41
<![CDATA[대출 옥죄고 종부세 인상…12·16 초강력 부동산 대책 영향은]]>
부동산 시장 규제의 종합 선물 세트라고 할 수 있는 12·16 대책이 발표됐다. 12·16 대책이 부동산 시장에 끼칠 영향에 대해 살펴보자.


12·16 대책에서 가장 주목할 부분은 대출 규제다. 은행에서 돈을 빌려 고가 주택에 투자하지 말라는 것이다.

이를 위해 시가 15억원이 넘는 주택에 대해서는 주택 구입 목적의 대출이 전혀 되지 않고 15억원이 되지 않더라도 9억원이 넘는 주택에 대해서는 주택담보대출비율(LTV)을 20%밖에 적용해 주지 않는다.

◆ 현금 부자의 투자 수요 자극 계기

KB국민은행 통계를 기준으로 서울 아파트의 중위 가격이 8억8014만원인 것을 감안하면 서울 아파트의 절반에 가까운 지역이 이번 조치의 직접적인 영향권에 있다고 할 수 있다.

이에 따라 전용면적 85㎡ 아파트가 평균 9억원이 넘는 서울의 강남구·서초구·용산구·송파구·성동구·광진구·마포구와 경기도 과천시 8개 지역은 수요 감소가 예상된다. 반면 상대적으로 대출이 자유로운 9억원 이하 주택에 수요가 몰릴 것은 누구나 쉽게 예상할 수 있다.

문제는 그다음이다. 대출이 되지 않는다는 것은 자금 수요자의 관점에서는 상당히 불편한 일이지만 자금 공급자라고 할 수 있는 은행으로선 이익이 줄어든다는 것을 의미한다. 실제로 12·16 대책이 발표된 당일과 그다음 날 주요 은행의 주가는 하락했다.

그러면 주식 투자자의 우려대로 은행의 수익이 급감할까. 그렇지는 않다. 은행은 자구책을 세울 것이기 때문이다. 예대마진 차이의 확대가 그것이다. 다시 말해 예금 이자는 인하하고 대출 이자는 높이는 방향으로 갈 것으로 예상된다.

이에 따라 금리가 낮은 선진국처럼 앞으로 연리 1% 이하의 정기예금 시대가 올 것으로 보인다. 이것은 은행 이자만으로는 생활비를 조달할 수 없는 상황이 된다는 것을 의미한다.

그러므로 이런 예금 금리 인하는 부동산 투자에 소극적이던 현금 부자의 투자 수요를 자극하는 계기가 될 것으로 보인다. 대출 규제가 역설적으로 투자 수요를 자극하는 아이러니를 낳게 하는 것이다.

12·16 대책에서 시장에 영향을 끼치는 것에 종합부동산세의 인상도 크다. 2018년의 9·13 조치의 영향으로 2019년 종부세가 상당히 많이 올랐다. 사람에 따라 다르지만 대부분의 종부세 대상자는 체감적으로 전년에 비해 두 배 정도 늘어난 종부세를 내야 했을 것이다.

그런데 이번 12·16 대책을 통해 3주택 이상 소유자나 조정대상지역에 2주택 이상 소유주에 대해서는 기존 0.6~3.2%를 적용했던 것을 0.8~4.0%로 대폭 상향 조정했고 일반 지역 소유자도 기존 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 인상했다.

이는 보유세를 올리라는 일부 여론을 등에 업고 세금을 올리면서 다주택자나 고가 주택 소유자에게 압박을 가하는 동시에 세수 확보라는 실리를 취한 조치라고 할 수 있다. 실제로 2019년 들어 정부는 세수 부족으로 고민이 깊었는데 이런 세수 부족 현상에 단비로 작용한 것이 종부세다. 예년에 비해 대폭 늘어난 종부세 덕에 시름을 덜었던 것이다.

더구나 종부세 과세 종료 시점인 2019년 12월 16일 대책을 발표하면서 2019년부터 종부세 부담을 본격적으로 느끼게 된 다주택자를 더 압박하는 극적 효과까지 노리게 됐다.

이는 시장에 매물이 나오도록 하기 위한 포석이라고도 할 수 있다. 최근 몇 달간 서울을 중심으로 집값이 급등한 이유는 전통적인 공급 부족 지역인 서울 등지에서 분양가 상한제가 실시되면 공급이 더 줄어들 것이라는 기대감이 시장에 퍼졌기 때문이다.

이에 따라 시중에 매물이 귀해지면서 매도자들이 매도 호가를 올리고 매수자는 조바심으로 추격 매수를 하게 되니 진짜로 시세가 오르는 악순환이 반복됐던 것이다. 한마디로 시장에 싼 매물이 나오지 않는다는 것이 문제였다.

◆ 통계와 정부의 정책은 ‘엇박자’

그런데 이번에 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택에 대해 2020년 6월 말까지 처분하면 양도세 중과를 배제해 주고 장기 보유 특별 공제도 적용해 주는 조치를 내세웠다. 그동안의 대책이 바람 정책이었다고 하면 이 조치는 햇빛 정책이라고 할 수도 있다.

또한 종부세 인상에 따른 은퇴 세대의 불만을 잠재울 수 있는 효과도 있다. 9·13 조치와 12·16 대책으로 종부세가 대폭 인상됐는데 막상 양도세 중과 때문에 이러지도 저러지도 못하는 소득이 적거나 없는 은퇴 세대의 매물 출회를 유도하는 것이다.

정부의 의도대로 시장에서 소화할 만한 수준 이상의 매물이 많이 쏟아져 나오면 집값을 내릴 계기가 될 수 있기 때문이다. 한마디로 펌프의 마중물 역할을 하겠다는 것이 정부의 의도로 보인다.

그런데 문제는 그 대상을 10년 이상 보유자로 제한한 것이 한계다. 10년 이상 보유자로 한정한 이유는 지난 몇 년간 투자로 수익을 거둔 투기 세력의 퇴로를 열어주지 않겠다는 의도다. 10년 이상 보유한 사람은 투기 의도가 없다고 볼 수 있기 때문에 한시적으로 양도세 중과 배제를 해줄 명분이 충분하다고도 본 것이다.

하지만 이 때문에 이번 대책의 효과는 제한적이다. 대책이 효과를 보려면 매물이 찔끔찔끔 나오게 하기보다 서로 앞다퉈 매물이 나오게 만들어야 한다. 더구나 지금 시장에서 부족한 것은 새 아파트 매물이다.

정부에서 정책을 만들 때 인용하는 한국감정원 통계에 따르면 2018년 12월 31일부터 2019년 12월 16일까지 집값이 오른 것은 5년 이하의 아파트(0.1%)뿐이다. 10년 초과~15년 이하의 아파트는 1.7%, 15년 초과~20년 이하 아파트는 2.6%, 20년 초과 아파트는 2.2%나 하락했다.

그런데 10년 이상 보유한 아파트는 새 아파트가 아니다. 최소한 10년 이상의 연한이 된 아파트라는 의미다. 한국감정원의 통계에 따르면 지금 시장 상승을 주도하는 것은 새 아파트인데 정부는 새 아파트는 매물로 내놓지 못하게 하고 집값이 떨어지고 있는 낡은 아파트만 매물로 내놓게 하는 것이다.

한국감정원의 통계와 정부의 정책이 엇박자를 내고 있는 것이다. 이런 이유로 이번 조치가 시장에 끼칠 영향은 제한적인 것이다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_194_1&no=258&ch=land]]>
Mon, 6 Jan 2020 13:24:01
<![CDATA[ 12·16 대책 그 후…서울 아파트 값 상승 폭 축소]]> 12·16 부동산 대책이 나온 후 1주일 만에 서울 아파트 값 상승 폭이 둔화됐다.


한국감정원이 2019년 12월 26일 밝힌 자료에 따르면 2019년 12월 23일 기준 서울의 아파트 값은 한 주 사이 0.10% 올랐다. 26주 연속 상승 폭을 이어 갔지만 전주 상승 폭인 0.20%보다는 절반으로 줄었다.

이는 2019년 12월 16일 정부의 주택 시장 안정화 방안이 발표된 이후 고가 아파트 위주의 급격한 매수 심리 위축과 관망세가 영향을 미친 것으로 보인다.

서울 25개구 중 강북·노원·동대문·중랑구를 제외한 21개구 아파트 값의 상승 폭이 꺾였다. 강남·서초·송파·강동구의 강남권 4구는 최근 급등세를 보인 일부 단지에서 연말 잔금 조건 등으로 급매물이 나왔다. 하지만 상승 폭은 전주 0.33%에서 이번 주 0.10%로 줄었다. 이는 정부 대책으로 고가 아파트 위주의 매수 심리가 위축됐고 관망세도 확산됐기 때문이다. 양천구 또한 목동 신시가지 위주로 매수 문의가 급감해 상승 폭이 0.61%에서 0.23%로 줄었다.

강북 지역에서도 서울의 아파트 값 상승세를 견인하는 마포구(0.11%)·용산구(0.09%)·성동구(0.07%)도 전주보다 상승 폭이 축소됐다.
하지만 상대적으로 저가 아파트가 많은 지역 중 직주 근접성이나 학군이 좋은 노원구(0.08%)·강북구(0.08%)·동대문구(0.06%)는 상승 폭을 유지했다.

한편 서울 전셋값은 2015년 11월 23일 조사 이후 최대 상승 폭을 보였다. 지난주 0.18%의 상승 폭을 뛰어넘어 0.23% 올랐다. 강남구는 최근 학군 수요 증가와 전세 매물 품귀 현상으로 전셋값이 0.52% 올랐다. 송파(0.35%)·서초(0.32%)·강동구(0.20%)도 방학 이사철과 청약 대기 수요 등으로 상승 폭이 전주보다 확대됐다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


http://land.hankyung.com/board/view.php?id=land_specialist&no=2594&ch=land]]>
Mon, 6 Jan 2020 13:21:31
<![CDATA[[독일의 제조분야 디지털 트랜스포메이션] 17부 - 스마트 제조 보안]]> 인더스트리 4.0 환경에서는 인공지능, 클라우드, 5G 모바일 통신기술 등 다양한 최신 정보통신기술(ICT: Information & Communication Technology)을 접목하여 사용하고 있다. 스마트 제조 설비·기기들에 다양한 응용 소프트웨어와 임베디드 소프트웨어들이 탑재되고, 모든 설비들이 인터넷 환경에 접속하여 운용되면서 자연스럽게 사이버 위협과 해킹 공격에 노출되고 있다. 산업용 사물인터넷(IIoT, Industrial Internet of Things) 기기들은 스마트한 기능 구현을 위해 내부에 임베디드 소프트웨어가 장착되고 더불어 유·무선 LAN, WiFi, 이동통신 네트워크 등을 통해서 인터넷에 연동되는 기능을 갖추면서 상대적으로 사이버 공격 및 해킹이 가능해지기 시작했다. 인더스트리 4.0 기반의 스마트 제조 공정을 담당하는 산업용 및 제어용 설비나 시설 및 자산 운영 등에 문제가 생길 경우 엄청난 후유증을 초래할 수 있다. 따라서 안전·보안은 기본적이며 필수적인 기반 조건이 된다. 2019년 3월 세계 최대 알루미늄 생산공장 노르웨이 노르스크 하이드로(Norsk Hydro)가 LockerGoga 랜섬웨어 해킹공격으로 인하여 알루미늄 압출 공정 다수를 가동 중단하는 사태가 발생하였다. 이후 전 세계 생산량 중에서 16% 이상을 공급하고 있는 공장의 생산에 차질이 생겨 공급이 달리면서 국제 시장에서 알루미늄 가격이 폭등하고 세계 경제에 커다란 영향을 끼치게 되었다.

스마트 제조 현장에서의 사이버 위협 사례

인더스트리 4.0에서도 중소 공장 및 기업의 적극적 참여와 사이버 보안의 중요성 및 국제 표준의 준수를 중요하게 강조하고 있다.

CyberX사의 2020 Global IoT/ICS(Industrial Control system) Risk Report(2019.10.22)에 의하면 전 세계 다양한 산업의 1천800개 이상의 생산 네트워크에서 1년여 동안 안전하지 않은 네트워크 및 관리되지 않는 장치의 IoT/ICS 취약성에 대해 분석하였다.(<표> 참조)

-제조 현장에서 64% 이상이 네트워크상에서 암호화하지 않은 상태인 평문으로 패스워드를 사용하여 공격자가 패킷을 캡처하여 살펴 볼 경우 바로 위협에 노출되는 상황이었다. 아예 패스워드를 사용하지 않거나 납품 당시 입력된 초기 패스워드를 변경하지 않고 디폴트 패스워드를 그대로 사용하고 있는 경우도 무수히 많았다.

-54% 이상의 제조 시스템·설비·기기 등에서 RDP(Remote Desktop PC), SSH(Secure shell) 및 VNC(Virtual Network Computing)와 같은 표준 원격 관리 프로토콜을 통해 원격에서 접속을 허용함에 따라 공격자가 원격에서 ICT 시스템에 악성 코드를 전파하고 이를 통해 주요 OT 시스템에 침입하기가 수월하였다.

-사용하는 서버, PC 등에서는 62% 이상이 오래된 운영체제인 Windows 7, Windows XP 및 Windows 2000 이전 버전을 사용 중에 있었으며, Windows 7은 2020년1월부터 더 이상 보안 패치를 제공하지 않는다.

-66% 이상에서 최신 버전으로 자동 바이러스 백신 업데이트를 수행하지 않았기 때문에 오래 전에 유포된 랜섬웨어인 WannaCry 및 Conficker와 같은 악성코드에도 손쉽게 감염되었다.

-더군다나 분석 대상 중 27%에서는 폐쇄망 내부에서 공개된 인터넷에 직접 접속이 가능하여 공격자가 이러한 장치 중 하나에 악성코드를 심거나 표적 공격을 가할 경우에 속수무책이었다.

 

 


스마트 제조·공장 전체 환경에서 보안이 필요함

인더스트리 4.0에서는 원·부자재 수·발주, 사무·인사, 연구·개발, 마케팅 등을 관장하는 ICT 기반의 환경과 제품 제조, 생산, 배송 등을 위한 생산 중심의 운용 환경(OT: Operational Technology)이 공존하고 있다. 스마트 제조 환경에서는 각종 제조 설비와 기기 등이 IIoT 기기와 결합하여 발전하게 될 것이므로 공장의 사무 환경(ICT)과 산업 제어 설비(OT)의 안전성 및 보안성 확보 문제가 중요한 이슈로 떠오르고 있다.([그림 1] 참조)

 

[그림 1] ICT + OT를 포함한 전체적인 보안 체계 필요.

 

과거에는 사이버보안을 위해서 OT 분야 중심으로 안전성과 보안성을 고려하여 설비를 구축하였다. 그러나 인더스트리 4.0 환경에서는 모든 제어시스템, 설비, 기기들이 다양한 네트워킹 기술들을 활용해서 상호 연결 및 접속되어 운용되고 있다. 해커들은 공격하기 쉬운 ICT 환경을 먼저 공격하여 거점을 확보한 후에 OT 환경으로 감염 전파해 가고 있으므로 최근에는 ICT와 OT를 구분하지 않고 ICT + OT 에 대한 종합적인 보안 대책을 강구하여야만 한다. 인더스트리 4.0에서는 모든 환경이 상호 연결되기 때문에 생산관리 일부분만 보안 대책을 강구한다고 해서 안전성이 보장될 수 없다. 따라서 스마트 제조 보안을 위해서는 제조 환경 전체 영역에 대한 보안 대책을 강구하여야만 보안성을 제대로 확보할 수 있게 된다.([그림 2] 참조)

 

[그림 2] 인더스트리 4.0 환경에서의 보안체계.

 


스마트 제조 보안 국제 표준 적용

ICS와 ICT의 결합은 ICS의 보안 솔루션 도입의 필요성을 가져오는 계기가 되었다. 하지만 기존의 보안솔루션들은 기밀성 및 무결성을 중요시하는 ICT 관점에서 보안 이슈들을 다루도록 설계되어 있다. 따라서 작업 환경의 안전성, 생명 보존 및 가용성 등을 중요시하는 ICS 환경에 적합한 새로운 ICS 보안 패러다임이 필요하게 되었다. ICS의 보안 목표는 감시 제어 시스템의 가용성, 현장설비 및 장치 보호, 현장 작업운영 지속, 실시간 대응 등이다. ICT는 물리적 자산 보다는 정보 자산 보호에 중점을 두고 있다. 그러나 ICS는 현장 설비 등 물리적 자산 보호에 정보 보호 중점을 두고 있다. 이러한 보안 목표의 차이점은 보안 목적으로 이어져 이를 만족시키기 위한 정보 보호 대책 및 보안 요구사항 정의를 ICS 환경에 맞게 변경할 필요성이 생겼다. 인더스트리 4.0 환경에서 보안 대책을 강구하는데 가장 좋은 방법으로는 국제 표준 기술을 기반으로 하는 것이 최선책이다.

IEC 62443 국제 표준 문서 시리즈는 일반(General), 정책 및 절차(Policy & Procedure), 시스템(system), 컴포넌트(Component) 등 모두 4개 파트로 나뉘어 있으며, 각 파트는 모듈러 구조 기반으로 작성되고 있다.([그림 3] 참조)

 

[그림 3] IEC 62443 제조 보안 국제 표준 시리즈.

 

스마트 제조 시스템 구현 시 제조업체, 시스템 통합 사업자, 구매자, 사용자, 자산 소유자 등 기업 성격에 따른 보안 적용기준은 별도로 상세하게 소개한다.

http://www.zdnet.co.kr/view/?no=20200103105547

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Fri, 3 Jan 2020 14:14:40
<![CDATA[부동산시장 변화의 물살이 빠르다.]]> 전국 칼럼애독자 여러분그리고 해외동포여러분 안녕하십니까?

경자년의 새아침이 밝았습니다새해 복 많이 받으시고하시는 일마다 만사형통하시기를 기원합니다.‘

 

 

2019년 한 해 동안 우리나라 부동산시장은 평소 10년에 걸쳐 변할 가격이나 수요자폭이 1년에 변해버렸다우선 값은 쫓아가기 어려울 정도로 몇 달 동안에 급상승을 했고평소 크게 변화를 느끼지 못했던 지역들까지 거래가 이어졌으며값 또한 서민들에게는 크게 부담될 정도로 올라버렸다.

 

서울 강남에서 일어난 불씨는 마포용산성동을 거쳐 강북과 강남 외곽지를 고르게 불을 지폈고분당하남구리고양인천을 돌아 수원용인화성평택에 불을 질렀다그 불씨는 다시 5대 광역시로 퍼지기 시작하여 정부와 국민들을 놀라게 했으며 12월 말이 되어 불꽃은 멈추었다.

 

예년 평소에도 가끔은 지역적으로 부동산값이 오르는 지역은 있었으나 그럴만한 이유가 있었음이 보통이나 작년 전국의 주택시장은 별다른 이유나 호재도 없이 공급부족과 유동성 풍부라는 이유만으로 5천만 원에서 5억이라는 상승의 그림을 그려 버렸다훗날 한 해 동안 집 한 채로 5억을 버는 세상도 있었다.’는 말이 나올 것이다.

 

반면작년 한 해는 양극화가 너무 심해 집값이 2-3년 전이나 지금이나 꼼짝 않고 엎드려 있는 지방이 대부분이다거래를 물어오는 사람도 없고중개업소에서는 계약서를 써본 일도 없다집을 팔기 위해 현관위에 가위를 걸어보기도 했지만값 자체가 없는 걸 어떡하랴서울은 더워 죽고 지방은 추워 죽겠다는 이치다.

 

6만 가구 미분양은 간밤에 잘 잣는지 궁금하시겠지서울은 신규분양이 없어도 미분양이 쌓여있는 지방은 신규분양도 많다돈이 많아 서울이나 수도권 집값은 올랐다고 하는데 그런 돈이 왜 지방은 가지 않는지지금도 사람들은 서울로 몰리고 있음이 사실이다서울에서 미끄러지면 수도권이고~

 

부동산과 돈만 변한 게 아니라 사람들도 변하고 있다. 2019년 들어 수요자나 투자자측이 변한 것이다. 2018년까지는 매수인들은 대개 50대였고, 30대나 40대는 극소수였다그런데 2019년 들어 주요 수요층은 40대로 변했고, 30대까지 가세하여 1위 40, 2위 30, 3위 50대로 순서를 바꾸었다.

 

2019년 4/4분기가 되면서 30대가 대거 등장하여 부동산시장 판도를 바꿔버렸다회사원생활공무원생활소상공인 생활로는 도저히 집을 마련할 수 없을 것이기에 전세금 빼가지고 대출 많이 받아 집 먼저 사겠다고 서울로 밀고 들어온 것이다따라서 서울은 갈수록 만원이다.

 

건설산업연구원 자료에 따르면 3040세대의 대출보유액이 5060세대보다 높다고 했다. 3040세대는 사회진출이 짧기에 돈이 부족해서 대출을 많이 받았기 때문이리라그러나 앞으로 9억 이상 주택이나 15억 이상 주택은 대출이 적거나 아예 없어 특별한 현금부자 아니고는 살 수 없게 돼버렸다.

 

3040세대가 진입하기 좋은 조건은 또 있다기준금리가 최저다아니 앞으로 한 번쯤은 더 내릴 것이라 하고미국 연방준비위원회도 한 번은 더 내릴 것이라 하니 빚내 집 산 사람은 이래 좋고저래 좋고 좋은 일 뿐이다그러나 내가 좋을 때 다른 한쪽에서는 울고 있는 사람도 있다는 사실을 잊지 말자.

 

3040세대는 집만 사는 게 아니라 토지에 투자를 많이 한다토지시장의 단골손님은 지금까지 5060세대였으나 작년 들어 3040세대로 자리를 바꾸었다물론집과는 달라 부모증여가 어느 정도 포함되어 있지만젊은 세대의 투자는 공격적이고 10년이나 20년의 장기를 노리는 투자가 대부분이다.

 

이런 이유로 2019년 한 해는 집도 값이 오르고 땅도 값이 올랐다그러나 한참 오르던 집값은 오름세를 멈추고 도망가던 토끼가 뒤를 돌아보듯 엉거주춤 서있다문제는 앞으로다앞으로 집값은 오를까내릴까필자가 그걸 알면 뭣 하러 글이나 쓰고 있겠는가부동산 사놓거나 팔면 될 걸,

 

값이 더 오른다는 사람이 절반이고내린다는 사람이 절반이다중간에 있으면 맞아 죽지 않는다그래서 필자는 2020년 서울수도권, 5개광역시 집값은 강보합세라는 말씀을 드린다. 2021년은 어떨까? 2020년도 상반기와 하반기가 다르고, 2021년도 상반기와 하반기는 다르다.

 

집값은 계절에 따라 또는 경제사정에 따라 오르고 내림 폭은 있지만장기적으로 보면 우상향이다오르고 있다는 뜻이다한 번 오른 집값은 떨어지지 않는 습성이 있어 내림을 예측할 때는 모든 경제사정을 꿰고 있어야 한다따라서 집을 팔 사람은 파는 시기로 맞다집을 살 사람은 더 오르지 않을 것이니 느긋하게 움직이자.

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40657

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Thu, 2 Jan 2020 19:21:16
<![CDATA[ 달력으로 보는 2020년 상반기 주택시장 모멘텀]]> 12.16대책 이후 수도권 주택시장은 예상대로 흘러가고 있습니다. 원래 뜨거웠던 시가 9억원 이하는 계속 뜨겁습니다. 전용면적 84타입이 15억원을 넘나드는 신축은 59타입 20평형대에 매수세가 붙고 있습니다. 

15억원이 넘는 초고가 아파트시장은 재건축 초기단지는 하락세, 신축은 약보합세입니다. 잠실주공5단지처럼 분양가 리스크와 이주비 대출 리스크가 동시에 발생한 재건축 단지가 직격탄을 맞고 있습니다. 

그런데 2019년 12월 23일 현재 KB국민은행 시세를 기준으로 지난해 말 대비 서울 아파트값은 3.1% 오른데 그쳤습니다. 그런데 왜 12.16대책이 나왔을까요? 한국감정원의 서울 아파트 실거래가격지수는 9월말 현재 7.1% 올랐습니다. 

중요한 건 서울 1급지 아파트값은 84타입 실거래가를 기준으로 9.13대책 이전보다 강남3구는 4억원 안팎, 비강남3구는 2억원 안팎 올랐다는 것입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 새해를 맞아 가볍게 달력으로 보는 2020년 상반기 수도권 아파트시장 모멘텀을 정리했습니다.

1월 28일

정상적인 시장이라면 1월 설연휴가 끝나는 1월 28일 이후 매매 전세 수요가 늘어나야 할 것입니다. 연중 극성수기이기 때문입니다. 우선 설연휴 이후 전셋값 상승폭이 얼마나 커질지가 관전 포인트입니다. 

전셋값 상승폭이 커지면 전세 재계약을 하는 무주택 세입자들의 매매수요를 자극할 가능성이 높습니다. 더욱이 2022년 재계약 시점에도 전셋값이 더욱 오를 것으로 예측한다면 말입니다. 

12.16대책 이후 시가 구간별 따로 움직이는 차별화 시장이 언제까지 지속될까요? 심약한 매도자들이 15억원 안팎 초고가 아파트를 급매로 내놓는 시점은 일러야 설연휴 이후가 될 것입니다. 

계약일 기준으로 3월초까지 계속되는 매매시장 극성수기에 비강남3구에서 84타입 20억원을 돌파하는 신축이 나올까요? 아크로리버하임 VS 신촌그랑자이 VS 과천푸르지오써밋에서 나올텐데요. 늦어도 2020년 상반기에 실거래가 20억원을 돌파할 것으로 봅니다.

1월 모멘텀엔 1월 중순 시행될 전세자금대출을 통한 갭투자 금지가 있습니다. 전세대출을 받고 시가 9억원 넘는 주택을 사거나 2주택 이상 보유시 전세대출을 회수합니다. 다만 2019년 11월 10일까지 전세대출을 받은 9억원 초과 주택 보유자는 동일금액으로 전세대출을 연장할 수 있습니다. 

갭투자를 막기위한 전세자금대출 규제가 9억원 초과 아파트 수요를 줄일까요? 그럼 전세대출시 주택수에 포함되지 않는 입주권 분양권 수요는 어떻게 될까요?

2월 1일

올해초 주택법 개정안이 통과되면 이르면 2월 1일부터 주택청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어갑니다. 1월 한달간 청약이 전면 중단됩니다. 2월부터 감정원에서 인터넷청약이 시작됩니다.

주목할 것은 2월 청약 재개와 4월 28일까지 입주자모집 공고시 민간택지 분양가 상한제에서 제외되는 아파트 분양이 맞물리기 때문입니다. 특히 서울 무주택자중 60점 이상 고가점자는 개포프레지던스자이나 래미안원베일리도 있지만 4월 분양할 둔촌주공(일반분양분 34평형 1,237가구 등 총 4,786가구)을 많이 기다리고 있습니다. 흑석3구역(376가구), 증산2구역(467가구)도 있구요. 수색6/7구역, 장위4구역, 방배5구역 등은 5월 이후로 분양이 미뤄질 것으로 보입니다.

정비사업에서 분상제를 피하는 분양단지가 많지 않아 입주후 전매제한이 없는 아파트를 선호하는 1순위자들이 대거 청약에 나설 것으로 보입니다.

2월 21일

2월 21일부터 부동산 실거래가 신고기한이 60일에서 30일로 단축됩니다. 계약후 해지된 계약건도 해지된 날로부터 30일 이내 신고해야 합니다. 

실거래가 신고기한이 30일로 단축되면 가격 변동폭이 커질 것입니다. 12.16대책이후 조정장세를 맞고 있는 15억원 초과 아파트는 당분간 저가매물이 거래될 때마다 낙폭이 커질 수 있습니다. 반면 9억원 이하는 이전 실거래가보다 높게 거래되면서 상승폭이 커질 것입니다. 

부동산 중개업소도 정식 매매계약이 이뤄지면 중도금이 지급되지 않은 상태에서 신고해야 하니 계약일로부터 2주 전후에 실거래가를 신고할 가능성이 높습니다. 

따라서 매도자우위 시장이냐, 매수자우위 시장이냐에 따라 매매가 등락폭이 커질 것입니다. 거래량이 늘어나는 단지는 등락속도가 더욱 빨라질 것입니다. 실거래가 신고기한 단축은 12.16대책 이후 조정장세를 맞고 있는 15억원 안팎 고가아파트시장에 반등시기를 앞당기거나, 늦추는 모멘텀이 될 것입니다. 

3월 16일

3월은 12.16대책 이후 3개월이 되는 달입니다. 터닝포인트가 될 가능성이 높습니다. 시장참여자들 대부분 이번 초고가아파트 조정장세가 3개월에서 6개월간 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 그렇다면 3개월이 지나는 시점부터 매수세에 변화가 있을 가능성이 높습니다. 

통상 9.13대책이나 12.16대책처럼 강력한 규제책이 나오면 2~3개월 매도자 매수자 모두 관망하기 마련입니다. 

​12.16대책이 이후 3개월이 되는 3월 중순 이후 마음을 추스린 매도자는 계속 보유할 것인지, 매도할 것인지를 결정할 것입니다. 늦어도 종부세 부과대상 기준일인 6월 1일 이전, 5월말까지 매도여부를 결정해야 합니다. 

매수자도 마찬가지입니다. 12.16대책 이전에 사려고 했던 아파트를 언제 살 것인지를 결정해야 합니다. 팁을 드린다면 시가 기준을 kb국민은행 일반평균가로 하니 15억원 이하는 최대한 로열동 로열층(RR)을 매수해야 합니다. 12.16대책 이후 3~6개월 지나서 다시 매도자우위 시장이 오면 RR 상승폭이 훨씬 클 것입니다.

또 3월부터 투기과열지구나 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을, 비규제지역에서 6억원 이상 주택을 취득할 경우 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 투기과열지구 9억원 초과 주택은 실거래 신고시 소득금액증명원, 예금잔고, 전세계약서 등 자금조달계획서 증빙자료를 제출해야 합니다. 

4월 29일

민간택지 분상제 적용지역에서 4월 29일 이후 입주자모집공고를 하면 정비사업은 고분양가 관리지역 시절보다 일반분양가를 10% 이상 낮춰야 합니다. 

저급 마감재로 건축비를 낮춘 정부미 아파트시대가 다시 옵니다. 2020년대 4세대 아파트시대는 늦어질 것입니다. 하지만 분상제를 피한 4세대 신축은 ‘지위재’로서 위상이 더욱 높아질 것입니다. 2023년 9월 입주예정인 래미안 원베일리의 경우 84타입 입주권 매매가가 32억원을 넘어섰습니다. 입주후 40억원 시대를 열 것입니다. 

정비사업에 분상제가 적용되면 분양가는 낮아지지만 로또분양으로 청약경쟁률과 가점커트라인이 치솟습니다. 당첨확률과 환금성이 떨어집니다. 전매제한 기간이 당첨자 발표일 기준으로 8년 또는 10년이 될 것입니다. 입주하고도 5년 또는 7년 매매가 금지됩니다. 여기에 거주의무기간도 최대 5년까지 예정돼 있습니다.

2019년 이후 서울 정비사업은 인허가, 착공 실적 모두 감소세입니다. 사업시행인가를 받은 받은 정비사업도 이주비 대출규제, 분상제 등 각종 규제책으로 착공이 늦어지고 있습니다. 

서울은 2021년부터 분양물량이 금감합니다. 입주물량도 2020년 하반기부터 급감합니다. 투기과열지구는 입주전 입주권일 때도 입주후 신축이 돼도 조합원지위 양도금지와 전매제한으로 매물잠김이 가속화되고 있습니다. 강남3구 2020년과 2021년 입주물량을 확인해보세요.

지난 2017년말까지 재건축 초과이익환수제를 피해 관리처분인가 신청이 몰린 탓으로 반포주공1단지, 신반포 메이플자이, 잠실 미성크로바및 진주, 방배5구역 등 강남3구에서 2021년 전후 일시적으로 늘어날 뿐입니다. 서울은 분양절벽 시대가 머지않습니다. 

5월 30일

15억원 초과 아파트를 보유중인 다주택자들의 선택 기한이 5월 30일입니다. 종부세 부담을 줄이기 위해선 잔금 기준으로 5월말까지 매도해야 하기 때문입니다. 물론 12.16대책에서 발표된 정부안대로 종합부동산세법 개정안이 국회에서 통과돼야 합니다.

종부세율을 최소 0.1% 포인트에서 최대 0.8% 포인트까지 인상할 계획입니다. 조정지역 2주택자 세부담 상한도 200%에서 300%로 높이기로 했습니다. 

또 정부는 2020년 시세의 68% 안팎인 아파트 공시가격을 대폭 인상할 예정입니다. 시세 9억∼15억원 미만은 70%, 15억∼30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 올린다는 것입니다. 이는 확정적이라 보면 됩니다. 종부세율이 인상되지 않더라도 공시가격 인상으로 보유세 부담이 크게 늘어나게 됩니다.

다주택자가 보유주인 초고가아파트 매물출시는 앞에서 언급했듯이 12.16대책이 발표된지 3개월이 지나는 3월 중순 이후 윤곽이 드러날 것입니다. 주택수를 줄이려는 다주택자가 2019년보단 많을 것입니다. 하지만 매물증가로 가격을 하락하시키는 수준은 아닐 것입니다.

다주택자의 종부세 인상 대응전술은 몇가지 있습니다. 주택수도 많지만 현금도 많기 때문입니다.

12.16대책에 따라 10년 이상 보유 조정지역 주택을 내년 6월말까지 매도하면 양도세 중과가 한시적으로 유예됩니다. 매도대신 부담부증여를 선택할 수 있습니다. 또 전세 재계약시점에 예금을 인출해 전세보증금을 낮추고 월세 비중을 높이는 반전세를 선택할 수 있습니다. 

초고가 아파트 매수를 노리는 사람에겐 3~4월에 최적의 매수기회가 올 것입니다. 시장참여자들의 심리가 반등하기전에 내것으로 만들어야 합니다.  
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Thu, 2 Jan 2020 19:20:37
<![CDATA[2020년 서울·경기도 집값 전망]]> - 9~15억 이상은 전세, 9억 이하는 매매가 대세 -

 

물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 것이 자연의 섭리이고, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 흐르는 것이 부동산의 순리이다.

 

이러한 부동산의 순리가 통했는지 이번 12·16 부동산대책에서는 9~15억 이상 아파트에 대해서는 규제를 가하고 9억 이하 아파트에는 물꼬를 터 주었다.

 

12·16 부동산대책 발표 이후 서울·경기도 부동산시장의 반응은 9~15억 이상의 아파트는 전세가, 9억 이하의 아파트는 매매가 대세로 나타났다.

 

이말인즉슨 9억 이상 고가 아파트는 더 이상 매매가가 올라갈 여력이 없으니 전세가가 강세를 띄고, 9억 이하 아파트에서는 아직 매매가가 더 상승할 여력이 있으니 매매가가 강세를 띈다는 얘기이다.

 

서울·경기도 부동산시장의 거대한 물결은 9~15억 이상은 전세가가, 9억 이하는 매매가가 대세인 것으로 요약한다.

 

몇년전부터 서울 집값이 올라가는데 있어 한가지 특이한 현상은 강남권 재건축뿐만아니라 구도심 개발지 한남, 아현, 가재울, 신길, 영등포, 길음, 장위 등 뉴타운의 약진도 두드러졌다.

 

이는 도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발되는 도시개발 현상에서 기인된다.

 

외곽지 신도시 건설에서 구도심 개발로 리턴하는 과정에서 이러한 구도심 뉴타운이 빛을 보았다.

 

아현뉴타운의 경우 예전에는 상당히 낙후된 동네인데 뉴타운 개발로 새로운 아파트가 들어서니 서울 도심과의 거리도 가까운 등 장점을 내세워 30평대 새 아파트 시세가 15억원을 넘었다는 소식이 들려온다.

 

서울 구도심 뉴타운 아파트가 빛을 보니 이번 12·16 부동산대책 이후에는 분양가상한제 비규제지역과 수도권에서는 9억 이하 아파트로 매기가 쏠리는데 서울 뉴타운 아파트에 이어 경기도 수원시 팔달구, 광명, 안양 등 구도심 개발 아파트도 수요자들의 인기를 한몸에 받고 있다.

 

그러고 보면 부동산 투자에 성공할려면 구도심 개발이 대세라는 리듬, 유행을 타야 하는가 보다.

 

서울 구도심 개발에 이어 이제는 경기도 성남, 수원, 안양 등 구도심 개발 아파트에 세간의 관심이 집중되고 있다.

 

12·16 부동산대책 이후 매매가 대세의 흐름은 분양가상한제 적용지역에서 비적용지역으로, 9억 이상 고가 아파트에서 9억 이하 저가 아파트로 급선회하고 있다.

 

사실 2013년 하반기부터 12·16 부동산대책 이전까지 강남권 집값은 6년 이상 폭등했다.

 

과거 부동산 폭등기에도 집값 폭등은 5년을 넘지 못했는데 이번에 6년째 상승했으니 우리나라 집값 폭등기에 있어서 새로운 역사를 써야 한다.

 

과거를 돌이켜 보면 1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 집값이 폭등했고, 2003~2007년까지 5년동안 집값 폭등이 있어 집값 폭등하면 으레껏 5년인데 이번에 6년째 폭등하여 그 기록을 깻다.

 

집값이 폭등 절정기에 도달하면 그 다음엔 전세가가 움직이는데 이번 12·16 부동산대책 발표로 9~15억 이상 아파트는 전세가가 강세를 띄는걸 보면 부동산시장의 반응은 더 이상 집값 폭등은 무리다라는 신호를 보여주는 것 같다.

 

그러나 9억 이하 아파트는 규제에서 자유로와 상승할 불씨가 남아 있고 여진이 남아 있는 듯 하다.

 

몇년전부터 반도체경기가 우리나라 경제를 이끌었는데 이 반도체경기가 무너지면 9~15억 이상 고가 아파트 집값은 꺾일 수 밖에 없다.

 

2000년대 후반에 대중국 조선·철강 경기가 꺾이니 강남권 집값도 무너지고 말았다.

 

이처럼 수출경기와 집값 상승은 흐름을 같이한다.

 

부동산시장은 주식시장처럼 순환하면서 오르내리곤 한다.

 

어느 한쪽에서 다른 한쪽으로 순환하면 기존 한쪽은 힘이 약화되고 새로운 한쪽은 힘이 강화된다.

 

이번 12·16 부동산대책에서도 이러한 현상이 나타나고 있다.

 

부동산시장의 중심축은 분양가상한제 적용지역에서 비적용지역으로, 9~15억원 이상에서 9억원 이하로 흘러가고 있다.

 

집값이 상승하기 위해서는 어떠한 계기가 있기 마련이다.

 

예를들면 이번 12·16 부동산대책에 의한 풍선효과, 구도심 개발 바람, 교통 호재 등 어떠한 계기가 있다.

 

부동산시장은 모든 불씨가 다 사라지는 게 문제이지 한쪽 불씨라도 남아있으면 부동산시장은 완전히 죽지는 않는다.

 

부동산 전망을 하는데 있어서 과거에 답이 있는 게 여기서 우리는 2007~2008년 노·도·강 집값 폭등을 되세겨 봐야 한다.

 

그 당시 6억원 이상의 아파트에 규제를 가하자 6억원 이하의 아파트가 많이 분포된 노·도·강에 매수세가 쏠렸다.

 

이는 이번에 9억원 이상의 아파트에 규제를 가하자 9억원 이하의 아파트에 매수세가 쏠리는 점이 그때와 유사한 측면이 많다.

 

노·도·강 집값이 득세한 2008년에는 강남권 집값은 세계경제위기를 맞아 폭락했다

 

2007~2008년 노·도·강 집값의 폭등은 그당시 서울 집값의 마지막 불씨라고 할 수 있다.

 

그때 6억원 이하 집값 폭등은 노·도·강에 국한되었지만 지금은 노·도·강뿐만 아니라 금·관·구, 중랑구까지 범위가 확대되고 있다.

 

금·관·구와 노·도·강은  신안산선, 동북선경전철 2023년 개통 예정이라는 호재가 버티고 있어 지금도 집값이 서서히 오르고 있다.

 

2020년 집값, 내릴까 오를까

 

강남권에 많이 포진되어 있는 15억 이상 또는 9억 이상 아파트는 상승세가 약화되기는 하되 대폭락은 없을걸로 보인다.

 

분양가상한제 비규제지역, 9억 이하 아파트의 마지막 불씨가 살아있는 한 서울·수도권 부동산시장은 어느 정도 살아있을 것이다.

 

집값 폭락에 있어서 제일 무서운 적은 부동산대책도 대책이지만 세계경제위기이다

 

2010년대 우리나라는 그동안 반도체경기로 먹고 살았는데 이 반도체경기가 하강 코스로 접어들면 강남권 집값도 버틸 재간이 없다. 

 

다행히 내년에는 반도체경기가 살아난다는 장밋빛 전망이 쏟아지고 있다.

 

경기가 살아나더라도 9~15억 이상 아파트에 대해서는 매매보다 전세가 대세라는 반응을 보여 더 이상의 집값 폭등은 기대난이며 다만 규제에서 자유로운 9억 이하 아파트에 대해서는 아직 상승 여력이 있어 보인다.

 

세계경제가 위기로 가지 않은 상태에서는 9~15억 이상 고가 아파트의 급속한 폭락은 없을 것으로 보인다.

 

 

글쓴이 : 이주호

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40656

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Tue, 31 Dec 2019 14:48:59
<![CDATA[집값상승 서울시도 자유롭지 못하다]]> 집값상승 서울시도 자유롭지 못하다

 

서울시에서 부동산문제에 대해 목소리를 내고 있다.

종합부동산세율을 OECD 평균 1/3정도인 0.16%에 불과하다면 3배 정도 올리고 개발이익을 환수해 공공임대주택 건설 등 국민전체가 혜택을 누리는 사업에 투자하는 국민공유제 도입을 주장하였으며 임대료 인상 제한 등 임대차 권한을 지방자치단체에 줄 것도 요구하였다.

반면 주택공급에 대해서는 서울은 이미 충분하며 시장에 맡겨서는 안 된다고 했다.

 

3배 더 강화해야 한다고 주장한 보유세에 대해 먼저 이야기해보자.

종합부동산세만 가지고 비교를 하는 것은 왜곡을 가져온다참고로 일본은 종합부동산세가 없다.

OECD(경제개발협력기구통계상 2015년 기준 한국의 GDP 대비 보유세 비중은 0.8% 30개국 중 13위였고 OECD 평균은 1.1%였다.

보유세가 총 세수에서 차지하는 비중은 3.2%였는데 OECD평균 3.3%와 비슷했다.

최근 종합부동산세가 크게 인상되었고 공시가격 현실화도 속도를 내고 있어서 내년에는 OECD 평균이상을 차지할 가능성이 높다.

양도세취득세 등 거래세 비중은 3%로 미국(3.7%)에 이어 2위다. OECD 평균은 0.4%였다.

보유세를 강화하면 거래세는 낮춰주는 것이 정상이며 우리나라는 그 동안 보유세보다는 거래세를 높게 적용하였는데 보유세만 가지고 우리나라가 낮다고 주장하는 것은 통계의 왜곡이다.

 

서울주택이 충분하다고 주장하는 것은 현실과 너무 동떨어져 있다.

원룸 다세대도 주택이지만 다수의 수요자들이 원하는 주택은 양질의 소형아파트이다.

현재 서울집값 불안의 배경은 저금리과잉유동성과 주택공급부족우려이다.

18 4.4만호, 19 4.5만호, 20 4.1만호로 충분하다고 주장하지만 서울주택공급의 80%이상이 재건축재개발 정비사업으로 기존주택 철거를 감안하면 실질 증가는 그 보다 못 미치며 이마저도 최근 규제강화로 2021년 이후 더 줄어들 가능성이 높다.

13일 서울시의회의 서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구에 따르면 2012년 뉴타운 재개발 수습방안 발표 이후 2018년까지 서울 내 정비사업구역 683곳 중 393곳이 해제가 되었는데 해제면적이 여의도 5배 정도인 1,424에 되고 주택 공급량 감소 추정치는 25만가구에 달한다고 한다.

정비사업 인허가 권한을 가진 서울시가 조금 더 적극적이었다면 양질의 아파트가 더 많이 공급되지 않았을까 하는 아쉬움이 크다.

정부의 30만호 공급계획에서 소극적인 입장이었고 어설픈 마스터플랜 발언으로 집값 폭등의 빌미를 제공해준 것도 서울시였다.

 

시장수요자들은 살아남기 위하여 솟아날 구멍을 찾는다.

임대료 인상 제한을 하면 또 다른 부작용이 생길 수 밖에 없다.

개발이익을 환수해 공공임대주택 건설을 하는 것은 공감하고 적극 찬성하지만 그 동안 부동산 거래세와 보유세를 통해 가져간 천문학적 세수(稅收)를 주택문제 해결에 사용하지 않은 정부와 서울시가 이제 와서 개발이익을 환수해서 주택문제를 해결하겠다는 것은 때 늦은 핑계이자 추가 세수확보를 위한 명분처럼 들린다.

 

네이버카페 김인만 부동산경제연구소

https://www.drapt.com/drnews/?page_name=column_view&menu_key=8&view_count=15&sort_key=wdate&start=0&field=&s_que=&uid=40655

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Tue, 31 Dec 2019 14:47:28
<![CDATA[백화점 정기 세일 없어질까…‘특약 매입’이 뭐길래]]>
백화점이 ‘정기 세일’ 등을 할 것인지를 두고 고심하고 있다. 공정거래위원회가 백화점·아울렛·대형마트 등 대규모 유통업자가 체결하는 특약 매입에 관한 심사 지침을 강화했기 때문이다.

백화점·아울렛·대형마트 등에 입점해 상품을 판매하는 입점 업체들과 대규모 유통업자의 관계는 크게 ‘직매입 거래’, ‘특약 매입 거래’, ‘임대차 거래’ 등 세 가지 형태로 존재한다.

먼저 ‘직매입 거래’는 대규모 유통업자가 상품을 매입했다가 판매되지 않은 상품에 대해서도 판매할 책임을 부담하면서 납품업자(입점 업체)에게 완전히 상품을 매입하는 형태다.

‘특약 매입 거래’는 대규모 유통업자가 상품을 매입했다가 판매되지 않은 상품은 다시 납품업자(입점 업체)에게 반품할 수 있는 것을 조건으로 상품을 우선 외상으로 매입하고 상품을 실제로 판매한 후 일정한 비율이나 금액의 판매 수익을 뺀 나머지 상품 판매 대금만 납품업자(입점 업체)에게 지급하는 형태다.

‘임대차 거래’는 백화점 등 대규모 점포의 매장 일부를 임차해 상품 등의 판매에 사용하고 판매액 일부를 정해진 임차료로 지급하는 입점 방식이다.

백화점 등 대형 유통업체는 판매와 재고의 부담을 모두 입점 업체가 부담하는 특약 매입 거래나 임대차 거래 방식으로 거래하는 것이 유리하다. 이 때문에 실제 입점 계약은 특약 매입과 임대차의 형태로 이뤄지는 경우가 많다.

이 중 임대차 거래는 ‘상가임대차보호법’에 의해 보호될 수 있지만 특약 매입 거래는 판매와 재고의 부담을 입점 업체가 부담하면서도 제도적 보호 방안이 미흡한 상황이다.

특정 매입의 내용이 있더라도 임대차적인 요소가 있는 경우 매장의 영업권과 관련해서는 임대차 관련 요소를 인정하고 임대차에서만 인정되는 권리금을 인정하는 판례도 존재하지만 일률적으로 이와 같이 판단하기는 어려울 것이다.

공정거래위원회는 특약 매입 거래로 입점 업체들이 부당하게 피해를 보지 않도록 하기 위해 ‘대규모 유통업 분야의 특약 매입 거래에 관한 부당성 심사 지침’을 제정해 지난 10월 31일부터 시행했다.

기존에도 특약 매입에 관한 지침은 있지만 2019년 10월 31일자로 존속 기한이 도래해 위 지침의 존속 기한을 3년으로 연장하면서 기존 지침을 폐지하고 다시 제정한 것이다.

위 지침에서 주목되는 것은 백화점 등이 할인 행사를 진행할 때 가격 할인분 등 판촉비의 절반 이상을 대형 유통업체가 부담하도록 하는 내용이다(이는 내년 1월 1일부터 시행된다).

이러한 비용 부담을 면하려면 대형 유통업체의 요청 없이 입점 업체 스스로 행사의 실시 여부를 결정한 사실이 인정돼야 하며(자발성) 판촉 행사의 경위·목적·진행과정·내용 등을 종합적으로 고려해 행사를 진행한 입점 업체가 다른 입점 업체와 구분(차별성)될 수 있어야 한다.

영업상 손실이나 비용이 모두 입점 업체에 귀결되는 상황에서 대형 유통업체들의 강요에 의한 무리한 비용 전가로부터 입점 업체들을 보호하겠다는 것이다.

하지만 현재로서는 적용 기준이 모호하고 적용 사례도 없어 위 기준이 실제로 어떻게 작용할지 가늠하기 어렵다. 이 때문에 대형 유통업체에서도 할인 판매에 대한 방침을 정하기 어려워하는 것으로 보인다. 향후 공정거래위원회가 이를 어떻게 적용할지, 이것이 특약 매입 거래에 어떠한 영향을 미치게 될지 귀추가 주목된다.

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Mon, 30 Dec 2019 13:44:50
<![CDATA[분양광고 어디까지 믿어야 하나?]]> 아파트를 비롯한 오피스텔, 상가건물 등 분양을 하고 있는 현장에 가서 보면 그야말로 좋은 점만 집합 돼 있는 모습을 보게 된다. 더구나 광고책자를 보게 되면 4키로 밖에 있는 백화점도 이웃에 있는 것처럼 표시되어 있고, 걸어서 갈 수 없는 전철역도 넘어지면 코 밑에 있는 것처럼 그려져 있다.
 
조금 외곽지역이라 생각되면 의례히 골프장은 단골손님으로 등장하기도 하고, 서울 어느 곳이다, 하게 되면 한강은 약방에 감초가 되기도 한다. 전국의 강과 호수의 이름이 거론되는 아파트들이 많기도 하지만, 막상 그 아파트 현장에 가서보면 강이나 호수는커녕 단지 옆엔 실개천 한 줄기도 없더라.
 
좀 나쁘게 말해서 분양현장은 거짓말 시합장이라고 생각해도 된다. 사통팔달로 얽힌 거미줄 같은 교통망은 훌륭하게 표시되어 있고, 곧 이루어질 듯 해보여도 입주 때 보면 어느 세월에 내가 그런 말을 했느냐? 는 식으로 모두 안개 속으로 사라져 버리고 덜렁 건물들만 꽉 차 있게 된다.
 
그것뿐 아니다. 배산임수(背山臨水)라는 말은 풍수용어로 ‘뒤로 산을 업었고 앞으로는 물을 품었다,’ 라는 말인데 아파트 단지 뒤에는 산도 없고, 앞에는 물도 없는 허허벌판이다. 하기야 풍수에서는 평지에도 산 구실을 하는 곳이 있다고 하지만, 
 
요즘엔 단지구성이나 인테리어 기법도 기발하여 그야말로 예술이 가미된 아파트로 꾸미고 있기에 지상에 차가 있게 되면 소비자들은 일찍이 외면을 해 버리기도 하고, 아무리 대형업체라도 기존의 틀을 벗어나지 못한 채 적당히 짓겠다는 아파트는 분양과정에서 사정없이 쓴맛을 보게 된다. 
 
앞으로는 분양에서 성공하려면 품질에서 승부가 나야 가능한 일일 것이다. 아파트나 다른 건물을 분양 받을 때 우리들은 분양계약에 포함될 것과 포함되지 아니할 것을 알고 있어야 한다. 모델하우스대로, 분양책자대로 다 되면 좋겠지만 분양현장에는 늘 얼굴마담으로 등장하는 단골손님들이 있다. 이런 얼굴마담의 유혹을 조심하자. 
 
선 분양, 후 시공으로 분양되는 아파트 거래에서 분양계약서에는 규모, 동, 호수, 입주예정일, 대금지급 방법 등만 기재되어 있고, 대부분 아파트 및 부대시설의 외형, 재질, 구조 및 실내장식 등에 관한 구체적인 내용은 기재 돼 있지 않음이 보통이다.
 
따라서 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자들에게 행한 설명 등이 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고나 설명 등을 신뢰하였고, 이를 기대하면서 계약을 체결하였다면 계약조건에 포함이 되었다고 봐야 하는 것이다.
 
즉, 1층 피로티를 화강암으로 장식할 것처럼 해놓고 나중에 적당히 비슷한 색으로 페인트를 칠한다면 안 된다는 취지이고, 계약서에 일일이 표시하지 아니하였다 할지라도 광고와 모델하우스의 실물, 분양회사 직원의 설명 등을 믿는 데에 잘 못이 없었다면 광고내용대로 하는 묵시적 합의가 이루어진 계약이라고 볼 수 있다는 것이다. (대법원 2007.6.1. 선고 2005다 5812, 5829, 5836판결)
 
그러기 때문에 아파트 분양계약을 체결함에 있어서는 분양계약서상 최소한의 사항만 적시하였다 할지라도 분양자는 아파트의 외형과 재질 등의 사항을 소비자에게 제시하고, 소비자를 믿게 한 대로 이행해야 할 의무가 있다 할 것이다.
 
즉 분양광고나 모델하우스의 시설 중 그 내용이 구체적이며, 분양자 자력으로 이행이 가능한 사항으로서 수분양자가 이를 신뢰한 내용은 분양계약의 내용에 포함되었다고 볼 수 있다. 
 
온천 광고, 바닥재선택, 유실수단지, 테마공원, 콘도회원권 부여, 지상에 차 없는 청정단지, 커뮤니티시설, 옥상미관, 측면미관, 차별화된 출입구, 차별화된 문주, 수영장, 영어마을 등 그 설치나 시설을 광고한 내용은 분양계약에 포함된 것이다.
 
그러나 대학교를 이전한다든지, 10미터 단지 앞 도로를 35미터로 확장한다든지, 전철복선화를 이룬다는 등의 내용은 분양자가 이를 이행 할 능력이 없는 일이므로 설사 이런 내용이 포함되었다 할지라도 분양계약에 포함이 되었다고 볼 수 없다.
 
분양현장에 이런 유언비어는 꼭 나타나게 된다. 그러나 이런 일들은 대부분 국가사업이거나 지방자치단체의 사업으로서 공공기관의 힘이 필요한 사업이기에 건설회사의 노력만으로는 불가능한 일이 대부분이다. 기대하지 않는 게 좋다.
 
10년 후에 있을 국가나 지방자치단체의 사업에 대한 청사진을 미리 끌고 와서 분양현장 광고에 이용하는 것이 흔한 일이기도 하지만, 이런 광고는 수분양자와의 계약에 포함되어 있지 않다는 사실도 알고 있어야 하고, 이를 기대하지 않는 게 좋다.
 
하지만, 전철역과 아파트 단지 간 400미터 거리에 지하도를 설치할 것이다, 에스컬레이터를 설치할 것이다, 라는 광고는 이 광고로 인하여 분양가가 높아진 직접적인 이유가 될 수 있으므로 이러한 광고사항이 이행되지 않는다면 입주민들로부터 손해배상의 책임을 면할 수 없게 된다.
 
또한 아파트 단지 옆에 공동묘지가 있는데도 분양회사에서 이를 숨기고 수분양자들에게 알리지 않았다면 그 책임을 면할 수 없는 일이다. 분양회사로서는 누구나 알고 있는 사실이었기에 주지하지 않았다고 하겠지만, 대법원은 신의칙상 고지의무가 인정된다 하였고, 과실로 그런 사항을 몰랐던 수분양자에게는 잘 못이 없다고 하였다.
 
아파트 단지 주변에 혐오시설이 있다든지 공해시설이 있다면 분양회사는 이를 미리 소비자들에게 알렸어야 당연하다. 이런 일을 숨긴 사실이 있게 되면 분양자는 수분양자에게 부작위에 의한 기망행위가 성립하여 불법행위 책임을 부담할 수 있다.

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Mon, 30 Dec 2019 13:43:49
<![CDATA[부동산컨설팅을 빙자하여 이루어진 사실상의 중개행위에 대한 법적 판단]]> 부동산컨설팅을 빙자하여 사실상 부동산중개를 하는 경우가 실무상 적지 않은데법적으로 어떤 판단을 받게 되는지 정리해보기로 한다.

 

 

우선부동산컨설팅과 중개행위는 어떻게 구분될까?

 

이론적으로 구분하자면단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐부동산이용개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다하지만실무상 부동산컨설팅행위로 불리는 대부분이 거래당사자를 소개·알선하여 부동산거래계약을 체결하는 활동을 수반하는 경우가 많기 때문에 양자의 구분이 애매할 수 밖에 없다결국의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지컨설팅계약서를 작성했는지컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합해서 판단할 수 밖에 없다.

 

실무적으로는 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보는 경우가 대부분이다거래를 절충하는 중개를 넘어선 고도의 자문행위로 볼만한 내용으로 보기 불충분하기 때문이다.

 

 

 

★ 대법원 2011. 11. 10.선고 20094572 컨설팅용역비

---공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 공인중개사법이라고 한다)의 규율대상인 중개업이라고 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매교환임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것을 말하고(공인중개사법 제2조 제13), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 200532197 판결대법원 2006. 1. 13. 선고 20056851 판결대법원 2007. 1. 11. 선고 20067594 판결 등 참조).

 

한편부동산 등의 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제12), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 200875119 판결 참조).

 

원심은 판시증거에 의하여 ① 원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.

 

그러나 기록에 의하면 원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

 

 

★ 대법원 2004. 11. 12. 선고 20045271 판결[부동산중개업법위반]

☞ 초과중개보수를 받은 점을 이유로 중개업법 위반으로 기소된 사안에서피고인의 행위가 단순히 중개업무는 아니라는 이유로 무죄취지 파기환송

 

1. 공소사실의 요지

피고인은 공인중개사로서 ' (상호생략)공인중개사'라는 상호로 부동산중개업을 운영하는 자인바부동산중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 법정 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받아서는 아니 됨에도 불구하고, 2003. 3. 8.경 제주시 소재 피고인 운영의 공인중개사 사무실에서 ○○○으로부터 동인 소유의 제주시 도련1동 2318 소재 과수원 5,150㎡ 중 일부인 3,560를 매도해 달라는 의뢰를 받으면서 ○○○과 위 중개대상물을 3억 원에 매도하여 주고 이를 초과하는 매매대금에 대해서는 수고비 등 명목으로 피고인이 소유하기로 약정한 뒤 같은 해 4. 7.경 위 중개대상물을 7필지로 분할한 후같은 해 4. 11.경부터 11. 27.경까지 사이에 △△△ 등 4명에게 5필지 합계 2,651를 3억 2,850만 원에 매도한 뒤 위 ○○○에게 2억 5,200만 원과 나머지 1필지 554를 매도대금 명목으로 지불하여 정산처리함으로써위 토지 매매에 대한 법정중개수수료 2,956,500원과 토지분할에 따른 공사비 등 실비 20,306,480원 합계 23,362,980원을, 53,137,020원 초과한 76,500,000원을 수수료 등의 명목으로 교부받았다.

 

2. 원심의 판단

원심은중개업자가 부동산의 거래를 중개한 후 사례비나 수고비 등의 어떠한 명목으로든지 금원을 받은 경우 그 금액이 소정의 수수료를 초과하는 때에는 부동산중개업법 제15조 제2호 규정을 위반한 행위에 해당하는바판시 증거들에 의하면피고인이 ○○○ 소유의 토지를 매도하여 달라는 의뢰를 받고 이를 3억 원에 매도하여 주고 이를 초과하는 매매대금에 대하여는 수고비 등 명목으로 피고인이 소유하기로 약정한 뒤 법정중개수수료를 53,137,020원을 초과한 76,500,000원을 수수료 등의 명목으로 교부받았음을 인정할 수 있고이는 매도를 의뢰한 ○○○이 피고인의 친구라고 하더라도 마찬가지라고 판단하여위 공소사실을 유죄로 인정하였다.

 

3. 이 법원의 판단

그러나 피고인이 부동산중개업법 소정의 중개행위를 하였고피고인이 취득한 판시 금원이 부동산중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과수수가 금지되어 있는 수수료 등에 해당한다고 본 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 수긍하기 어렵다.

 

부동산중개업법 제38조 제2항 제515조 제2호는 부동산중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제20조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수수료 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다대법원 1999. 7. 23. 선고 981914 판결 참조).

 

기록에 의하면피고인은 2003. 3. 8. 제주시 도련1동 2318 과수원 5,150(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 소유자인 ○○○과의 사이에① ○○○은 피고인에게 이 사건 토지 중 1,589.35(480.78)을 제외한 나머지 3,560.65(1,077.09)을 피고인이 임의로 매수인을 선정하여 매도하도록 위임하고② 피고인은 ○○○으로부터 위임받은 위 부동산을 2003. 7. 4. 이전에 매도를 완료하고 일금 3억 원을 ○○○에게 지불하되위 기일 전에라도 피고인이 위 부동산 일부를 매도한 경우 피고인은 ○○○과 상호 협의하여 위 금액 중 일부금을 ○○○에게 먼저 지급할 수 있으며③ 피고인은 위 부동산 매도에 소요되는 비용즉 지적분할지상물철거도로개설하수관설치중개수수료접대비여비공과비용 및 기타 잡비 등을 비롯한 일체의 비용을 스스로 부담하며어떠한 명목으로도 ○○○에게 이를 요구할 수 없으며④ ○○○은 피고인이 위 업무를 처리함에 있어 소유권이전에 필요한 서류 및 ○○○의 서명 날인이 필요한 사항 또는 기타 업무 절차상 ○○○의 협조가 필요한 사항이 발생하여 피고인의 협조요청이 있을 때에는 즉시 이에 응하여야 하고 위와 관련된 모든 사항에 대하여 피고인에게 적극적으로 협조하여야 하며⑤ ○○○과 피고인 중 어느 일방이 이 약정을 위반하였을 때에는 위약한 당사자는 상대방에게 위 3억 원의 10%에 해당되는 금액을 위약금으로 지불키로 한다는 내용의 약정을 체결한 사실(이하 '이 사건 약정'이라 한다), 피고인은 이 사건 약정에 따라, 2003. 4. 7. 제주시장에게 이 사건 토지를 제주시 도련1동 2318 과수원 530같은 동 2318-3 과수원 531같은 동 2318-4 과수원 532같은 동 2318-5 과수원 554같은 동 2318-6 과수원 529같은 동 2318-7 과수원 529같은 동 2318-8 과수원 794같은 동 2318-9 과수원 796같은 동 2318-10 과수원 355㎡ 9필지로 분할하여 달라는 토지분할신청을 하였고, 2003. 5. 초순경 건설업자인 □□□로 하여금 이 사건 토지 중 일부에 폭 6m, 길이 50m의 도로개설 및 상하수도 공사를 하게 하였으며이 사건 토지 지상의 나무를 제거하는 등 정지공사를 시행하였는바위 토지분할신청에 있어서의 측량비용 및 토지분할신청 인지대 등으로 합계 금 1,806,480원을도로개설 및 상하수도 공사대금으로 금 16,000,000원을그 설계비로 금 1,500,000원을정지공사대금으로 금 1,000,000원 합계 금 20,306,480원을 지출한 사실피고인은 ○○○을 대리하여, 2003. 4. 11.부터 같은 해 11. 7.까지 사이에 이 사건 토지 중 위 분할 후의 제주시 도련1동 2318, 같은 동 2318-3, 같은 동 2318-4, 같은 동 2318-6, 같은 동 2318-7 등 토지 5필지를 정분옥 등 4인에게 합계 금 3억 2,850만 원에 매도하였고(위 토지의 매수인들은 그들에게 위 토지를 소개한 별도의 중개업자에게 중개수수료를 지급하였다), 도로개설 및 상하수도 공사를 한 같은 동 2318-10 토지는 ○○○이 제주시에 기부채납 한 사실피고인은 2003. 12. 3.까지 이 사건 약정에서 정한 약정금으로 ○○○에게 2억 5,200만 원을 지급하였고같은 날 ○○○과의 사이에 이 사건 약정에 기한 약정금 3억 원 중 미지급금 4,800만 원에 대하여는 피고인이 그 때까지 매도하지 못한 위 분할 후의 제주시 도련1동 2318-3 토지에 관한 매도대리권을 포기하는 것으로 정산한 사실 등을 알 수 있는바위 인정 사실들에 의하면이 사건 약정은 피고인이 자신의 비용으로 과수원인 이 사건 토지를 택지로 조성하여 분할한 다음 이 사건 토지 중 일부를 피고인이 임의로 정한 매매대금으로 타에 매도하되이 사건 토지의 소유자인 ○○○에게는 그 매매대금의 수액에 관계없이 확정적으로 3억 원을 지급하고 그로 인한 손익은 피고인에게 귀속시키기로 하는 약정(위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 약정)이라 할 것인바앞서 본 법리 및 이 사건 약정의 내용에 비추어 보면피고인의 위 각 행위는 피고인이 이 사건 약정에 따라 이 사건 토지를 분할하고 택지로 조성하여 그 중 일부를 타에 매도하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서 부동산중개업법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다 할 것이고따라서 위 각 행위와 관련하여 피고인이 취득한 판시 금원 또한 부동산중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과수수가 금지되는 중개업자의 수수료 등 금품에는 해당하지 않는다고 봄이 상당하다고 할 것이다.

 

그럼에도 원심은 피고인이 부동산중개업법 소정의 중개행위를 하였고 그 수수료 등의 명목으로 판시 금원을 취득하였다고 단정하여 위 공소사실을 유죄로 인정하였으니이는 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하였거나 부동산중개업법 소정의 중개행위 내지 수수료에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저지른 경우에 해당한다 할 것인바이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

 

 

★ 서울고등법원 2016. 1. 15 선고 20142026406 판결 [부당이득금]

☞ 부동산컨설팅 보수로 지급된 금액에 대해 부당이득반환을 청구한 사안

당사자의 주장

1) 원고
이 사건 용역계약에서 정한 피고 C의 용역업무는 이 사건 교환계약의 중개업무에 지나지 않고실제로 중개행위와 구별되는 컨설팅 용역이 제공되지도 않았다따라서 위 용역계약은 실질적으로 부동산 중개계약이고공인중개사 자격이 없는 피고 이 중개수수료를 지급받기로 약정한 것으로서 공인중개사법에 위반하여 무효이다.

 

2) 피고 C
피고 C은 이 사건 중개계약에 따른 중개업무의 범위를 넘어선 아래와 같은 용역업무를 수행하였다.
① 원고의 임원들로부터 매각 동의를 받았다.
② 이 사건 부동산의 가치를 높게 평가하도록 해 주었다.
③ 매수인인 H으로 하여금 이 사건 부동산과 관련된 각종 채무를 해결하도록 하고 경매를 정지시켰다.
④ 원고의 채권자들과의 협상 끝에 이 사건 부동산에 설정된 근저당권자 M의 채권액 500,000,000원을 400,000,000원으로근저당권자 L의 채권액 300,000,000원을 213,800,000원으로 가등기권자 O의 채권액 1,000,000,000원을 800,000,000원으로 감축하였다.
⑤ 이 사건 교환계약 성사 이후에도 대전 부동산을 지속적으로 관리해 주었다.
⑥ 대전 부동산에 대한 임대수익을 분석해 주었다.
⑦ 원고에게 이 사건 교환계약과 관련된 세무상담을 해 주었다.

 

판단
피고 C이 주장하는 아래 각 용역행위가 원고에게 실제로 제공된 바 있는지 및 위 각 용역행위가 이 사건 중개계약에 따른 중개업무 범위를 넘어선 것인지에 관하여 본다.

1) 원고 임원들로부터 매각동의를 받고 교환가액을 조율한 행위(② 행위)
을 제5호증을 제6호증의 1, 2의 각 기재당심 증인 T의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, A피고 D, E는 2012. 5. 26. 원고의 임원들에게 대전 부동산의 수익성에 관 하여 설명하여 그들로부터 매각동의서에 서명ㆍ날인을 받은 사실스피고들은 원고에게 당초 이 사건 부동산의 가치를 12,500,000,000원 이상으로만 평가받게 해 주겠다고 하 였는데 이 사건 교환계약은 이 사건 부동산을 14,500,000,000원으로 평가한 후 이를 바탕으로 체결된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 위 각 행위는 중개대상물인 이 사건 부동산과 대전 부동산의 교환을 알선하기 위한 전형적인 행위로서 부동산 중개행위에 해당한다.

 

2) 원고의 채무를 대납하고경매를 정지시킨 행위(③ 행위)

(1) 갑 제2, 14 내지 16호증을 제2, 7 내지 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재당심의 △△△저축은행에 대한 사실조회결과를 종합하면다음 각 사실이 인정된다.
○ 원고와 H은 이 사건 교환계약을 체결하면서 특약사항(5)으로 다음 사항을 약정하였다.
원고는 이 사건 부동산에 등기된 등기 사항 중 H이 채무인수하기로 한 근저당권등기를 제외한 모든 처분제한 등기를 잔금 전까지 책임지고 상환 등 완료하여 말소하기로 한다.
원고는 H으로부터 받은 계약금 및 중도금을 계약체결 즉시 이 사건 부동산에 등기된 은행부채 중 일부와 가등기 및 경매에 대한 채무금의 상환금으로 지급하고 말소등기를 하기로 한다.
○ H은 원고에게 이 사건 교환계약의 계약금 및 중도금 조로 2012. 5. 30. 500,000,000 원을, 2012. 5. 31. 50,000,000원을 각 지급하였다.
○ 원고는 H으로부터 위 계약금 및 중도금을 받은 후 아래 채무를 변제하였다.
▶ 2012. 5. 31. 국세청 세금 2,000,000세무사 기장 연체비 2,000,000, Y에 대한 채무 1,000,000원 합계 5,000,000원 채무 변제
▶ △△△저축은행에게, 2012. 5. 31. 50,000,000원을 송금하고 2012. 6. 1. 피고 D로 하여금 각 245,000,000원을 송금하게 하여 국세지방세 등의 세금과 공과금을 대납
▶ 2012. 6. 1. 이 사건 부동산의 가등기권자 O에 대한 채무 250,000,000원을 공탁
○ H은 이 사건 교환계약의 잔금지급일인 2012. 7. 10. 원고에게 지급할 잔금 중 일부를 원고의 채권자에게 다음과 같이 대위변제하고이 사건 부동산에 설정된 근저당권을 말소하거나이전받았다.
▶ 2012. 7. 10. 이 사건 부동산의 근저당권자(채권최고액 300,000,000) L에게 213,800,000원을 지급하고근저당권말소에 필요한 서류를 받아 2012. 7. 11. 근저당 권설정등기를 말소
▶ 2012. 7. 12. 이 사건 부동산의 근저당권자(채권최고액 600,000,000) M에 대한 채무 390,000,000원 변제, Z에게 협상수고비 조로 10,000,000원 지급하고, H은 2012. 7. 13. 위 근저당권을 이전받음
▶ H이 이 사건 교환계약에 따라 원고에게 지급해야 할 정산금(교환계약에서 산정한 피담보채무액 8,000,000,000원 이 사건 부동산의 실제 담보액)으로 2012. 7. 10. 가등기권자 의 대리인 R에게 400,000,000원을 대신 지급한 후 2012. 7. 13. 0 명의의 소유권이전청구권가등기를 이전받고결국 이 사건 부동산에 대한 임의경매신청을 취하시킴

 

(2) 위 인정사실에 의하면, H은 원고에게 이 사건 교환계약에 따라 지급해야 할 교환차액금을 지급하면서 이 사건 부동산에 설정된 각종 제한등기의 말소를 확실하게 하고 이를 확인하기 위하여 직접 이 사건 부동산에 설정된 담보권자들에게 채무를 변제하고 담보권을 해제하거나 이전하는 서류를 취득한 것으로 보일 뿐, H이 원고에게 도움을 줄 목적으로 위와 같은 행위를 한 것으로 보이지 않는다.
또한 피고 C위와 같이 H이 원고에게 교환차액의 일부를 이 사건 부동산의 담보권자들에게 직접 지급하는 데에 있어 도움을 준 바 있더라도 이는 통상적인 중개행위의 부수행위에 지나지 않는 것으로 보인다.

 

3) 피담보채무 감축행위(④ 행위)
을 제11 내지 13호증을 제26호증을 제35호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재당심 증인 H의 증언만으로는 원고의 채권자들인 L, M,○ 등의 실제 채무액변제액이 실제 채무액에 비하여 감축된 것인지 여부감축되었다면 이는 피고들의 노력에 의한 것인지 여부를 알 수 없고 달리 이를 인정할 증거도 없다.

 

4) 대전 부동산 관리행위(⑤ 행위)
을 제15 내지 19, 23호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면△ 원고는 피고 D, E, F의 중개에 따라 이 사건 교환계약 체결 이후 2012. 8. 21. 대전 부동산에 관하여 임대인 명의로 임복규에게 임대하는 내용의 계약을 체결하였던 사실△ 피고 C은 이 사건 교환계약 체결 이후 대전 부동산에 대하여 지속적으로 매각광고를 한 사실△ 피고들은 2012. 7. 10. 대전 부동산의 주차장 부지확보 문제로 명의로 관계당국에 진정서를 제출한 사실은 각 인정된다.
그러나 한편을 제14호증의 기재에 의하면피고들은 2012. 5. 30. 원고 대표이사인 S으로부터 별도로 보수를 받기로 하고 대전 부동산에 대한 임대차관리매각업무를 위임받은 사실을 인정 할 수 있다.
그렇다면 피고들의 대전 부동산에 관한 위 각 행위는 이 사건 용역계약에 따라 제공된 용역이 아닌 별도의 위임계약에 따른 행위 라고 보는 것이 타당하다.

 

5) 피고 주장의 ⑦ 행위
을 제23, 24호증의 각 기재에 의하면피고들은 이 사건 교환계약과 관련하여 이 사건 부동산과 대전 부동산에 대한 분석 자료를 제공한 사실은 인정되나그 내용은 각 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과하여위 사실만으로 피고 C이 원고에게 중개행위와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 용역을 제공하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 

소결
그렇다면 피고 C은 원고에게 부동산중개업무를 넘어서는 용역을 제공한 바 없다고 할 것이므로이 사건 용역계약은 공인중개사법에 따라 무효이다따라서 피고 C은 원고에게 부당이득금으로 220,000,000원 및 이에 대하여 그 지급일인 2012. 7. 11.부터 당심 판결 선고일인 2016. 1. 15.까지는민법이 정하는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다원고의 피고 C에 대한 주위적 청구는 이유 있다.

 

 

★ 부산고등법원 2014. 5. 22 선고 201352301 판결 [공제금지급청구]

☞ 매매를 중개한 중개법인의 잘못으로 매도인에게 발생한 손해에 대해 공제사업자인 중개협회를 상대로 공제금지급청구된 사안에서중개법인의 행위가 중개행위 아닌 컨설팅행위인지 여부가 쟁점

 

1) 중개행위에 해당하는지 여부

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라고만 한다2조 제1호는 중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고30조 제1항은 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며이 사건 공제약관 제1조는 피고는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사법에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 공제증서에 기재된 사항과 이 약관에 따라 보상한다고 규정하고 있고공제약관 제2조 제1항은 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인한 손해를 보상한다고 규정하고 있는데이때 중개사고라 함은 중개업자가 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 재산상의 손해를 발생하게 하는 것을 의미하므로중개사고에 해당하기 위해서는 먼저 중개업자의 행위가 중개행위에 해당됨을 전제로 한다따라서 이 사건 매매계약과 관련하여 스타부동산중개컨설팅의 선담보금 및 잔금 회수보장과 관련된 행위가 중개행위에 포함되는지에 관하여 본다.

 

어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선ㆍ중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선ㆍ중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다대법원 2013. 6. 27. 선고 2012102940 판결 등 참조).

 

이 사건으로 돌아와 살피건대, OO부동산중개컨설팅은 원고가 중도금과 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받을 수 있도록 하는 내용의 매매계약의 체결을 알선하고매수인들로 하여금 선담보금 및 잔금 지급에 대한 각서를 작성ㆍ교부하도록 중개하면서, OO부동산중개컨설팅이 원고에게 그 선담보금 및 잔금을 책임지고 회수하여 주기로 하는 내용의 이 사건 용역계약을 체결하였는데이에 비추어 보면 OO부동산중개컨설팅은 이 사건 매매계약과 관련하여 단순히 매매계약의 체결만을 알선하는데 그치지 아니하고매매계약체결 후에도 거래당사자인 원고의 근저당권설정 동의의무매수인들의 근저당권 피담보채무의 변제 및 잔금 지급의무 등 계약상 의무 실현에도 적극적으로 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하는 형태의 중개를 한 것이라고 볼 것이므로이러한 OO부동산중개컨설팅의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선ㆍ중개를 위한 행위로서 중개행위에 포함되고비록 이 사건 매매계약의 내용이 통상의 매매계약과 달리 매도인이 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 근저당권을 설정할 수 있도록 하고이 사건 부동산의 시가보다 다소 높은 금액으로 매매대금이 정하여졌으며, OO부동산중개컨설팅이 원고의 선담보금 및 잔금 회수를 보장하기 위하여 원고와 이 사건 용역계약을 체결하면서 그 대가로 고액의 금품을 받기로 하여 공인중개사법 제33조가 금지하는 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하였다고 하더라도이 사건 매매계약과 관련된 OO부동산중개컨설팅의 행위가 공인중개사법상의 중개행위가 아니라고 볼 수 없다.

 

2) 중개사고의 발생여부
OO부동산중개컨설팅이 중개한 이 사건 매매계약의 내용은 원고가 이 사건 매매계약을 체결한 후 중도금 및 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받는 것을 동의하는 내용이었으므로매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 돈을 매매대금으로 사용하지 아니하는 경우 잔금의 지급이 불확실한 상황이었고, OO부동산중개컨설팅은 그와 같은 사정을 알았거나 예견할 수 있었음에도 매수인들이 잔금을 지급하고 매수인들의 명의로 소유권이전등기를 마치기도 전에 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 150,000,000원을 대출받도록 주선하였으며매수인들의 배신행위나 채무불이행을 확실히 방지할 수 있도록 하기 위한 아무런 조치를 하지 아니하고오히려 원고에게 잔금의 회수 및 민형사상 조치를 책임진다고 약정하여 원고로 하여금 위험성이 큰 이 사건 매매계약을 체결하도록 유도였으며매수인들이 이 사건 부동산에 근저당권설정등기를 마친 후에도 원고에게 약정한 날짜에 매매잔금을 지급하지 않고 OO축산업협동조합에게 대출금도 상환하지 아니하여그 결과 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 상실하는 손해를 입게 되었는바이는 공인중개사법 제30조 제1항이 정한 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 중개사고에 해당한다.

 

 

★ 대전지방법원 2006. 10. 13 선고 2006740 판결 [부동산중개업법위반 ]

 

☞ 컨설팅을 빙자하여 법정 기준을 초과한 보수를 받아 형사기소된 사안

 

1. 항소이유의 요지
피고인은 적법하게 사업자등록을 내고 ○▲▲▲▲이라는 상호로 부동산 컨설팅업을 독자적으로 영위하면서 단순한 부동산 중개행위와는 구별되는 부동산에 관련한 투자.처분.매수.개발.건축.자산재테크 컨설팅 및 임대관리의 용역을 제공하였으므로피고인이 의뢰인들로부터 수령한 약정금은 컨설팅 용역비용이고 부동산 중개비용이라고 볼 수없다.

 

2. 판단

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전면개정되기 전의 것2조는 일정한 수수료를 받고 같은 법 제3조 소정의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매교환임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위의 알선.중개를 업으로 하는 것을 부동산 중개업으로 보고(2), 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로 중개업자의 중개업무를 보조하는 자(6)를 말한다고 규정하고 있고같은 법 제4조는 소정의 일정한 자격이 있는 자에 한하여 관할관청에 등록을 하고 부동산중개업을 영위할 수 있다고 규정하고 있으며같은 법은 부동산에 관한 권리관계의 중요성을 고려하여 부동산 거래질서를 확립하고 국민의 재산권을 보호하고자 하는 목적에서 중개업자의 요건을 엄격히 규정하고 그에게 의뢰인에 대한 확인설명 등의 여러 가지 의무를 지우며 각종의 투기적인 행위 등을 금지시키는 등 규제를 가하고 있는바이러한 부동산중개업법의 규정 내용입법취지 등에 비추어 보면타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 부동산의 매매를 알선하는 중개행위를 한 이상 그러한 행위가 부동산의 개발관리 등의 업무에 수반하여 이루어졌다고 하더라도 이러한 행위는 부동산중개업법 제2조 제2호 소정의 중개업에 해당한다고 봄이 상당하다.

 

원심이 적법하게 증거조사를 마쳐 채택한 증거들을 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정즉 이 사건 각 부동산의 매매당사자들은 피고인에게 중개수수료 내지 이를 포함한 컨설팅 비용으로 금원을 지급하였다고 진술하고 있는 점피고인과 송대영 사이에 작성된 대전 동구 oo동 ___-__ 소재 부동산 및 같은 구 oo동 ___-_ 소재 부동산에 관한 컨설팅계약서상의 용역의뢰내용란에 부동산 투자컨설팅(부동산의 매수와 처분)’ 또는 대상물건의 매수컨설팅이라고 기재되어 있어 부동산 중개행위와 아무런 차이가 없다고 보이는 점또한피고인이 컨설팅 비용으로 금원을 수령한 후 특별한 내용의 부동산 관리행위를 하였다고 볼만한 자료도 없거나 별도의 비용을 징구하면서 주택을 보수하는 공사 등을 진행한 것에 그친 점 등을 종합하여 보면피고인이 이 사건 각 부동산에 관하여 행한 부동산 컨설팅행위는 부동산 중개행위와 동일하거나 이에 부수된 것에 불과하다고 보이고사정이 이러하다면 피고인이 중개업 등록을 하지 아니한 상태에서 위와 같은 중개행위를 하면서 일정한 수수료를 받은 이상 부동산중개업법을 위반하였다고 할 것이어서이에 관한 피고인의 주장은 이유 없다.

 

 

★ 대전지방법원 2006. 4. 12 선고 2005고정867 판결 [2005고정867, 2005고정1657(병합부동산중개업법위반]

☞ 적법한 등록없이 부동산중개업을 영위했다는 이유로 기소된 사안

 

<주 문>
피고인을 벌금 5,000,000원에 처한다.
피고인이 위 벌금을 납입하지 아니하는 경우 금 50,000원을 1일로 환산한 기간 피고인을 노역장에 유치한다.
위 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다.


<이 유>
범 죄 사 실
피고인은 ○▲▲▲▲이라는 상호로 부동산컨설팅 사무실을 운영하는 자인바부동산중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고,

1. 2002. 12. 1.경 대전 동구 oo동 __-_ 소재 피고인 운영의 ○▲▲▲▲에서OO 소유의 대전 동구 oo동 ___-__ 토지 및 지상 주택을 송OO에게 6,000만 원에 매매하는 계약을 중개하고중개수수료 명목으로 윤OO로부터 30만 원OO으로부터 200만 원을 각 교부받고,

2. 2004. 2. 20.경 위와 같은 장소에서OO 소유의 대전 동구 oo동 ___-_ 토지 및 지상 주택을 송OO에게 2억 7,000만 원에 매매하는 계약을 중개하고중개수수료 명목으로 박OO로부터 500만 원OO으로부터 1,000만 원을 각 교부받고,

3. 2004. 4.경 위와 같은 장소에서, OOO 소유의 대전 동구 oo동 ___의 36 소재 주택 등 부동산 2건을 남OO에게 중개하면서 소개료 명목으로 위 남OO로부터 합계 금 1,000만원 교부받는 등 부동산 중개업을 하였다.


쟁점에 관한 판단
피고인은단순한 부동산중개업이 아니라 부동산에 관련한 투자.처분.매수.개발.건축.자산재테크 컨설팅 및 임대관리 등의 용역을 제공하는 부동산컨설팅업을 하였다고 주장하면서부동산컨설팅에 수반되는 중개부분은 공인중개사의 중개보조원으로서 한 것에 불과하다는 취지로 주장한다그러나 부동산중개행위가 부동산컨설팅에 부수하여 이루어지는 경우에도 중개업에 해당한다고 할 것이고대법원 2000. 6. 19. 선고2000837 판결 참조), 피고인이 제출한 자료들만으로는 피고인이 공인중개사인 이OO, OO의 중개보조원이었다는 점을 인정하기에 부족하며오히려 위 각 증거에 의하면 피고인이 이OO, OO의 지휘감독을 받지 아니한 채 실질적으로 피고인의 계산으로 중개행위를 하였음을 인정할 수 있다따라서 피고인의 위 주장은 모두 이유 없고위 각 증거에 의하여 이 사건 공소사실을 유죄로 인정할 수 있다.

 

 

★ 청주지방법원 2014. 2. 13 선고 2013구합1541 판결 [영업정지처분취소]

☞ 법정 기준 초과보수 수령을 이유로 중개업자에 대해 이루어진 행정청의 영업정지처분을 취소해달라는 취지의 소송


<이유>

1. 처분의 경위

원고는 중개업자로서 청주시 상당구 B에서 'C공인중개사사무소를 운영하고 있다.

1) 기록에 비추어 소장 기재 청구취지 중 처분일 '2013. 9. 10.'은 ’2013. 9. 11.'의 오기로 보인다.

 

원고는 2011. 9. 19. 매도인 D, E과 매수인 사이에서 청주시 상당구 외 4필지 (이하 '이 사건 각 토지'라 한다)를 대금 합계 2억 3,000만 원에 매매하는 계약(이하 '이 사건 매매계약이라 한다체결을 중개하면서 원고의 처 H을 통하여 D, E으로부터 1,000 만 원을 지급받았다가그 다음날인 2011. 9. 20. D, E에게 그 중 500만 원을 반환하였다.

 

피고는 2013. 9. 11. 원고에 대하여, '원고가 이 사건 매매계약에 관하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라 한다)에서 정한 중 개수수료를 초과하여 중개수수료를 지급받았다'라는 사유로 공인중개사법 제39조 제1항 제1138조 제2항 제933조 제3공인중개사법 시행규칙 제25, [별표 2]에 따라 업무정지 6(2013. 9. 27.부터 2014. 3. 26.까지처분을 하였다(이하 '이 사건 처분’ 이라 한다).
[인정근거다툼 없는 사실갑 제1호증갑 제2호증을 제1호증을 제2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재변론 전체의 취지

 

2. 이 사건 처분의 적법 여부

원고의 주장 요지
원고가 D, E으로부터 지급받은 1,000만 원은 중개수수료가 아니라 이 사건 각 토지상에 있던 주택철거 및 폐기물 처리인근 주민의 민원 해소 등을 위한 컨설팅 비용 명목으로 지급받은 것이고(실제로 원고는 위 1,000만 원을 이용하여건축설비업자 I에게 주택철거 및 폐기물 처리 비용으로 500만 원을 지급하고이 사건 각 토지 인근 주민 J에게 민원 해소 비용으로 500만 원을 지급하였는데이 사건 매매계약 체결 다음날 D, E이 양도소득세 부담을 우려하여 이 사건 매매계약을 해제하겠다고 주장하기에 원고는 D, E에게 일단 위 컨설팅 비용 중 500만 원을 반환한 것일 뿐이다), 원고는 아직 D, E으로부터 이 사건 매매계약에 관한 중개수수료를 지급받지 못한 상태이다.
결국원고는 이 사건 매매계약에 관하여 법정 중개수수료를 초과하여 중개수수료를 지급받은 사실이 없어 이 사건 처분사유가 존재하지 아니하므로이 사건 처분은 위법하다.

 

관계 법령
별지 기재와 같다.

 

인정사실

1) 공인중개사법 제32조 제3공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항에 따르면이 사건 매매계약에 관한 법정 중개수수료 한도액은 2,277,000{2억 3,000만 원 x 0.9% x 110%(부가가치세 포함)}이다.

2) 이 사건 매매계약서에는 "대상 부동산상에 있는 폐건물 철거 책임은 매수인에게 있음"이라는 내용의 특약사항이 기재되어 있다.

3) 원고는 2011. 9. 27. D, E에게 낼고는 D, E으로부터 이 사건 매매계약에 관한 중개수수료로 228만 원을 지급받았다'라는 내용의 영수증을 교부하였고, D, E은 이 사건 각 토지에 관한 양도소득세를 신고하면서 위 영수증을 첨부하여 중개수수료 228만 원을 필요경비로 산입하였다(이와 별도로 컨설팅 비용 등을 필요경비로 산입한 바는 없다).

4) 원고는 2012. 7. 12. E을 상대로, ’원고가 당초 D, E으로부터 지급받은 1,000만 원은 컨설팅 비용에 불과하고아직 이 사건 매매계약에 관한 중개수수료를 지급받지 못하였다'라고 주장하면서 중개수수료 등의 지급을 구하는 소(이 법원 2012가소37781)를 제기하였고이에 대하여 E은 2012. 8. 7. 원고를 상대로, ’D, E은 원고에게 이 사건 매매계약에 관한 중개수수료로 위 1,000만 원을 지급하였다가 법정 한도액을 초과하는 부분 중 500만 원만 반환받았다'라고 주장하면서 법정 한도액을 초과하는 부분 중 반환받지 못한 나머지 중개수수료 272만 원도 반환할 것을 구하는 반소{이 법원 2012가소43052호 (반소)}를 제기하였으며이후 원고는 2012. 9. 21. 위 본소를 취하하였으나 위 반소에 관한 소송은 계속 진행되어 2012. 12. 18. 원고(위 반소 사건에서는 '반소피고'에 해당한다)는 패소 판결을 선고받았고이에 원고가 항소하였으나 2013. 8. 20. 항소심(이 법원 2013219)에서도 항소 기각 판결을 선고받아 그 무렵 위 판결이 확정되었다.
[인정근거다툼 없는 사실갑 제1호증갑 제3호증갑 제6호증의 각 기재증인 I, D의 각 증언이 법원의 동청주세무서장에 대한 각 과세정보 제출명령 결과변론 전체의 취지

 

판단

1) 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들즉 ① 이 사건 매매계약과 관련하여 원고와 D, E 사이에 중개수수료와 별도로 컨설팅 비용을 지급하기로 하는 약정이 있었음을 증명할 처분서는 전혀 존재하지 않는 점② 이 사건 매매계약서에는 "대상 부동산상에 있는 폐건물 철거 책임은 매수인에게 있음"이라는 내용의 특약사항이 기재되어 있는 점 등에 비추어 D, E이 원고에게 이 사건 각 토지상에 있던 주택 철거 및 폐기물 처리인근 주민의 민원 해소 등을 위한 컨설팅 비용 명목으로 1,000만 원을 지급할 이유는 없어 보이는 점③ 원고는 이 사건 매매계약 체결 직후 D, E으로부터 1,000만 원을 지급받았다가 그 다음날 D, E에게 500만 원을 반환하고서도, D, E에게 원고는 D, E으로부터 이 사건 매매계약에 관한 중개수수료로 228만 원을 지급받았다'라는 내용의 영수증을 교부한 점 등을 종합하여 보면원고는 당초 D, E으로부터 이 사건 매매계약에 관한 중개수수료 명목으로 1,000만 원을 지급받은 것으로 보이고갑 제4호증갑 제5호증갑 제7호증갑 제8호증을 제2호증의 각 기재 및 증인 I의 증언 등만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

2) 결국원고가 이 사건 매매계약에 관하여 법정 중개수수료를 초과하여 중개수수료를 지급받은 이상공인중개사법 제39조 제1항 제1138조 제2항 제933조 제3호에 따른 이 사건 처분사유는 존재하므로원고의 위 주장은 이유 없다.

 

 

★ 제주지방법원 2016. 1. 12. 선고 2015가단5889호 [용역비]

☞ 약정용역비조로 125,000,000원 청구된 원고의 용역업무는 실제로 중개행위에 불과해서 법정중개보수 초과하는 보수 약정은 무효라는 취지의 피고 항변에 대해중개행위를 넘어선 컨설팅행위를 인정하고 용역비 전부의 지급을 명한 판단

 

-- 다음으로 이 사건 용역계약의 성질과 원고가 계약상 채무를 이행하였는지에 관하여 살피건대부동산 중개인은 중개의뢰인과 대상물의 위치 및 규모거래예정가격을 확정하여 중개계약을 체결하고, ‘당해 중개대상물의 상태입지 및 권리관계대상물의 거래 또는 이용제한사항에 대하여 확인하여 중개의뢰인에게 알려주는 임무를 처리하는바앞서 본 바와 같이 이 사건 용역계약에 의해 원고가 부담하는 임무 또한 이와유사하고원고의 중개로 이OO과 피고가 이 사건 아파트사업 부지를 매수한 점에 비추어 보면원고가 아파트 부지 매매를 중개한 것은 일종의 중개행위로 볼 여지가 있다.

그러나 한편기초사실 및 변론의 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은사정 즉① 피고가 이OO과 함께 이 사건 아파트사업을 동업하기로 약정한 지 불과 약 7개월 만에 아파트 사업 대상 토지인 29필지를 전부 취득하여 2011. 10. 14.에 소외 신탁회사와 토지신탁계약을 체결할 수 있었는데이는 원고가 소외회사의 아파트신축사업 추진을 위해 노력한 성과를 토대로 하였기 때문으로 보이는 점② 피고가 이OO과 함께 2011. 10. 10. 이 사건 용역계약을 체결하면서 용역기간을 그 1년 전으로 소급하기로 약정한 점에 비추어도 원고가 계약 체결 전에 한 용역까지 포함하여 원고에게 그 대가를 지급하기로 약정한 것으로 보아야 하는 점③ 위 계약 체결일로부터 4일 만에 소외 신탁회사와 계약체결이 이루어졌는데그 당시에 이미 김OO,OO, OO로부터 그 소유 토지들을 모두 취득한 것으로 작성한 별지를 계약서에 첨부하였고위 각 토지의 매매계약 체결일자도 2011. 10. 5.부터 2011. 10. 18.까지 사이로 이 사건 용역계약의 용역기간 내로서 계약 체결일 전이거나 체결일로부터 불과 8일 후에 작성된 점④ 원고가 용역을 의뢰받은 대상물은 사업대상필지 전부가 아니라 그 중 의뢰인이 지정하는 필지인 점⑤ 원고가 의뢰받은 용역 내용은 단순히 부동산매매 중개가 아니라 사업대상필지 중 의뢰인이 지정하는 필지 전체의 물건에 대하여 이 사건 신축공사 사업이 이루어지도록 이OO 및 피고 측과의 협의를 통해 소유권이전 및 신탁등기 시까지 성실하게 협력하는 것인 점⑥ 용역비 지급시기도 토지 매매 성사 시를 기준으로 하지 않고 아파트 사업의 준공일을 기준으로 하여 그로부터 30일 이내로 약정한 점⑦ 이 사건 용역계약의 명칭이 부동산 컨설팅 계약인 점⑧ 원고는 단순히 이 사건 아파트사업 부지 매매 중개만을 한 것이 아니라 소외회사의 설립 및 사업 전개과정에서도 비용 부담원고의 아들 김OO이 소외회사의 이사로서 활동사업관련설문조사 3회 실시소외 신탁회사와의 토지신탁계약 체결 성사를 위하여 정OO를 설득하고 자리를 주선하는 등의 역할을 수행한 점 등을 종합하여 보면이 사건 용역계약의 경우 단순 중개계약이 아니라 용역제공자인 원고의 능력에 의한 재량에 따른 사무처리를 본질로 한다는 점에서 민법상 위임계약 내지 민법상 위임계약에 준하는 비전형계약에 해당한다고 봄이 상당하고이 사건 용역계약상 컨설팅 업무를 실제로 수행하였다고 봄이 상당하다

 

 

부산지방법원 2009. 5. 28 선고 2008가합18102 판결 [부당이득금반환]

 

1. 기초사실
◇◇장로회 □□회 소속 △△교회는 2006. 2. 7. 건축위원회를 열어 교회 부지인 부산 ○○구 ○○000-197 임야 261를 최저가격을 16억 원으로 정하여 매도하기로 결의하였다.

교회 건축위원회의 위임을 받은 r은 인근에서 병원을 신축 중인 x병원에 대하여 일조권 문제를 제기하고 이에 대한 협의를 벌여 2006. 8. 22. x병원 측이 신축 병원 건물에서 △△교회로 연결하는 계단을 설치하기로 하는 합의를 이끌어 냄으로써 맹지인 교회 부지의 가치를 향상시켰고그 보상으로 교회로부터 2천만 원을 지급받았다.

△△교회의 대표자인 목사 q와 그를 추종하는 교인들(목사측)은 2008. 1. 27. □□회를 탈퇴하여 원고 교회를 설립하기로 결의하였다.

□□회의 조사처리위원회는 2007. 2. 8. △△교회의 목사측과 나머지 교인들(장로측)의 교회 분열을 결정하고목사측과 장로측의 교회당 매각을 조사처리위원회에서 전담하기로 하였다.

. q는 2007. 2. 10. 교회 부지 매각 건에 대하여 피고에게 일체의 전권을 위임하고매각대금은 현금 18억 원으로 하며 그 이상인 금액은 컨설팅비용으로 전액 인정하고어떠한 경우라도 일체의 민ㆍ형사상의 책임을 묻지 않기로 확약하는 내용의 위임장을 작성하여 피고에게 교부하였고한편 장로측 대표인 z도 2007. 2. 12. 예배당 매각에 대한 일체의 전권을 □□회 조사처리위원장 목사와 서기 목사에게 위임하며매각대금을 현금 18억 원으로 하는 것에 동의하였다.

위 매각위임 전부터 교회측의 부탁에 따라 매수희망자를 물색하여 오던 피고는 2007. 2. 12. 주식회사 ♤♤개발에게 교회 부지 및 건물을 23억 원에 매도하기로 하였고이에 따라 중개업자를 기재함이 없이 매도인을 △△교회로 한 부동산매매계약서가 작성되었다.

피고는 2007. 3. 7. 18억 원을 초과하는 매매대금 5억 원 중 1억 원을 공제하고 4억 원을 지급받았으며공제되어 목사측과 장로측에 절반씩 귀속된 1억 원에 관하여, q는 2007. 4. 7., z는 2007. 4. 13. 피고가 컨설팅비용으로 받은 4억 원에 대한 피고의 소득세분 1억 원을 받아 가되이후 교회 매각에 따른 피고의 소득세가 발생될 경우 모든 금액의 1/2을 납부할 것을 약정하는 지불각서를 작성하였다.

원고 교회는 2008. 1. 27. □□회를 탈퇴하기로 결의한 후 2008. 2. 18. ◇◇장로회 개혁총회에 가입하는 결의를 하였으며장로측은 **교회로 분립하였다.

 

2. 소의 적법 여부

피고는원고가피고가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 공인중개사법이라 한다.)관련 법정에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 4억 원이나 지급받은 것은 무효이고또한 피고가 사실과 달리 ♧♧컨설팅 팀장으로 속여 교회 부지 등의 부동산중개를 의뢰받은 것은 불법행위에 해당하므로 주위적으로는 부당이득금으로예비적으로는 손해배상금으로 4억 원에서 중개수수료 한도금액을 공제한 금원 중 원고 교회 몫의 1/2 지분 상당액을 지급할 의무가 있다는 이유로 피고를 상대로 제기한 이 사건 소는 부제소 합의에 반한다고 주장한다.

공인중개사법 제49조 제1항제1033조제3호호는 부동산중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터같은 법 제32조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수수료 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하며따라서 공인중개사법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이고한편 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다대법원 1999. 7. 23. 선고 981914 판결 참조).
앞서 인정한 사실에 의하면q와 피고 사이의 2007. 2. 10. 위임약정은 피고가 자신의 비용으로 매수희망자 물색 및 매매조건 협의 등의 업무를 수행하여 교회 부지 및 건물을 타에 매도하되소유자인 교회측에는 그 실제 매매대금의 수액에 관계없이 교회에서 정한 매매대금인 18억 원을 지급하고 이를 초과하는 금액은 컨설팅비용조로 피고가 갖도록 하는 등 그로 인한 손익을 피고에게 귀속시키기로 한 약정(위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 약정)이라 할 것인바위 약정의 내용을 앞서 본 법리에 비추어 보면교회 부지 등 매각 및 컨설팅비용 수령에 관한 피고의 행위는 위 약정에 따라 교회 부지 및 건물을 타에 매도하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서 공인중개사법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다고 할 것이고대법원 2004. 11. 12. 선고 20045271 판결 참조)따라서 위 약정 및 이에 담긴 부제소합의는 부동산 중개수수료에 관한 것이 아니어서 강행법규 위반으로 사법상 효력이 부정된다고 할 수 없으며유효하다 할 것이므로부제소 합의에 반하여 제기된 이 사건 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다.

 

 

 

결국단순한 중개행위인지고도의 컨설팅 행위나 도급계약인지 등의 구분은 여러 가지 사정을 종합할 수 밖에 없는데그 구분에 따라 다음과 같이 법적 판단이 크게 달라질 수 있다.

 

중개행위임에도 불구하고 컨설팅이라는 명목으로 중개업을 했는데그 사람이 등록된 중개업자가 아니라면 무등록중개업에 따른 공인중개사법위반으로 형사처벌될 뿐 아니라보수약정 역시 강행법규 위반으로 무효가 되어 한 푼도 청구할 수 없게 된다.

 

 

 

★ 공인중개사법 제48(벌칙다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

 

 

★ 공인중개사법 제9(중개사무소의 개설등록)

① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.

② 공인중개사(소속공인중개사를 제외한다또는 법인이 아닌 자는 제1항의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

③ 1항의 규정에 의한 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다.

 

 

★ 대법원 2010. 12. 23. 선고 200875119 판결[부동산중개료등]

--구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것이하 부동산중개업법이라고 한다및 같은 법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령으로 전부 개정되기 전의 것)부동산중개업을 영위하고자 하는 자는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고법 제4조 제1), 공인중개사 또는 법인만이 중개사무소 개설등록을 할 수 있으며법 제4조 제4시행령 제5), 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다법 제38조 제1항 제1)고 정하고 있다또한 공인중개사가 되고자 하는 자는 특별시장 등이 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하고법 제8조 제1), 미성년자금치산자 또는 한정치산자 등 일정한 결격사유가 있으면 공인중개사가 될 수 없으며법 제7), 중개사무소의 개설등록을 한 중개업자는 중개행위로 인한 손해배상책임을 보장하기 위하여 일정한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하여야 한다법 제19조 제3).

 

부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로법 제1), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어야 할 것이다그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다.

 

앞서 본 여러 사정을 종합적으로 고려하여 보면공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고따라서 중개사무소 개설등록에 관한 위와 같은 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다.

 

위 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면원심이 같은 취지에서 공인중개사 자격이 없는 원고가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산매매계약을 중개하면서 매매당사자와 사이에 체결한 이 사건 중개수수료 지급약정은 강행규정에 위배되어 무효라고 판단한 조치는 정당하다원심판결에 상고이유의 주장과 같이 부동산중개업법에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

 

 

만약행위 주체가 등록된 중개업자라면 기준초과된 보수를 받은 점에 대해 공인중개사법상 형사처벌행정처분되고민사적으로는 법정보수의 범위 내에서만 보수약정이 유효할 수 있다.

 

 

 

★ 공인중개사법 제49(벌칙)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

<1 내지 9호 중략>

10. 33조제1호 내지 제4호의 규정을 위반한 자

 

 

★ 공인중개사법 제33(금지행위)

개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

<1,2호 중략>

3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

 

 

★ 공인중개사법 제38(등록의 취소)

② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

< 1호 내지 8호 중략>

9. 33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

 

 

★ 대법원 2007. 12. 20. 선고 200532159 전원합의체 판결[약정금]

☞ 한도 초과 중개수수료 반환 판결

 

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개 업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로1), 중개수수료의 한도를 정하는 한편 이를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 같은 법 및 같은 법 시행규칙 등 관련 법령 또는 그 한도를 초과하여 받기로 한 중개수수료 약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 맞추어 해석되어야 한다그뿐 아니라중개업자가 구 부동산중개업법 등 관련 법령에 정한 한도를 초과하여 수수료를 받는 행위는 물론 위와 같은 금지규정 위반 행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고또한 구 부동산중개업법 등 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다그렇다면앞서 본 입법목적을 달성하기 위해서는 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 구 부동산중개업법 등 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_117_1&no=881&ch=land

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Mon, 30 Dec 2019 13:42:12